房地产估价师《制度政策》预测题及答案

时间：2023-02-28 00:40:09 房产估价师我要投稿

2017房地产估价师《制度政策》预测题及答案

　　一、单项选择题(共40 题，每题。0.5分)

2017房地产估价师《制度政策》预测题及答案

　　1.在我国法律体系中，《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于( )

　　A.法律 B 行政法规 C.部门规章 D.地方性法规

　　【解析】1.B

　　2.征收基本农田，须经( )批准。

　　A.国务院 B.省级人民政府 C.市级人民政府 D.县级人民政府

　　【解析】2.A

　　3.某住宅用地出让年限50 年，建设期2 年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为( )年。

　　A.38 B.40 C 58 D.60

　　【解析】3.A .以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。(50-2 -10 )=38年

　　4.国有土地上房屋征收主体是( )。

　　A.国务院 B.省级人民政府 C.市、县级人民政府 D.房屋征收部门

　　【解析】 4. C

　　5.对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类地产的( )。

　　A.重置价格 B.租赁价格 C.评估价格 D.市场价格

　　【解析】 5.D

　　6 .2011 年7 月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是( )。

　　A.20% B.25% C 30% D.35%

　　【解析】6.A 国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发【2009】27号规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20% ，其他房地产开发项目的最低资为30%

　　7.商品房现房广告不得涉及的内容是( )。

　　A.销售价格 B.装饰装修 C.小区环境 D.升值承诺

　　【解析】7. D

　　8.城市规划中确定的必须控制的城市基础设施用地的控制界线，称为城市( )。

　　A.绿线 B.蓝线 C.黄线 D.紫线

　　【解析】8.C

　　9.建设工程施工和施工管理的最后环节是( )。

　　A.竣工验收 B.竣工决算 C.质量保修项目维修 D.交付使用

　　【解析】 9A

　　10.商品房预售许可的最低规模不得小于( )。

　　A.居住区 B.居住小区 C.栋 D.单元

　　【解析】10 C

　　11.房地产开发企业承担的商品房保修期从( )之日起计算。

　　A.竣工 B.交付 C.办理房屋所有权登记 D.入住

　　【解析】11. B

　　12.房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外，还应包括( )分析。

　　A.区位因素 B.变现能力 C.市场影响 D.最高最佳使用

　　【解析】12.B

　　13.在办理房屋登记时，房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权不属同一人且原因不明的，房屋登记机构应当( )。

　　A.办理预告登记 B.办理更正登记 C.办理异议登记 D.不予办理登记

　　【解析】 13.D

　　14 下列房屋部位中，不计算建筑面积的是( )。

　　A.房屋的天面 B.与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊

　　C.有围护结构的门廊 D.不封闭有顶盖的永久性架空走廊

　　【解析】 14.A

　　15.房地产估价报告及相关资料的保管期限至少( )年。

　　A.5 B.8 C.10 D.15

　　【解析】 15.C 房地产报告保存10年，延伸一下：根据1999年1月1日起执行的《会计档案管理办法》的规定精神，会计凭证的保管期限是：l)原始凭证：2)记账凭证：3)汇总凭证：15年。

　　16.房地产估价师的注册管理部门是( )。

　　A 国务院人力资源和社会保障主管部门 B.国务院住房和城乡建设主管部门

　　C.所在地省级住房和城乡建设主管部门 D.所在地市级住房和城乡建设主管部门

　　【解析】 16. B

　　17.房地产经纪人执业资格考试实行全国( )。

　　A.统一大纲 B.统一命题 C.统一组织 D.统一阅卷

　　【解析】 17.A (制度与政策第8章)房地产经纪人执业资格考试是全国统一大纲、统一命题、统一组织的执业资格考试。按这个理解不是AB都应是???

