土地市场的特点和管理手段

时间：2022-03-31 14:54:44 土地估价师我要投稿

土地市场的特点和管理手段

　　土地市场是指土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称地产市场。土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。下面yjbys小编为大家准备了关于土地市场的文章，欢迎阅读。

土地市场的特点和管理手段

　　一、土地市场的概念

　　市场，是商品交易的场所，是商品交换中发生的各种经济关系的总和。

　　土地市场的概念，有狭义和广义之分。狭义的市场是指进行土地交易的专门场所。广义的土地市场则是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。

　　土地市场的内涵包括中间商、代理商、金融信用、广告信息等一切构成土地产权交换关系的经营性活动。

　　土地市场的客体主要是土地及其产权关系。因此，土地市场是有形的土地和无形权益、信息、咨询服务等的统一体。

　　二、土地市场的特征

　　（1）交易实体的非移动性；（2）土地市场的地域性；

　　（3）土地市场的垄断性；（4）流通方式的多样性；（5）土地供给弹性小。

　　三、土地市场的主体与客体

　　（一）土地市场主体

　　土地市场主体即土地市场的参与者（法人和自然人），包括供给者、需求者、中介者和管理者。

　　1、供给者是向土地市场提供交易对象的经济行为主体，主要是土地所有者和开发者、使用者（含经营者）。

　　2、需求者是通过土地交易取得土地所有权、使用权租赁权抵押权等土地权利的单位和个人。

　　3、中介者

　　4、管理者、市场的管理者的基本任务在于维持交易秩序，提供交易质量和效率，协调土地交易关系。管理者除必要的行政手段外，主要通过价格、税收、信贷、利率等经济杠杆进行管理

　　（二）土地市场运行中的客体，就是土地本身及其产权关系。

　　土地产权关系及其在市场运行中的交换，构成土地市场客体的主要内容。

　　四、土地市场的结构

　　现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。按照市场交易主体和市场运行过程，可将城镇土地市场分为三级市场结构。

　　1、土地一级市场：一级市场是土地使用权的出让市场。土地一级市场是国家垄断的市场

　　2、土地二级市场：土地使用权转让市场二级市场是国家调控下的以市场调节为主的市场。

　　3、土地三级市场：转让、租赁、抵押、交换等交易活动。它是市场调节的开放市场。

　　五、土地市场的管理手段

　　（一）土地利用规划与计划手段

　　1、土地利用规划

　　土地利用规划是政府控制土地供给量，协调供求关系，调节和稳定土地价格的重要手段；也是确定合理用地结构，优化土地配置的基础性工作，土地利用规划对土地市场具有宏观调控作用。

　　2、土地利用计划

　　年度计划（包括国有土地使用权出让计划和房地产开发用地计划）的实施是把握土地人市环节，调控土地市场的有效手段。

　　土地使用权出让的计划，按现行土地利用计划编制程序进行。

　　3、土地用途管制

　　土地用途管制是市场经济国家广泛采用的土地利用管理制度。

　　（二）地籍管理手段地籍管理是土地市场调控的一项重要措施。

　　其主要任务是对土地权属的变更加以管理，监控土地数量、质量和产权的更动趋势。土地权属登记是地籍管理的核心内容

　　（三）土地价格调控手段

　　土地价格作为土地市场运作过程中最重要的经济杠杆手段，在土地市场管理中占据极其重要的地位，因此，土地市场价格的宏观调控是土地市场管理的核心内容。对土地市场价格进行调控的主要目的是，保证土地市场价格的基本稳定和市场交易平稳发展，防止地价极高极低或忽高忽低，避免土地资产流失和土地利用的不合理。根据我国目前已有的法律和政策规定，土地价格宏观调控的措施主要有以下几方面：

　　1、建立基准地价、标定地价定期公布制度

　　基准地价、标定地价是国家建立地价体系的重要内容。按照《中华人民共和国城市建立我国的基准地价、标定地价定期公布制度，是规范土地交易行为，加强国家对地价进行管理的重要措施。

　　2、国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价

　　这一措施的主要作用，一是防止地方政府在出让土地使用权过程中，为了局部和短期利益，采取不正当的竞争方式，随意压低地价，造成国家土地资产的流失；二是增加土地使用权出让的透明度，便于上级政府和社会对出让行为的监督；三是便于土地使用者了解国家对不同地区、不同行业实行的地价优惠幅度，确定合理的投资方向。

　　3、政府对地价上涨采取必要的行政手段进行干预

　　土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市县人民政府可以采取必要的措施。

　　当出现土地价格暴涨时，政府应采取适当的行政手段进行干预，如限制地价水平、调整土地供应计划、调整土地税收等。

　　4、建立土地交易价格申报制度

　　5、政府对土地使用权的转移有优先购买权

　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。实施优先购买权，首先可以限制低价买卖土地、扰乱土地市场的行为；其次可以防止交易双方虚报、瞒报地价，逃避国家税费；第三，国家因特殊建设需要，如公共福利设施建设需要或实施土地利用规划时，也可采用优先购买，以保证国家建设的需要。

