2017年房产估价师考试模拟真题及答案
一、单项选择(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)
1.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是( )。
A.掌握的估价信息不同 B.遵循的估价原则不同
C.履行的估价程序不同 D.估价对象的状况不同
2.根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照( )划分。
A.行政区域 B.估价目的
C.估价对象规模 D.价值类型
3.在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据( )来选取。
A.估价假设和估价原则 B.价值类型和估价结果
C.估价程序和估价方法 D.估价目的和估价对象
4.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产( )的特性。
A.不可移性 B.独一无二
C.相互影响 D.用途多样
5.关于房地产互补品的说法，正确的是( )。
A.商业用房与工业用房是互补品
B.新建商品房与存量房是互补品
C.经济适用住房与普通商品住房是互补品
D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品
6.某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000㎡的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/㎡(建筑面积)。该类房地产的报酬率为10qo，目前该承租人权益价值为( )万元。
A.39. 48 B.40. 67
C.41. 81 D.46. 84
7.某套100㎡的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000 元/㎡，预计一年后涨至10500元/㎡，每年末租赁净收益为40000元/套。年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为( )万元。
A.93. 26 B.93. 43
C.98. 11 D.98. 28
8.关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是( )。
A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素
B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同
C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性
D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同
9.下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是( )。
A.开征房产税 B.物价水平变化
C.调整房地产信贷规模 D.城市规划变更
10.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为( )。
A.乙土地价值低于甲土地价值
B.该建筑物价值小于其重置成本
C.该建筑物价值小于其拆除费用
D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值
11.某办公楼的建筑面积为1500㎡，土地面积为1000㎡，目前的房地产市场价值为5000元/㎡，同类土地的市场单价为2200元/㎡。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/㎡;装修改造后的房地产市场价值可达6500元/㎡;如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/㎡，旧建筑物残值为50元/㎡，新建筑物重置价格为3800元/㎡，新建后的房地产市场价值可达8000元/㎡。该房地产的最高最佳利用方式为( )。
A.维持现状 B.装修改造
C.拆除建筑物作为空地转让 D.新建较高标准的办公楼
12.谨慎原则主要是评估房地产( )时应遵循的原则。
A.抵押价值 B.征收价值
C.现状价值 D.投资价值
13.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币( )万元。
A.630.0 B.650.0
C.661.5 D.682.5
14.采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例( )为基准确定交易情况修正系数。
A.成交价格 B.账面价格
C.正常价格 D.期望价格
15.某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/㎡，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105. 53、103. 85、100. 04、99. 86、98. 28、96. 45、92. 17、90. 08，该类房地产2013年10月的市场价格为( )元/Il12。
A.5110. 51 B.5307. 26
C.5548. 37 D.5638. 13
16.某套建筑面积为100 ㎡的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为( )元/㎡。
A.4387 B.4398
C.4500 D.4887
17.评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/㎡，比正常价格低2%;乙可比实例的卖方实收价格为7800元/㎡，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%;丙可比实例的成交价格为8300元/㎡，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/㎡。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为( ) 元/2。
A.8157. 60 B.8158. 91
C.8163. 57 D.8164. 88
18.某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为( )万元。
A.183. 78 B.257. 55
C.873. 19 D.1427. 16
19.某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为( )万元。
A.992 B.3306
C.10014 D.12723
20.关于有租约限制房地产估价的说法，错误的是( )。
A.因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制
B.承租人权益价值可能为负值
C.出租人权益价值与合同租金及市场租金有关
D.承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和
21.某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为( )万元。
A.223. 13 B.246. 18
C.247. 18 D.253. 86
22.某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5. 6%和20%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为( )万元。
A.2651. 52 B.2667. 75
C.2705. 63 D.2771. 49
23.某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为( )。
A.15. 96% B.17.05%
C.23. 44% D.25. 86%
24.某房屋的建筑面积为100㎡，单位建筑面积的重置价格为1000元/12，建筑物自然寿命为45年，残值率为2. 5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为( )年。
A.29 B.39
C.40 D.45
25.某办公楼的建筑面积为20000㎡，土地面积为10000㎡，土地已取得9年，取得土地2年后 建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/㎡，土地重新购置价格为4800元/㎡，建筑物重置价格 为3200元/㎡，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为( )万元。
A.800 B.878
C.896 D.1129
26.某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。
预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000㎡，可供出租的面积为总建筑面积的80%;经市场调 查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/㎡，空置率为10%;预测该商城建成后当地该类商 城的市场租金为每月100元/㎡，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为 12%，该商城开发完成后的现值为( )万元。
A.22253 B.23352
C.26488 D.27796
27,关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是( )。
A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本
B.动态分析法中要进行现金流量预测
C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显观出来，而是隐含在折现过程中
D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点
28.某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖 该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。 经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/㎡。折现率为 10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为( )元/㎡。
A.3939. 93 B.4034. 93
C.4132. 23 D.4231. 87
29.假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前 提下的评估值由大到小的顺序通常是( )。
A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发
B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发
C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发
D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发
30.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且 各期上升的幅度大致接近，宜选用( )测算。
A.指数修匀法 B.平均增减量法
C.平均发展速度法 D.二次抛物线趋势法
31.在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度 的( )。
A.简单算术平均数 B.加权算术平均数
