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2017年房产估价师考试模拟真题答案
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一、单项选择题
1.【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P40，城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿或安置的行为。
【该题针对“城市房屋拆迁的概念”
2.【正确答案】：B
【答案解析】：参见教材P40，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。
【该题针对“城市房屋拆迁的概念”
3.【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P41，搬迁期限从属于拆迁期限。所以C选项不正确。
【该题针对“城市房屋拆迁的概念”
4.【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P42，经审查符合条件的，由房屋拆迁管理部门发给拆迁申请人《房屋拆迁许可证》。《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证。
【该题针对“城市房屋拆迁工作程序”
5.【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P42，房屋拆迁管理部门在发放《房屋拆迁许可证》的同时，应当依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定将《房屋拆迁许可证》中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
【该题针对“城市房屋拆迁工作程序”
6.【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P43，拆迁协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。所以C选项不正确。
【该题针对“城市房屋拆迁工作程序”
7.【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P43，《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除代管房屋，必须经公证机关公证。
【该题针对“城市房屋拆迁工作程序”
8.【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P44，货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
【该题针对“拆迁补偿方式”
9.【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P45，拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
【该题针对“拆迁补偿方式”
10.【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P44，房屋拆迁补偿的对象是被拆除房屋的所有人。
【该题针对“拆迁补偿对象”
11.【正确答案】：B
【答案解析】：参见教材P46，所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。
【该题针对“拆迁补偿标准”
12.【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P47，拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，《城市房屋拆迁管理条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。
【该题针对“拆迁安置”
13.【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P48，产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
【该题针对“特殊情况的拆迁补偿与安置”
14.【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P48—49，公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，通常无收益或收益较少，因此，通常采用成本法评估。
【该题针对“特殊情况的拆迁补偿与安置”
15.【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P49，违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物。
【该题针对“特殊情况的拆迁补偿与安置”
16.【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P49，违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。
【该题针对“安置房屋的质量要求”
17.【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P49，城市房屋拆迁估价，是指为为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
18.【正确答案】：B
【答案解析】：参见教材P50，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。所以B选项不正确。
【该题针对“拆迁估价机构和人员”
19.【正确答案】：B
【答案解析】：参见教材P50，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。
20.【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P50，拆迁估价一般应当采用市场比较法。
21.【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P51，委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向《房产测绘管理办法》规定的房屋面积鉴定机构申请鉴定。
22.【正确答案】：B
【答案解析】：参见教材P51，拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。
【该题针对“拆迁估价结果公示和异议处理”
23.【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P51，拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
【该题针对“拆迁估价结果公示和异议处理”
24.【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P51，拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。
【该题针对“拆迁估价结果公示和异议处理”
25.【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P52，拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会申请技术鉴定。
【该题针对“拆迁估价纠纷调处”
26.【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P52，估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
【该题针对“拆迁估价纠纷调处”
27.【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P53，实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门。
28.【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P53，实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。
29.【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P53，若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日60日内向做出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。
30.【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P54，裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。
31.【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P55，行政裁决以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。
【该题针对“行政裁决的原则”
32.【正确答案】：B
【答案解析】：参见教材P56，市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。
【该题针对“拆迁行政裁决的主要程序”
33.【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P57，作为自然人的申请人死亡，15天之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的，房屋拆迁管理部门应终结裁决并书面告知当事人。
【该题针对“拆迁行政裁决的主要程序”
34.【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P58，拆迁强制执行的要求中，房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。
【该题针对“拆迁强制执行的要求”
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二、多项选择题
1.【正确答案】：AB
【答案解析】：参见教材P40，《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。
【该题针对“城市房屋拆迁的概念”
2.【正确答案】：BCDE
【答案解析】：参见教材P41，根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁管理部门的监督管理职责包括房屋拆迁许可证的审批、延期拆迁的审批、拆迁委托合同的备案管理、暂停办理有关手续通知书的发放、延长暂停期限的审批、拆迁裁决、受理强制拆迁的申请、建设项目转让的管理、拆迁补偿安置资金使用的监督、拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核、对拆迁违法行为的查处以及对接受委托拆迁的单位的资格认定等内容。
