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2016房地产估价师《理论方法》全真模拟试题及答案
一、单项选择题 (本大题共20小题，每小题1分，共20分)
1.房屋的商品租金构成因素是( ) C
A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费
B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租
C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润
D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润
2.房屋重新建造成本中应包括( ) B
A.利息、利润B.利息、利润、税费
C.利润、税费D.利息、税费
3.剩余法在评估待开发土地中运用得( )B
A.最少 B.最为广泛 C.最难 D.最一般
4.剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在( )C
A.区域范围 B.规定范围 C.合理范围 D.期望范围
5.剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的( ) A P170
A.性质 B.工业状况 C.生活状况 D.设施状况
6.房地产的价格一般取决于( ) B
A.成本 B.效用
C.所在片区的基准地价 D.所在区域的区域因素
7.“三通一平”是指( ) D
A.通道路、供水、供气和土地平整 B.通道路、供水、排水和土地平整
C.通道路、供水、供热和土地平整 D.通道路、供水、供电和土地平整
8.房屋的准成本租金构成因素是( ) A
A.折旧费、维修费、管理费 B.折旧费、维修费、管理费、利息
C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金 D. 折旧费、维修费、管理费、保险费
9.剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合( ) B
A.统一原则 B.合法原则
C.平衡原则 D.同步原则
10.剩余法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之( ) B
A.和 B.差
C.积 D.商
11.剩余法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得( ) D
A.最低收益 B.中等收益
C.高收益 D.最高收益
12.剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是( )D
A.专业费 B.不可预见费
C.地价 D.租售费
13.在土地开发费用计算中，基础设施建设费( ) C
A.由评估师通过预先评估确定其数额
B.由行政部门统一制定的标准计算
C.按实际情况计算
D.包含在土地取得费中
14.房屋的成本租金构成因素是( ) D
A.折旧费、维修费、管理费、税金
B.折旧费、维修费、利息
C.折旧费、维修费、利息、税金
D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金
15.剩余法的基本思路依据的是( ) A
A.投入产出原理 B.开发性原理
C.信息量原理 D.平衡性原理
16.用剩余法正确分析房地产市场行情，预测售价和开发成本时，应掌握房地产市场中有关( ) A P167
A.数据信息 B.资源状况
C.原料状况 D.材料状况
17.投资者获取土地时，用剩余法计算出他自己能承担的最高价格后，实际购买价格应( ) AC P168
A.低于此价 B.高于此价
C.等于此价 D.远远高于此价
18.旧建筑物评估价格等于( ) B
A.建筑物重新建造成本+建筑物折旧
B.建筑物重新建造成本-建筑物折旧
C.房地产重新建造成本-建筑物折旧
D.房地产重新建造成本+建筑物折旧
19.求取建筑物重新建造成本的方法中，简单、可靠性和准确性都比较高的一种是( )B
A.工料测量法 B.指数调整法
C.基准地价修正法 D.单位比较法
20.剩余法估价中，调查地块权利状况与确定开发完成后租金水平( ) D
A.无关 B.有关
C.双关 D.关系非常密切
21.成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，( )，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。C
A.扣除管理费 B.扣除税费
C.扣除折旧 D.扣除保险费
22.成本估价时，土地开发费用为100万元，开发期二年，同期银行贷款利率为10%，则投资利息为( )。C
A.21万 B.19万
C.10万 D.15万
23.建筑物耐用年限从建筑物( )算起。D
A.开工之日 B.估价时点
C.出售之日 D.竣工验收合格之日
24.按预付总资本的一定比例计算利润，该比例常称作( )。C
A.销售回报率 B.预期回报率
C.投资回报率 D.最低回报率
25.成本法估价中所依据的成本是开发建造类似房地产的( )B
