土地代理人《代理实务》考试练习及答案
无论是在学习还是在工作中，我们会经常接触并使用考试题，考试题是命题者根据测试目标和测试事项编写出来的。你所见过的考试题是什么样的呢？以下是小编整理的土地代理人《代理实务》考试练习及答案，希望对大家有所帮助。
土地代理人《代理实务》考试练习及答案 1
1.以下法规中，( )是现行最全面、最集中规定土地登记程序的文件。
A.《土地权属争议调查处理办法》
B.《中华人民共和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
C.《确定土地所有权和使用权的若干规定》D.《土地登记规则》
2.根据《土地管理法》规定，农民集体所有的土地由( )登记造册，确认所有权。
A.乡(镇)人民政府B.县级人民政府C.乡(镇)土地管理所D.县级土地行政主管部门
3.土地等不动产物权变动的公示方式为( )。
A.交付B.登记C.协议D.协商
4.关于土地登记分类下列说法正确的是( )。
A.土地登记仅包括初始登记B.土地登记仅包括变更登记
C.土地登记包括初始登记和变更登记D.权利的`设定登记属于初始登记
5.土地登记的内容是包括( )。
A.主要包括土地权属性质来源、土体权利主体、土地权利客体等
B.仅包括土地权利的主体C.仅包括土地权属的性质和来源D.仅包括土地权利的客体
6.关于我国土地登记过程中土地登记的标的物，说法正确的是( )。
A.土地及上面的房屋B.土地及建筑物C.仅指土地D.土地及附着物
7.世界多数国家的土地登记大体都经历了( )的阶段。
A.法律地籍—产权地籍—现代地籍B.税收地籍—产权地籍—多用途地籍
C.法律地籍—税收地籍—多用途地籍D.产权地籍—税收地籍—现代地籍
8.土地登记公开性的内在要求是( )。
A.登记依据的公开B.登记程序的公开C.登记结果的公开D.土地登记资料可公开查询
9.根据《土地登记规则》，当土地证书和土地登记卡内容不一致时的处理原则是( )。
A.按照有关规定提交上级国土资源部门裁决B.土地证书记载内容为准
C.根据具体情况决定D.土地登记卡记载内容为准
10.土地登记基本原则不包括( )。
A.依法原则B.双方意思一致原则C.申请审查原则D.属地管辖原则
答案：
1.D 2. B 3.B 4.C 5.A 6.C 7.B 8.D 9.D10.B
土地代理人《代理实务》考试练习及答案 2
一、单项选择题（共 10 题，每题 1 分，每题只有 1 个正确答案）
1.下列关于土地登记代理合同签订的说法，错误的是（ ）
A. 合同需明确代理事项、代理权限及代理期限
B. 代理人超越代理权限签订的合同，未经委托人追认无效
C. 合同需由委托人、土地登记代理人双方法定代表人签字盖章
D. 委托人为自然人的，需由本人签字；为法人的，需加盖单位公章
2.土地权属调查中，若相邻宗地权利人未按时到场指界，调查人员应（ ）
A. 直接根据权属资料确定界址
B. 书面通知相邻权利人，逾期未到场的，可单方指界并公证
C. 暂停调查，直至相邻权利人到场
D. 由调查人员代相邻权利人指界
3.下列情形中，土地登记代理人需承担连带责任的是（ ）
A. 委托人隐瞒真实情况导致代理结果错误
B. 代理人因过失遗漏重要权属证明材料
C. 第三人与代理人恶意串通损害委托人利益
D. 代理事项因政策调整无法完成
4.办理集体建设用地使用权登记代理时，不需要提供的材料是（ ）
A. 集体土地所有权证
B. 建设用地规划许可证
C. 土地出让合同
D. 村民会议或村民代表会议决议
5.土地登记代理成果审核的核心内容是（ ）
A. 代理流程的完整性
B. 权属证明材料的真实性与合法性
C. 代理人的资质有效性
D. 委托人的身份合法性
6.下列关于土地抵押权登记代理的说法，正确的是（ ）
A. 抵押权登记需由抵押人单独申请
B. 同一宗地多次抵押的，按抵押登记申请先后顺序办理
C. 抵押权消灭的，需由抵押权人单独申请注销登记
D. 土地使用权抵押期间，抵押人可自行转让抵押土地