【该题针对“城市房屋拆迁的管理体制”
3.【正确答案】：ABDE
【答案解析】：参见教材P42，《城市房屋拆迁管理条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：建设项目批准文件;建设用地规划许可证;国有土地使用权批准文件;拆迁计划和拆迁方案;办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
【该题针对“城市房屋拆迁工作程序”
4.【正确答案】：AB
【答案解析】：参见教材P43，拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和委托拆迁。
【该题针对“城市房屋拆迁工作程序”
5.【正确答案】：AB
【答案解析】：参加教材P44，房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。
【该题针对“拆迁补偿方式”
6.【正确答案】：CDE
【答案解析】：参见教材P45，《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。
【该题针对“拆迁补偿标准”
7.【正确答案】：DE
【答案解析】：参见教材P47，拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，《城市房屋拆迁管理条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。
【该题针对“拆迁安置”
8.【正确答案】：ABDE
【答案解析】：参见教材P48，应当及时通知抵押权人，抵押权人一般是接受抵押的银行。所以C选项不正确。
【该题针对“特殊情况的拆迁补偿与安置”
9.【正确答案】：ABE
【答案解析】：参见教材P49，临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施。
【该题针对“特殊情况的拆迁补偿与安置”
10.【正确答案】：CE
【答案解析】：参见教材P50，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构。
【该题针对“拆迁估价机构和人员”
11.【正确答案】：AD
【答案解析】：参见教材P51，拆迁当事人对估价结果有异议，可以自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
【该题针对“拆迁估价结果公示和异议处理”
12.【正确答案】：ABCE
【答案解析】：参见教材P52，对有下列行为之一的估价机构和估价人员，应当按照《城市房地产中介服务管理规定》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案：出具不实估价报告的;与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的;以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的;允许他人借用自己的名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的;违反国家标准《房地产估价范围》和《城市房屋拆迁估价指导意见》等相关规定的;法律、法规规定的其他情形。
【该题针对“对违规估价机构和人员的处罚”
13.【正确答案】：ABCE
【答案解析】：参见教材P53，裁决的内容包括补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。
14.【正确答案】：ABC
【答案解析】：参见教材P53—54，达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式：行政裁决、依法起诉和强制拆迁。
15.【正确答案】：ABDE
【答案解析】：参见教材P54，《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁。
16.【正确答案】：ACDE
【答案解析】：参见教材P55，城市房屋拆迁行政裁决的主要制度：行政调解制度;拆迁听证制度;集体决策制度;对违法违规行为建立责任追究制度;不服行政裁决的救济制度;回避制度。
【该题针对“拆迁行政裁决的六项主要制度”
17.【正确答案】：ABD
【答案解析】：参见教材P56，行政裁决应当以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。
【该题针对“拆迁行政裁决的主要程序”
18.【正确答案】：ACD
【答案解析】：参见教材P56，BE属于被拆迁人申请行政裁决时应当提交的资料。
【该题针对“拆迁行政裁决的主要程序”
19.【正确答案】：ACE
【答案解析】：参见教材P57，有下列情形之一的，中止裁决并书面告知当事人：发现新的需要查证的事实;裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的;作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的;因不可抗力或者其他特殊情况需要中止的情况。
【该题针对“拆迁行政裁决的主要程序”
20.【正确答案】：ADE
【答案解析】：参见教材P58，拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁;强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。所以BC选项不正确。
【该题针对“拆迁强制执行的要求”
三、判断题
1.【正确答案】：错
【答案解析】：参见教材P40，自拆自建行为不属于《城市房屋拆迁管理条例》所调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。
【该题针对“城市房屋拆迁的概念”
2.【正确答案】：错
【答案解析】：参见教材P40，集体土地上的拆迁行为，按照《土地管理法》等有关法律、法规执行。
【该题针对“城市房屋拆迁的概念”
3.【正确答案】：对
【答案解析】：参见教材P41，国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。
【该题针对“城市房屋拆迁的管理体制”
4.【正确答案】：错
【答案解析】：参见教材P42，房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对申请内容进行审查，并对拆迁范围进行现场调查。
【该题针对“城市房屋拆迁工作程序”
5.【正确答案】：对
【答案解析】：参见教材P43，在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置，对于拆迁补偿安置以及相关的问题，拆迁当事人应该对双方的权利和义务作出明确的界定。
【该题针对“城市房屋拆迁工作程序”
6.【正确答案】：错
【答案解析】：参见教材P43，拆除代管房屋，必须经公证机关公正。
【该题针对“城市房屋拆迁工作程序”
7.【正确答案】：错
【答案解析】：参见教材P43—44，房屋拆迁管理不能不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。
【该题针对“城市房屋拆迁工作程序”
8.【正确答案】：对
【答案解析】：参见教材P44，《城市房屋拆迁管理条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
【该题针对“城市房屋拆迁工作程序”
9.【正确答案】：错
【答案解析】：参见教材P44，货币补偿时指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算的方式补偿给被拆除房屋的所有人。
【该题针对“拆迁补偿方式”
10.【正确答案】：错
【答案解析】：参见教材P45，拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
【该题针对“拆迁补偿方式”
11.【正确答案】：错
【答案解析】：参见教材P46，一栋房屋，其价值既受建筑结构、区位等影响，又受产权状况的影响。
【该题针对“拆迁补偿标准”
12.【正确答案】：错
【答案解析】：参见教材P46，在评估时，不但要考虑房屋本身及占用的土地，还要考虑被拆迁人拥有的院落及附属设施。
【该题针对“拆迁补偿标准”
13.【正确答案】：对
【答案解析】：参见教材P46，房地产是实物、权益和区位三者的结合物。实物是其中具体的部分，如建筑物的结构、外观、质量、功能和土地的形状等。权益是其中无形的部分，如房屋的所有权。
【该题针对“拆迁补偿标准”
14.【正确答案】：错
【答案解析】：参见教材P48，产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
【该题针对“特殊情况的拆迁补偿与安置”
15.【正确答案】：对
【答案解析】：参见教材P49，城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
16.【正确答案】：错
【答案解析】：参见教材P49，城市房屋拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
17.【正确答案】：对
【答案解析】：参见教材P49，被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成的可以通过委托评估确定。
18.【正确答案】：错
【答案解析】：参见教材P51，拆迁估价实务中，对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。
19.【正确答案】：错
【答案解析】：参见教材P53，若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日60日内向做出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。
20.【正确答案】：对
【答案解析】：参见教材P54，为了不影响拆迁工作的顺利进行，拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或者提供了拆迁安置用房、周转用房的情况下，诉讼期间可以不停止拆迁的执行。
21.【正确答案】：对
【答案解析】：参见教材P54，如果拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的，拆迁人可以向人民法院提起民事诉讼。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
22.【正确答案】：对
【答案解析】：参见教材P54，没有仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理;当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理。
23.【正确答案】：错
【答案解析】：参见教材P55—56，当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地估价专家委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托估价专家委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。
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