C.众数 D.中位数
32.根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。
标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m 单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为 ( )元/㎡。
A.2000 B.2100
C.2400 D.2520
33.关于明确估价目的的说法，正确的是( )。
A.估价目的由价值类型决定
B.估价目的根据估价师的经验确定
C.估价目的由委托人的估价需要决定
D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定
34.房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于( )。
A.未定事项假设 B.背离事实假设
C.不相一致假设 D.依据不足假设
35.价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是( )。
A.估价作业期间的某日
B.实地查勘估价对象期间的某日
C.估价报告出具日期
D.估价报告出具后的某日
参考答案：1.A 2.B 3.D 4.C 5.D 6.B 7.B 8.A 9.B10.C 11.B
12.A 13.D 14.C 15.A 16.B 17.D 18.B 19.C 20.D 21.B 22.A
23.B 24.B 25.A 26.B 27.C 28.B 29.A 30.C 31.C 32.D 33.C 34.D 35.D
二、多项选择(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
1.不同的估价目的将影响估价结果，是因为( )。
A.估价目的不同，估价对象的范围可能不同
B.估价委托机构的不同，估价的性质可能不同
C.估价时点的不同，估价方法也可能不同
D.估价时点的不同，评估的价值类型可能不同
E.估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同
2.建筑物区分所有权包括( )等。
A.按份共有所有权
B.专有部分所有权
C.共同关系成员权
D.共用部分持份权
E.长期使用和租赁
3.房地产的最高最佳使用状态应该包括( )。
A.最佳区位
B.最佳规模
C.最佳用途
D.最佳集约度
E.最佳收益
4.在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有( )。
A.农用地改为非农建设用地
B.在写字楼旁新建大型游乐场
C.住宅区道路禁止货车通行
D.在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
E.常常遭受洪水威胁
5.估价项目完成后，应归档的估价资料包括( )。
A.实地查勘记录
B.委托人名片
C.估价项目来源和接洽情况
D.估价中的不同意见
E.估价报告定稿之前的重大调整或修改意见
6.以下说法满足最高最佳使用的条件有( )。
A.法律上许可
B.技术上可能
C.价值最大化
D.权益上允许
E.经济上可行
7.房地产价格构成中的开发成本包括( )。
A.取得土地使用权时的出让金或转让金
B.基础设施建设费
C.公共配套设施建设费
D.勘察设计和前期工程费
E.管理费
8.运用路线价法估价的步骤包括( )等。
A.调查评估路线价
B.计算临街土地的价值
C.求取可比实例价格
D.划分路线价区段
E.交易情况修正
9.功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有( )等。
A.意外破坏的损毁
B.市场供给的过量
C.建筑设计的缺陷
D.人们消费观念的改变
E.周围环境条件恶化
10.下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有( )。
A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额
E.建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
11.在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于( )。
A.房地产具有开发或再开发潜力
B.将预期原理作为理论依据
C.正确判断了房地产的最佳开发方式
D.正确量化了已经获得的收益和风险
E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值
12.在划分路线价区段时，应符合的条件包括( )。
A.形状相似
B.在同一条街道上只有一个路线价区段
C.面积接近
D.地块相连
E.可及性相当
13.房地产估价所评估的是房地产的( )。
A.投资价值
B.账面价值
C.市场价值
D.使用价值
E.交换价值
14.直接资本化法的优点不包括( )。
A.不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D.不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E.资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
15.房地产估价中，估价方法的选择，是由( )综合决定的。
A.估价对象的房地产类型
B.估价方法适用的对象和条件
C.估价人员的技术水平
D.委托人的特殊要求
E.所收集到的资料的数量和质量
参考答案：ADE BCD BCD BDE ACDE ABC BCD
ABD CD ACDE CE DE CE BCD ABE
三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表亍错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)
1、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：房地产其定义在传统上一般是“土地及其定着物”。通常强调房地产是实物、权益和区位的结合体。
2、在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。
3、房地产的共有权在按份共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。
Y.对
N.错
答案：Y
解析：按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权。
4、某宗房地产总建筑面积为1000㎡，建筑物的基底面积为400㎡，其容积率为2.0，其建筑密度为50%。 ( )
Y.对
N.错
答案：N
解析：建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。
5、房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。( )(2005年试题)
Y.对
N.错
答案：Y
解析：这是对房地产权益概念的考查，其中建造物区分所有权是个重要的概念，也是个反复考的内容。
6、地役权是指土地所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。 ( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：地役权是指土地所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。
7、房地产的独一无二性使房地产之间不可能有替代。 ( )
Y.对
N.错
答案：N
解析：一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍具有一定程度的替代性。
8、具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。( )
Y.对
N.错
答案：Y
9、从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。 ( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。
10、一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：独立性，指单独使用，不受限制。提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。
11、“五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。 ( )
Y.对
N.错
答案：N
解析：五通一平，一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件及场地平整。
12、从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。 ( )
Y.对
N.错
答案：N
解析：这是从权益状况的角度来划分的。
13、房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。( )
Y.对
N.错
答案：N
解析：由估价目的决定，根据需要有时包含无形资产，有时不包含无形资产。
14、对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。 ( )
Y.对
N.错
答案：Y
15、对于房地产物业管理情况的描述属于房地产实物状况描述。 ( )
Y.对
N.错
答案：N
解析：属于房地产权益状况描述。
16、房地产用途描述要说明房地产的规划用途、设计用途、登记用途、实际用途。( )
Y.对
N.错
答案：Y
四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)
1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
解：(1)计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12万元
②收益年限=40-6=34年
③办公楼现值为：V=A/Y[1-1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92万元
(2)计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08万元
②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
V=A/Y[1-1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689万元
(3)甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元
2、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。
解：(1)计算建筑物的重置价格：
①建造成本=800万元
②管理费用=800×3%=24万元
③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.90万元
④建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元
(2)计算建筑物的折旧额：
①墙、地面等损坏的折旧额=18万元
②装修部分的折旧额=200*2/5=80万元
③设备部分的折旧额=110×8/10=88万元
④长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34万元
⑤建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元
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