　　（四）土地税收和金融手段

　　1、税收手段：税收手段通过规定不同的税种、税目和税率等，来调节经济利益和经济行为。

　　2、金融手段

　　（五）土地立法和执法手段

　　通过土地立法和执法手段，对土地市场的运行进行控制、指导、规范和监督，实践证明是加强市场管理的最有效手段之一。

　　六、我国土地市场的特点

　　在我国，土地市场是指国有土地使用权单独或连同其地上建筑物、其他附着物以价值形态流通及流通过程的集合。我国土地市场有以下几个特点：土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。按照我国《宪法》和《土地管理法》及其他有关法律法规的规定，城市土地属于国家所有，其所有权不能出让，只能出让使用权，所以在我国土地市场交易的只是国有土地使用权。这种使用权不同于一般的使用权，它包含了一定时期内对土地处置、收益、使用的权利。土地市场中交易的土地使用权具有期限性。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》的规定，国有土地使用权出让是有期限的，最高期限按用途分为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。土地价格分为期限价格和用途价格。因为出让的.土地使用权具有期限性，所以，同一地块由于使用期限不同，造成出让价格也不相同。另外，由于我国对不同用途的土地在地价上给予了不同的标准，所以，同一块土地因为用途不同，其地价也不同。由于我国土地市场分为土地使用权出让市场和土地使用权转让市场两个层次，而且这两个层次的市场在运行上各有特点，所以不能以一种市场模式对我国土地市场作出评价。土地使用权出让市场是完全垄断市场，在这个市场中，卖方只有一个，即国有土地使用权的出让方———国家。这个市场的运行分为两个过程，第一个过程是政府征用农村集体土地和收回国有土地使用权。第二个过程是政府将其掌握的国有土地使用权出让给土地使用者。中国的土地市场的发展是打破计划手段而以市场方式配置资源的过程，表现为政府主导的强制性制度变迁演进路径。近几年虽然土地的市场化进程发展较快，但原有体制的惯性、土地市场的二元性、政府参与土地经营等方面的因素，使我国的土地市场发育不是很完善，目前土地市场存在许多急需改革的方面，主要问题如下：

　　1、农村与城市分割的二元性土地制度以及相关的国家对城市土地一级市场的垄断现象，造成土地市场的“价格双轨制”，扭曲了市场功能。中国的土地制度是土地为国家和集体所有，归属各级政府进行管理。根据相关法律，所有土地进入城市市场必须首先由城市政府进行强制征用，集体土地转为建设用地时必须收归国有，然后通过几种方式将之再配置给城市使用者。因此政府拥有从农村获得土地及将之转换给城市使用者的排他性权力。这种二元制土地结构在土地转换中的价格双轨制造成了以下问题：农村土地所有者和使用者不能参与土地市场的交易，不能参与分配土地在城市市场所产生的增值收益，所获土地补偿远远低于农用地在城市被作为建设用地和商业用地的土地价值；由于可以强制低价从农村获得土地，助长了对土地的无效利用，造成城市“摊大饼”式粗放扩张，加大了农田流失率；地方政府通过土地征用获得大量预算外收入，形成“土地财政”，助长了地方政府对土地转让收入及土地相关融资的过度依赖，也导致土地储备制度功能异化；由于土地价格双轨制的价格差，出现了大量的寻租现象，为腐败创造了可能。

　　2、管理土地的制度和法律框架不适应发展过程中出现的新情况新问题。中国近些年在界定土地使用者与国家的权利及责任方面所进行的改革已取得进展，但依旧存在沿着城市土地和农村土地两个轨道分别进行改革的问题，管理土地的制度和法律框架相互矛盾或不完整：首先是法律涵盖面不健全。在我国宪法中表明政府为了“公共利益”有权征用土地，但在《土地管理法》中对“公共利益”没有进行明确的阐述和界定，也没有对其具体范围进行严格限定。这类限制的缺乏，为政府垄断土地一级市场提供了便利。在此框架下，政府既作为土地的惟一供给者参与市场，同时又是市场的仲裁者，政府角色的双重性导致强制性征地范围过于宽泛；其次在土地补偿方面存在法律缺陷。在土地管理法下，土地的价值是根据其在城市的位置来确定的，它与补偿的目的无关，而土地征用的补偿标准是与过去三年农业年均产值的倍数相关联。在土地被作为商业用途时，给农民的补偿明显会低于政府从最终使用者那里获得的转让费。考虑到城乡之间的收入和生活水平差距及扩大趋势，补偿标准过低。总之，我国土地方面的法律法规在一些重要的活动领域缺乏明确、适当的规则，缺乏规制土地储备的框架，缺乏规制土地收益权政策，等等。

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