太原公积金新政2014解读
公积金新政太原四攻略
10月9日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。继限购松绑和贷款新政之后，住房公积金贷款新政又频频亮相。10月9日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。《通知》规定：住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。
目前太原市住房公积金政策是怎样的?新政有多少已经执行?……针对住房公积金贷款方面的疑惑，记者进行了采访，给读者进行了全面解释——
1 缴存满半年不限二套房
新政：职工连续足额缴存住房公积金6个月 (含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款，贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善性普通自住住房的缴存职工。
解读：商业贷款政策已经松动，购房不再限购二套房首付款与利率比例，而公积金贷款政策是怎样的呢?
太原市住房公积金管理中心贷款处魏处长介绍，按太原市住房公积金管理规定，申请贷款前连续足额缴存住房公积金满6个月(含)以上，且借款人及其配偶均无住房公积金贷款债务、未向其他公积金借款人提供过贷款担保或辅助借款的缴存职工，都可以贷款买房，且并不限定这个家庭购买的是否为首套房。
此外，为了方便广大市民贷款，公积金中心采取了一系列举措。魏处长介绍，住房公积金房贷前需要各环节审核最终放款，为了不耽误购房者买房进度，借款人可以向公积金中心申请“贷款预审”服务。在未取得购房合同以前，太原市民可先申请贷款预审，提前办理相关手续;待购房合同取得后，公积金管理中心在三天内就可以按借款人的要求发放贷款。此举不仅大大方便了借款人办理贷款，而且不会影响交纳房款。
2 贷款额度可适度提高
新政：住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，可适当提高首套自住住房贷款额度。
解读：上述负责人介绍，太原2008年以来已多次上调贷款上限额度。太原市住房公积金购房类贷款中，贷款额度不得超过购房合同总价的80%，且最高额度为60万元，基本满足了太原市购房职工的贷款买房需求。
而在商转公类贷款中，贷款额度在不得超过原商业银行贷款额度及购房合同总价80%的前提下，可在商业贷款剩余本金的基础上追加5万元装修贷款。
公积金新政策对装修类贷款也进行了细分。以前规定为：100平方米以下的房屋装修贷款最高金额不得超过20万元，100平方米以上的贷款最高金额不得超过30万元。现在70平方米以下房屋贷款最高额度不得超过20万元;70平方米 (含70平方米)至120平方米贷款最高额度不得超过30万元;120平方米(含120平方米)以上贷款最高额度不得超过40万元，贷款额度相应提高了。
3 异地买房可用公积金
新政：各省、自治区、直辖市要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。
解读：魏处长表示，在太原市缴存住房公积金的职工，无论是外地户口还是本地户口，在外地购房都可以向太原市住房公积金管理中心申请公积金贷款。
但需要注意的是，所购买外地房屋由于无法在太原市办理抵押，异地购房贷款担保方式仅限采用太原市房产抵押和质押担保。如果是散户个贷业务，应自贷款受理起10个工作日内完成贷款审批，这10个工作日不含因个人征信、签署合同、办理担保等因素所占用的时间。
申请贷款时，只要提供所购买房屋的“商品房销售许可证”复印件、网签的“商品房买卖合同”原件、首付款收据原件，只要这些证件齐备就可以办理。此外，根据地区不同，申请时提交的`材料也有所不同，市民在办理前可提前致电各县(市、区)公积金分理处咨询。
目前，在我省范围内缴存住房公积金的职工，不论其户籍地是否为太原，在太原购房时都可以在太原市住房公积金管理中心申请贷款。此外，三部委文件下发后，太原市住房公积金管理中心已启动省外异地贷款实施细则的研究工作。
4 取消多个收费项目
新政：取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，以此减轻贷款职工负担。
解读：“保险、公证、强制性机构担保等收费在太原本来不存在，太原的政策一直都是较为宽松的。”上述负责人介绍。
据悉，在各类收费中，争议最高的当数强制担保费。太原市住房公积金管理中心相关工作人员介绍，太原早已明文规定担保贷款采取自愿的原则，绝对不强制收取。太原市住房公积金贷款担保方式有房产抵押、自然人阶段性保证加房产抵押、售房单位阶段性保证加房产抵押、担保公司担保、质押担保、公积金质押六种方式，并不存在强制性机构担保，所以机构性强制担保费用是不存在的。
另外，抵押贷款需要进行房产评估。据悉，由于购买商品房办理产权需要一定时间，目前借款人需要评估的房屋主要以旧房和二手房为主，目前太原市住房公积金管理中心正在研究取消新房评估事宜。
答疑
公积金贷款利率不打折
问：太原楼市限贷政策松绑后，公积金政策是否会改变?贷款首付会不会下调，贷款利率会不会打折?
答：太原市住房公积金管理中心工作人员介绍，太原住房公积金政策执行的是国家规定，和央行限贷政策松绑没有关系。但太原市住房公积金贷款门槛本身就很低，首付仅需要两成即可，且5年以上贷款利率为4.5%，5年以内的贷款利率是4%，比商业银行打折都便宜。
商业银行贷款首付起码在三成或三成以上，而5年以上的贷款利率基本都是基准利率6.55%。在以上两个关键点上，商业贷款和住房公积金贷款差别很大，公积金贷款优势很明显。
举个例子，以贷款40万元、期限20年为例，住房公积金贷款年利率为4.5%，月还款额为2500元，还款总额60万元，利息总额20万;而商业银行贷款年利率为6.55%，月还款额2994元，还款总额71万元，利息总额31万，如果公积金贷款额度更高，每月还可节省更多。
借款人只要信誉良好，有稳定的收入和按期偿还贷款本息的能力，月还款额不能超过其所提供家庭收入的50%，即可公积金贷款买房。
公积金提前还贷较划算
问：太原楼市限贷松绑情况下，提前还贷好不好?
答：贷款还款方式有两种，一种是等额本息还款法，另一种是等额本金还款法。前者所要支付的利息高于后者。前者在还款初期偿还利息部分较大、本金部分较小，后者在还款期中月还款中既包含本金又包含利息。
因此，选择前一种还款方式，每月还款额是恒定的，这个更易于让贷款人接受，但提前还款是不划算的，因为前期已经将利息还清，还款后期偿还的本金部分较大，在提前还贷时已支付的利息是不退还的，这样就相对多支付了许多不应该提前支付的利息。因此，对于还款时间已经过了1/2的市民来说，提前还款就没有多大必要。
选择后一种还款方式，虽然还款前期还款额较高，但越往后还款额越低，提前还款较为划算。太原市住房公积金贷款在还款方式中全部选择的是等额本金还款法，因此贷款人选择提前还贷是较为划算的，可以少支付不少银行利息。
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