　　18.某住房置业担保公司实有资本5000万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过( )亿元。

　　A.7.50 B.10.00 C.15.00 D20.00

　　【解析】18.C 担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍;超过30倍的，应当追加实有资本。5000万元*30=15亿元。

　　19.出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的( )。

　　A.5 % B.10 % C.2O % D.30 %

　　【解析】19. D

　　20.某企业自用地下商业用房，应税房屋原值为200万元，则应纳房产税最低税额为( )万元。

　　A.1.44 B.l.68 C.l.92 D2.16

　　【解析】20.B 自用的地下建筑中，商业和其他用途房产，以房屋原价的70-80%应纳房产税的税额=应税房产原值*(1-(10%~30%))*1.2%，应纳房产税最低税额=200万元*(1-30% )* 1.2% =1.68万元。

　　注意，这个地方，应税原值是己经减过70%的，房产原值是没有减30% 的，，，具体可以参考2010年单选的20题：21.甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是(　)万元。

　　A.8.00　　B.11.76　　C.16.80　　D.24.00

　　【解析】21、B 自用的地下建筑中，商业和其他用途房产，以房屋原价的70 % ~80 %作为应税房产原值.应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%~30 %)×1.2% .若税务机关课征房产税时适用最利于业主规定：2000万元×70 %×[1-30%]×1.2%=11. 76 万元.

　　二、多项选择题(全对，得2分;错选或多选，不得分;少选且选择正确的每个选项得0.5分)

　　1.经营性国有土地使用权可以通过( )方式取得。

　　A.行政划拨 B.招标出让 C.拍卖出让 D.协议出让 E 挂牌出让

　　【解析】1. BCE

　　2.关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有( )。

　　A.土地补偿费归农村集体组织所有

　　B 土地补偿费归农民个人所有

　　C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体所有‘

　　D.地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。

　　E 安置补助费一定归农村集体组织所有

　　【解析】2.AD

　　3.为了公共利益的需要，可以做出房屋征收决定的情形有.( )。

　　A.棚户区改造 B 城中村改造 C.廉租住房建设 D 经济适用住房建设

　　E.公共租赁住房建设

　　【解析】3. ACDE

　　4.下列导致土地闲置的情形中，不征收土地闲置费的有( )。

　　A 资金短缺 B.洪涝灾害 C.建材供应短缺

　　D.开挖基槽发现重要古墓 E.规划方案上报后审批期限超过一年

　　【解析】 4. BDE

　　5.商品房预售方案应包括的内容有( )。

　　A 项目基本情况; B.预售房屋套数 C.销售人员姓名和身份证号

　　D.竣工交付日期 E.住房质量责任承担主体

　　【解析】 5. ABE

　　6 张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法正确的有( )。

　　A 该房屋的所有权仍属于张某

　　B 张某应将该房屋交付给甲银行使用

　　C.经甲银行伺意，张某可以出售该房屋

　　D 未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效

　　E.该房屋所有权证书交给甲银行保管

　　【解析】 6.AC

　　7.申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有( )。

　　A.合法建造房屋取得房屋所有权 B 权利人放弃房屋所有权

　　C 继承取得房屋所有权 D.产权交换取得房屋所有权

　　E.依据人民法院生效法律文书取得房屋所有权

　　【解析】7、 ABCE

　　8 下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有( )。

　　A.司法鉴定 B.公司上市 C.房屋征收 D.企业清算 E 在建工程抵押

　　【解析】 8.ACE

　　9 国有土地使用权转让人应缴纳的税费有( )

　　A.土地增值税 B 教育费附加 C 营业税 D.城市维护建设税 E.契税

　　【解析】9. BCD(史贵镇)但我认为是ABCD 土地增值税的定义为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应依照本条例缴纳土地增值税。

　　10.在控制性详细规划的控制体系中、属于规定性指标的有( )。

　　A.用地性质 B 容积率 C.人口容量 D.用地面积 E.建筑形式

　　【解析】 10. ABD (相关知识第一章)这个指标年年考，反来复去考：在控制性详细规划的控制体系中、属于规定性指标的有 (三)控制性详细规划的控制体系掌握：　分3块：指标体系、规定性指标、指导性指标

　　1.指标体系：6方面。前5项属于控制指标;

	指标体系	规定性指标	指导性指标
1.用地控制指标	用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性（该土地用于建住宅是否合适）	1.用地性质 2.用地面积
2.环境容量	容积率、建筑密度、绿地率、人口容量	3.建筑密度、6.容积率 7.绿地率	1.人口容量
3.建筑形态控制指标	建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定	4.建筑控制高度 5.建筑后退红线距离
4.交通控制指标	交通处入口方位、停车位	8.交通处入口方位 9.停车泊位及其他需要配置的公共设施
5.城市设计引导控制指标	建筑形式、色彩、体量、风格		2.建筑形式、体量、色彩、风格
6.配套设施控制指标	生活服务、市政公用、交通设施和管理		3.其他环境要求