7.土地权属争议调解达成协议后，代理机构应协助当事人（ ）
A. 直接办理土地登记
B. 向人民政府申请制作《权属争议调解书》
C. 向人民法院申请司法确认
D. 签订书面协议后无需再办理其他手续
8.下列不属于土地登记代理业务范围的是（ ）
A. 土地使用权初始登记代理
B. 土地征收补偿协议签订代理
C. 土地他项权利变更登记代理
D. 土地权属争议调查代理
9.委托代理关系终止的情形不包括（ ）
A. 代理期限届满
B. 委托人单方解除委托合同
C. 代理人丧失民事行为能力
D. 委托人暂时无法联系
10.土地登记代理过程中，若发现委托人提供的权属证明材料存在伪造，代理人应（ ）
A. 立即终止代理业务，并向土地登记机构报告
B. 要求委托人补充真实材料后继续代理
C. 隐瞒情况完成代理，避免承担违约责任
D. 与委托人协商降低代理费用后继续
二、多项选择题（共 5 题，每题 2 分，每题有 2 个及以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）
1.土地登记代理合同的主要条款应包括（ ）
A. 代理事项与代理权限
B. 代理费用及支付方式
C. 违约责任与争议解决方式
D. 委托人的`家庭住址与联系方式
E. 土地登记机构的名称与地址
2.土地权属调查中，界址认定的依据包括（ ）
A. 法定的权属证明文件（如房产证、土地使用证）
B. 双方签订的界址协议书
C. 历史形成的习惯边界
D. 调查人员的主观判断
E. 相邻宗地的界址点坐标
3.下列情形中，需办理土地变更登记代理的有（ ）
A. 土地使用权转让
B. 土地用途从工业变更为商业
C. 土地抵押权实现
D. 土地权利人姓名变更
E. 土地面积因测量误差调整
4.土地登记代理人的执业禁止行为包括（ ）
A. 同时在两个及以上土地登记代理机构执业
B. 利用代理业务之便收取额外费用
C. 泄露委托人的商业秘密或个人隐私
D. 接受与委托事项有利害关系的代理业务
E. 协助委托人办理合法的土地登记手续
5.土地登记代理成果交付时，需向委托人提供的材料包括（ ）
A. 土地登记申请书及相关附件
B. 代理业务工作报告（含代理过程、成果说明）
C. 土地登记机构出具的受理回执或登记证书
D. 代理合同原件
E. 代理人的执业资格证书复印件
三、案例分析题（共 1 题，每题 20 分）
背景资料：
2025 年 3 月，甲公司委托 A 土地登记代理机构办理其名下工业用地的抵押权登记，用于向乙银行贷款 500 万元。代理机构接受委托后，收集了甲公司提供的《国有土地使用证》《借款合同》《抵押合同》等材料，但未核实《国有土地使用证》的真实性（该证件为甲公司伪造）。代理机构按流程向当地自然资源局提交登记申请，自然资源局审核时发现证件伪造，驳回申请，并将甲公司涉嫌违法的情况移交公安机关。乙银行因未取得抵押权登记，贷款无法保障，遂要求 A 代理机构承担赔偿责任；甲公司则以 “代理机构未完成登记” 为由，拒绝支付代理费用。
问题：
1.A 土地登记代理机构在本次业务中存在哪些过错？（6 分）
2.乙银行能否要求 A 代理机构承担赔偿责任？请说明法律依据。（7 分）
3.甲公司拒绝支付代理费用的理由是否成立？为什么？（7 分）
答案
一、单项选择题答案及解析
1.C
解析：土地登记代理合同需由委托人（自然人签字 / 法人盖章）与土地登记代理人（或代理机构法定代表人）签字盖章，并非双方法定代表人（若委托人为自然人无 “法定代表人”），故 C 错误。
2.B
解析：相邻宗地权利人未按时到场指界的，调查人员应书面通知其到场，逾期仍未到场的，可单方指界并进行公证，确保界址认定的合法性，故 B 正确。
3.C
解析：第三人与代理人恶意串通损害委托人利益的，代理人需与第三人承担连带责任（《民法典》第 164 条）；A 由委托人自行承担责任，B 为代理人过失责任（按过错程度赔偿），D 为不可抗力或政策原因，代理人无需担责，故 C 正确。