A.实际成本 B.社会必要成本
C.市场成本 D.预测成本
26.新建房地产价格由( )个成本项目构成。D
A.3 B.4
C.5 D.6
27.( )是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕的这一段时期。B
A.销售周期 B.开发建设周期
C.计息周期 D.返租周期
28.新开发区内可出售土地的平均售价( )B
A.不包含整个开发区的所有开发成本
B.应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上
C.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费
D.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费
29.剩余法在评估待开发土地中运用得( )B
A.最少 B.最为广泛
C.最难 D.最一般
30.剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在( )C
A.区域范围 B.规定范围
C.合理范围 D.期望范围
31.剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的( )A P170
A.性质 B.工业状况
C.生活状况 D.设施状况
32.按不动产总价(售价)的一定比例计算利润，该比例常称作( )A
A.销售回报率 B.预期回报率
C.投资回报率 D.最低回报率
33.利用成本法估价时，不论房地产的新旧状态如何，积算价格是以( )D
A.建造时间为基准时点 B.开始使用的时间为基准时点
C.购买土地使用权的时间为基准时点 D.估价时点为基准时点
34.运用成本法，在计算建筑物的耐用年限时，一般采用( )C
A.主观耐用年限 B.自然耐用年限
C.经济耐用年限 D.客观耐用年限
35.在剩余法估价中，投资回报利润的计算基数一般为( )B
A.地价+预期楼价+专业费用 B.地价+开发建筑成本费用+专业费
C.预计楼价+销售费用+税费 D.预期楼价-地价+专业费用
36.用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付的地价款按( )B
A.取得土地使用权至开始动工建设的这段周期计算
B.整个开发建设周期计算
C.整个开发建设周期的一半计算
D.任意计算
二、多项选择题 (本大题共15小题，每小题1分，共15分)
1.用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是( ) AB
A.要求估价人员具有充分的鉴定技术
B.要求估价人员具有实际操作经验
C.要求被估对象为新建筑物
D.要求被估对象为旧建筑物
E.仅对一些特殊建筑物进行估价
2.城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是( ) AE
A.用途、土地级别 B.土地上附着物的质量
C.土地上附着物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集体
E.土地具体位置及生熟程度、地价区段
3.利用间接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是( )AB
A.旧建筑物所在地区有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细
B.旧建筑物同一供需范围内有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细
C.根据旧建筑物特点计算间接工程费
D.根据旧建筑物特点计算直接工程费
E.以估价时点旧建筑物所在地区的各种单价为基础，求得标准建造费
4.剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了( ) AB
A.地块限制条件 B.法律法规限制 C.资源条件 D.社会条件 E.经济条件
5.房地产估价中确定地块最佳利用方式要在以下因素允许范围内：( ) AB
A.城市规划 B.法律法规 C.市场条件 D.经济条件 E.生活条件
6.房地合一的旧房地产重新建造成本包括( ) AE
A.土地重新取得费用 B.建筑物折旧费
C.维修费 D.管理费
E.建筑物重新建造成本
7.具体估算建筑物重新建造成本的方法中，单位比较法又分为( ) DE
A.分部分项法 B.工料测量法 C.指数调整法 D.平方法 E. 立方法
8.下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是( ) CE
A.使用磨损 B.设计变化 C.城市规划重大改变 D.建筑技术进步
E.现行政策重大改变
9.下列因素中，会导致建筑物物质上的折旧的是( ) AC
A.使用磨损 B.设计变化 C.风吹日晒 D.现行政策重大改变
E.工艺改进
10.用剩余法估价时，应正确分析房地产市场行情，正确预测( ) CD
A.设计费 B.利息 C.售价 D.开发成本 E.地价
11.开发建设期多由( ) AC P172
A.政府确定 B.公司确定
C.开发商确定 D.工程单位确定
E.承办单位确定