　　三、判断题(共40 题，每题0.5 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用"√"表示正确，用“× ”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5 分，本题总分最多扣至0分。)

　　1.经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。( )

　　【解析】1.√

　　2.征收集体土地是国家为了公共利益需要而强制取得土地所有权的行为。( )

　　【解析】 2. √

　　3.依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。( )

　　【解析】 3. √

　　4.房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。( )

　　【解析】 4. √

　　5.具有房地产价格评估资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。( )

　　【解析】 5. ×

　　6.购房人在取得《房屋所有权证》后，经确认房屋主体结构质量不合格的，仍有权退房。()

　　【解析】6. √

　　7.按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书即可转让。( )

　　【解析】 7. ×

　　8.城市规划分为城市总体规划和城市功能区规划。( )

　　【解析】 8. ×

　　9.建设工程监理是监理单位代表政府实施监督的一种行为。( )

　　【解析】 9. × 业主委托监理单位对工程建设(主要是施工)实施监督管理

　　10 出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，阳台、地下储藏室、厨间不得出租，供人员居住。( )

　　【解析】 10. √

　　11.商品房预购人可以将购买的尚未竣工的预售商品房转让。( )

　　【解析】11.×

　　12.房屋买卖合同签订之后，房屋所有权即发生转移。( )

　　【解析】 12. ×

　　13.不动产登记簿是物权归属和内容的根据。( )

　　【解析】 13. √

　　14.房屋查封登记、注销登记和因登记机构错误造成的更正登记，不收取房屋登记费( )

　　【解析】 14. √

　　15.有限责任制的房地产估价机构以其部分财产对其债务承担责任。( )

　　【解析】 15. ×

　　16.房地产估价机构资质等级分为一、二、三、四级。( )

　　【解析】16 . ×

　　17.房地产估价师执业资格考试合格，取得《房地产估价师执业资格证书》即可以房地产估价师的名义从事房地产估价活动。( )

　　【解析】 17. ×

　　18.住宅小区内的非住宅业主不必缴纳住宅专项维修资金。( )

　　【解析】 18 ×

　　19.加成征收只是针对特定的纳税人，附加是对所有纳税人加征。( )

　　【解析】 19 √

　　20.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的土地，暂不缴纳城镇土地使用税。( )

　　【解析】 20. ×

　　四、综合分析题(共3 大题，巧小题，每小题2 分，每小题的备选答案中有1 个或1 个以上符合题意，请在答题卡涂黑其相应的编号。全部选对的，得2 分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5 分 )

　　(一)2011 年8 月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发经济适用住房，项目总投资预算为6000万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。

　　1.刘某应获得的补偿为( )。

　　A 被征收房屋价值的补偿 B.刘某精神损失补偿

　　C.因征收房屋造成的搬迁临时安置的补偿 D 因征收房屋造成的刘某误工损失补偿;

　　【解析】1.ACD

　　2.关于该项目开发建设的说法，正确的为( )。

　　A.该项目可采用划拨方式供地 B 甲企业通过招标投标方式成为该项目的建设单位

　　C 该项目的资本金最低为2100 万元 D.该项目开发利润应控制在3%以内

　　【解析】2.ABD 项目总投资为6000 万永2009 年5 月25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20% ，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。6000万元*20%=1200万元。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。

　　3.刘某签订的补偿协议的另一方为( )

　　A.甲企业 B.该市人民政府土地管理部门

　　C.该市人民政府房屋征收部门 D.该市人民政府房地产管理部门

　　【解析】3.C

　　4.关于该项目及刘某享受税收优惠的说法，正确的为( )。

　　A.甲企业免交城镇土地使用税 B.甲企业免交营业税

　　C.刘某免交印花税 D.刘某免交契税

　　【解析】 4. ABC 对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格，向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

　　(二)在某省会城市，甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发商品房住宅小区，共4 栋，10 层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2011 年6 月1 日，该项目取得(商品房预售谢准许销售300 套。

　　5.甲企业应在取得《商品房预售许可证》10日内，一次性公开( )套房源。

　　A 100 B 200 C300 D 400

　　【解析】5.C 取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10 日内一次性公开全部准售方套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。