4.C
解析：集体建设用地使用权登记无需提供土地出让合同（出让合同用于国有建设用地），需提供集体土地所有权证、规划许可证、村民会议决议等，故 C 正确。
5.B
解析：土地登记代理成果审核的核心是权属证明材料的真实性与合法性，若材料虚假或违法，后续登记无效，故 B 正确。
6.B
解析：A 需由抵押人与抵押权人共同申请；C 抵押权消灭需抵押人与抵押权人共同申请注销；D 抵押期间转让土地需经抵押权人同意，故 B 正确（同一宗地多次抵押按申请顺序办理）。
7.B
解析：权属争议调解达成协议后，需向人民政府申请制作《权属争议调解书》，该调解书具有法律效力，可作为土地登记的依据，故 B 正确。
8.B
解析：土地征收补偿协议签订属于行政征收范畴，由征收部门与被征收人直接协商，不属于土地登记代理业务范围，故 B 正确。
9.D
解析：委托代理终止情形包括：代理期限届满、委托人 / 代理人解除合同、代理人丧失民事行为能力等；委托人暂时无法联系不属于终止情形，故 D 正确。
10.A
解析：发现委托人提供伪造材料，代理人应立即终止代理，避免违法后果扩大，并向土地登记机构报告，履行执业道德义务，故 A 正确。
二、多项选择题答案及解析
1.ABC
解析：土地登记代理合同主要条款包括：代理事项、权限、期限、费用及支付方式、违约责任、争议解决方式等；D 中 “家庭住址” 非必要条款（可提供联系地址），E “土地登记机构名称” 无需纳入合同，故 ABC 正确。
2.ABCE
解析：界址认定需依据法定权属文件、界址协议书、历史习惯边界、相邻界址坐标等客观依据，禁止调查人员主观判断，故 ABCE 正确。
3.ABCD
解析：土地变更登记包括：使用权转让、用途变更、抵押权变更 / 实现、权利人姓名变更等；E 中 “测量误差调整” 若未涉及权属或面积实质变化，无需办理变更登记，故 ABCD 正确。
4.ABCD
解析：土地登记代理人执业禁止行为包括：同时在多机构执业、收额外费用、泄露隐私、接受利害关系业务等；E 为合法行为，故 ABCD 正确。
5.ABC
解析：成果交付需提供登记申请书及附件、代理工作报告、受理回执 / 登记证书；D 代理合同原件由双方各执一份，无需额外交付；E 执业资格证书复印件非必要材料，故 ABC 正确。
三、案例分析题答案及解析
1.A 代理机构的过错（6 分）
（1）未核实《国有土地使用证》的真实性，违反 “代理业务中需审核材料合法性、真实性” 的执业义务；（2 分）
（2）在材料存在伪造的情况下提交登记申请，未及时发现并终止代理，导致后续违法风险；（2 分）
（3）未履行告知义务，未提醒乙银行核实甲公司权属证明的真实性，未尽到谨慎代理责任。（2 分）
2.乙银行可要求 A 代理机构承担赔偿责任（7 分）
（1）成立，法律依据为《民法典》第 929 条：“受托人因故意或重大过失给委托人造成损失的，委托人可以请求赔偿损失。”（3 分）
（2）A 代理机构存在重大过失：作为专业代理机构，未核实核心权属证明（《国有土地使用证》）的真实性，导致乙银行无法取得抵押权登记，贷款安全受损害，符合 “重大过失” 的认定标准；（2 分）
（3）乙银行与 A 代理机构虽无直接合同关系，但乙银行是抵押权登记的利害关系人，且损害结果与 A 的过失直接相关，可依据 “第三人损害赔偿” 主张权利。（2 分）
3.甲公司拒绝支付代理费用的理由不成立（7 分）
（1）不成立，理由如下：（2 分）
（2）土地登记代理合同的核心义务是 “按约定提供代理服务”，而非 “保证登记成功”；A 代理机构已按流程收集材料、提交申请，完成了主要代理工作，登记失败是因甲公司提供伪造材料，责任在甲公司；（3 分）
（3）根据《民法典》第 577 条，甲公司以自身过错导致的结果为由拒绝支付费用，构成违约，A 代理机构可要求甲公司支付约定的代理费用，并承担违约责任。（2 分）
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