2017房产估价师考试模拟真题答案
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一、单项选择题
1、
【正确答案】：B
【答案解析】：房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。
2、
【正确答案】：B
【答案解析】：估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价是估价原则中的客观原则。
3、
【正确答案】：A
【答案解析】：合法原则不是只有合法的房地产才能成为估价对象而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产。
4、
【正确答案】：C
【答案解析】：合法原则主要是针对估价对象的。
5、
【正确答案】：D
【答案解析】：依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。
6、
【正确答案】：D
【答案解析】：A估价时点还是原来的估价结果对应的时间(在过去);B估价时点在现在;而估价对象都是过去和现在价值差;C估价时点和估价对象都是现在;D补偿标准是现在给，房地产状况是未来的期房。
7、
【正确答案】：B
【答案解析】：评估期房的价值时，估价时点为现在，估价对象为未来状况。
8、
【正确答案】：A
【答案解析】：要以原估价时点时的状况为准，才能检验原估价结果是否合理。
9、
【正确答案】：D
10、
【正确答案】：C
【答案解析】：替代原则要求估价结果不得不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格。
11、
【正确答案】：C
【答案解析】：替代原则是针对估价结果而言的。
12、
【正确答案】：B
【答案解析】：
13、
【正确答案】：B
【答案解析】：重新装修价值=6500-800*1.1-0.5-500=5161
改变用途价值=8000-2160*1.1-0.5-500=5235
14、
【正确答案】：A
【答案解析】：收益递减规律是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。
15、
【正确答案】：A
16、
【正确答案】：A
【答案解析】：适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途
17、
【正确答案】：A
【答案解析】：这是最佳最高原则的体现。
18、
【正确答案】：D
【答案解析】：在合法的前提下采用最高最佳原则估价。
19、
【正确答案】：A
【答案解析】：以建筑物为例，现有建筑物应予以保留的条件是：(新房地产的价值-拆除现有建筑物的必要支出及应得利润-建造新建筑物的必要支出及应得利润)<现有房地产的价值。
20、
【正确答案】：B
【答案解析】：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。
二、多项选择题
1、
【正确答案】：DE
2、
【正确答案】：ABD
【答案解析】：在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值，估价师首先应本着以下假设进行估价：各方当事人均是利己并理性的，其次，估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值，然后，估价师再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值。在此基础上自然就能够得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。
3、
【正确答案】：AC
【答案解析】：根据我国《担保法》的有关规定。乡镇企业的土地使用权不得单独抵押
4、
【正确答案】：ABCD
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5、
【正确答案】：ABC
6、
【正确答案】：AC
【答案解析】：均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
7、
【正确答案】：ABCE
【答案解析】：四个方面：法律上是否允许;技术上是否可能;经济上是否可行;价值是否最大化。
8、
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。
9、
【正确答案】：ACE
【答案解析】：最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。
10、
【正确答案】：ACD
【答案解析】：B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价;E不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
三、判断题
1、
【正确答案】：Y
【答案解析】：房地产估价原则可以使不同的房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，从而结合估价方法的测算就可以评估出一个更加精准的价值。
2、
【正确答案】：N
【答案解析】：独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。
3、
【正确答案】：Y
【答案解析】：如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。
4、
【正确答案】：Y
5、
【正确答案】：Y
【答案解析】：评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨的建设用地使用权变为出让的建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。
6、
【正确答案】：Y
【答案解析】：评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。
7、
【正确答案】：N
【答案解析】：如果被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，就不应予以估价，或者评估价值应为零。
8、
【正确答案】：N
【答案解析】：估价时点只有一个。补地价，是按照新规划对应的时间作为估计时点，新规划对应的时间为2011年5月9日。但是估价对象的状况要回溯2009年12月1日时房地产状况。
9、
【正确答案】：N
【答案解析】：
10、
【正确答案】：Y
11、
【正确答案】：Y
【答案解析】：相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。
12、
【正确答案】：Y
13、
【正确答案】：Y
【答案解析】：适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。
14、
【正确答案】：N
【答案解析】：均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。均衡原理可以帮助确定最佳集约度和规模。
15、
【正确答案】：Y
【答案解析】：运用假设开发法评估房地产价值时，按谨慎原则要求，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。