业主方的项目管理任务
建设工程项目管理是一个进行多方面控制的管理过程,项目管理的内容很多,涉及的面很广,作为业主方必须对项目的各个阶段的工作内容与重点做到心中有数,合理组织、控制、管理各项工作才能保证项目按既定目标顺利实施。
1工程项目建设前期设计阶段
作为业主单位无论是企业发展需要的固定资产投资还是房地产开发项目投资,在制定项目投资计划后首先得拿到合适的建设用地,无论是工业用地还是商住用地目前均需要通过市场竞标取得,故对拟参与竞拍的建设用地规模、规划指标、周边配套、环境等各方面必须要有一个合理的分析与测算,做到心中有数,确保合理价格取得建设用地使用权。
在取得建设用地后即可根据土地规划指标结合投资目标编制项目可行性研究报告及规划设计方案拟定,根据项目规模与性质可以组织规划设计方案招标、竞赛,采取多方案的比较策略从中择优确定设计方案与设计单位,以确保项目设计质量,确定了一个优秀的设计方案则项目即成功了一半。根据建设项目的规模可以划分若干设计阶段,即概念设计、规划方案设计、施工图设计等,各个阶段的设计文件都必须经过规划等相关权力部门审批,以作为继续设计的依据。而对于工程设计各阶段的质量把控至关重要,直接决定项目的投资、质量、经济效益与社会效益,所以业主方在此过程需特别予以重视与掌控,在确定最后的施工图设计符合要求后还需及时送至具有相应设计文件审查资质的审图机构审查,由专业机构与人员对施工图质量、安全作进一步的把关,这是目前政府为了确保设计结构安全、符合工程建设标准强制性条文的一项强制措施,并作为办理招标、质监、施工许可证等前期手续的基础资料,同时根据各地消防部门对于消防设计的审核规定报送消防设计审核,建设附建式人防工程的项目还需报人防设计审核等环节。期间还需要及时办理建设用地规划许证与选址意见书,并根据规划设计方案报环保部门审批,同时进一步做好项目立项等前期基础工作。
工程项目质量管理的关键因素是主要实施者,所以在建设工程招标阶段业主需要严格把关对施工单位和供货单位的选择,在委托招标代理人方面需要强调招标评审时注重审核施工单位所报项目经理的资质等也属于重点考虑的范围。
工程建设招标文件和合同中需要明确项目质量、工期、安全等要求,确定工程建设质量的标准以及工程检查和评价办法、奖惩办法以及严格的标准等具体内容,不能用含糊的模棱两可的质量要求标准进入建设工程合同等资料,在建设合同中应规定业主管理者或监理工程师对建设工程质量的绝对的检查和监督的权利。在工程招投标工作中,需要防止投标单位的不正当行为,在招投标工作的执行阶段,要对各投标单位在投标文件中说明其对所投标项目的质量管理体系、质量保证的措施和方法已做详细的资料汇总,并由业主等方面的专家审查这些措施和方法的实用性、科学性、安全性,以此作为建设单位合理选择工程承包商的依据。
2项目建设实施阶段
工程项目建设过程中的组织,是指按照一定的目的、任务和形式加以编制,安排事物,使其有系统或构成整体。组织与协调的作用就是围绕实现项目的各项目标,组织协调各参建单位、相邻单位、政府部门全力配合项目的实施,以形成高效的项目团队,共同努力去实现工程建设目标的过程。
在项目实施过程中,应该注意质量、工期、投资、环境、安全的统一,不能有所偏废。协调与控制的目标是一致的,不能脱离项目目标去协调,同时要把工程的质量、工期、投资、环境、安全统一考虑,不能强调某一目标而忽视其他目标。
在项目实施过程中,项目业主对工程施工的具体管理控制主要是委托监理进行,工程监理的主要依据是项目业主与承包商签订的工程承包合同及国家相关法律法规、施工验收规范、技术标准等。监理工程师对项目实施进行全方位的跟踪监督,并在主要分部工程完成后,对分部工程进行监理评估及组织分部工程验收,这对项目的实体质量控制是非常有效的。但考虑目前的监理市场整体水平与职业素养,业主方需要进一步完善自身的项目管理组织机构建设,明确业主方项目管理负责人及职权,加强自身管理人员的业务水平与管理能力,加强项目过程控制与参建各方的行为控制,才能有利保证项目顺利实施。同时业主方在项目实施过程中要协调政府有关部门的关系,组织与协调监理单位、勘察单位、设计单位及各施工单位的工作,协调、处理工作中存在的问题或争议等,确保各项工作能及时处理以不影响项目的实施。
3项目竣工及维修阶段
工程竣工验收阶段是工程项目质量控制的最后一个重要环节,施工单位完成建设工程施工合同范围内的所有施工内容后提交竣工验收报告,监理单位对工程项目进行监理评估并形成监理评估报告,业主方在接到施工单位的竣工验收报告后组织设计、监理、勘察、施工等参建各方会同现场验收,并报当地的质量监督部门申请竣工验收程序合法性监督。竣工验收工作是对项目实施过程中的各项工作的总结与评定,也是项目质量的'最终把关,在验收过程中参加验收的各主体应严格按技术标准,规范进行检查、检验,在检查中发现问题必须指出并作好验收记录,督促有关责任主体限期整改,以保证工程符合技术规范、标准投入使用。同时根据各地、各部门的相关规定,项目还需要根据实际情况申请环保、人防、消防、规划等部门组织单独验收,在全部验收项目合格并取得相关验收文件后即可办理竣工备案手续,并办理后续的产权证。
建设工程的质量保修阶段是对该项目施工单位的服务质量的管理和控制,这个阶段也是尤为重要的,一般的示范性建设工程施工合同文本中均会有标准的工程质量保修书供业主方与施工单位填写签署,根据分项工程约定明确保修的期限与责任。在建设工程交付使用时需要提供各工种各专业的施工维修人员的联系方式,以便及时的进行联系维修等任务;对于工程项目的保修尽可能的安排固定的负责人,该负责人可以选定项目建设的管理人员或物业管理工程部管理人员,由于他们具有专业知识水平及其对该工程的具体情况的了解和施工单位的熟悉,所以在遇到问题时反应更迅速,联系更方便,查找原因更快捷。
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