12.估算待估不动产价格时用剩余法计算利息，地价暂不计息，只考虑不可预见费和( ) AB
A.建筑开发费 B.专业费 C.租售费 D.不动产总价 E.税金
13.成本法的理论依据是替代原理，即( ) BC
A.买方愿意承担的价格高于重新开发或建造该房地产所必须花费的成本
B.买方愿意承担的价格不能高于重新开发或建造该房地产所必须花费的成本
C.卖方可以接受的价格不能低于开发建造该房地产所花费的各项必要成本之和
D.卖方可以接受的价格低于开发建造该房发地产所花费的各项必要成本之和
E.卖方可以接受的价格不能低于基准地价
14.运用成本法，投资利润的计算基数包括下述两项之和，它们是( ) AE
A.土地取得费 B.开发投资的利息 C.基础设施建设费
D.公共设施建设费 E.土地开发费用
15.下列会导致建筑物物质上的折旧的是( ) AC
A.使用磨损 B.设计变化 C.风吹日晒
D.现行政策重大改变 E.工艺改进
16.剩余法估价应满足假设开发期间各项成本的投入是( ) AC P167
A.均匀投入 B.期初投入 C.分段均匀投入
D.期末投入 E.一次性投入
17.成本租金由五项因素组成，其中包括( )。AD
A.折旧费 B.利润 C.保险费 D.税金 E.地租
18.理论上土地的价格可以分为( )两部分。AD
A.地租资本化 B.基准地价
C.级差收益 D.土地投资和利息
E.资本的投资收益
19.剩余法是将待估房地产预期开发价值，扣除正常投入费用( )后，依据该剩余值测算待估房地产的价格。 AD
A.正常税金 B.正常折旧
C.正常管理费 D.合理利润
E.地租
20.下列因素中，会导致建筑物功能上产生折旧的是( )BE
A.使用磨损 B.设计变化 C.风吹日晒
D.现行政策重大改变 E.工艺改进
三、判断改错题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)
判断下列每小题正误。正确的打“√”，错误的打“×”，并改正划线部分。
1.建筑物在估价中的折旧基数是估价时点该建筑物的固定资产帐面原值。( ) ×重置价格或重建价格
2.假设建筑物的价值损耗是均匀的，则建筑物每年的折旧额为：Di=(1-d)i-1×d。( ) ×
3.选择最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳的房屋。( ) ×土地用途
4.一般地说，成本法评估出来的结果高于市场价值。( )×低于市场价值
5运用剩余法的一个前提条件，就是假设开发期间各项成本的投入是在期初一次性投入。( ) ×均匀投入或分段均匀投入
6.房地产估价实践中，收益法、成本法都应用了预期收益原则。( )×收益法、剩余法
7.从买方来说，成本法的理论依据是生产费用价值论;从卖方来说，成本法的理论依据是替代原理。( )×替代原理;生产费用价值论
四、简答题
1.试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。
剩余法评估不动产价格基本公式：V=A-(B+C+D+E)
式中：V—购置土地价格，A—开发完成后的不动产价值，B—整个项目的开发成本，
C—投资利息，D—开发商合理利润，E—正常税费。
2.用成本法评估新建房地产价格的基本思路是什么?
五、计算题
1.(1)有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000 万元，而开发成本(含税费)最低为500 万元，开发商期望利润为200 万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?
(2)据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000 平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?
解：(1)土地价格=1,000 万-500万-200万=300(万元)
故该块地最高价格为300 万元。137.1(万元)
(2)总价=(月租收入×12个月×总建筑面积×出租率资本化率 = (300× 12× 5000× 80%)8%=18,000(万元)
2.某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2，000元/m2，现值为284，800元。该建筑物已使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、折旧额和残值率。
3.某公司购买一5000m2的地块建商品房，建筑容积率为4.0，建设期为2年，建筑费用3，500元/m2，专业费为建筑费的13%，两项费用均匀投入，房屋建成后售价8，000元/m2，销售费用为楼价的3.0%，销售税费为楼价的7.0%，年贷款利率为10%，投资商利润率为其地价、建筑费和专业费的23%。试用剩余法求该宗地地价
4.现有一宗地，宅地面积4000m2，开发首二层作市场，楼上住宅若干单元面积23000m2，开发期24个月，开发商利润按总成本的18%计算，年贷款利息13%。用剩余法求该宗地价。
(注：市场分析：市场用房5000元/m2，住宅用房4500元/ m2，建筑工程费平均1100元/ m2，市政及设计等计费为建筑费16%)
5.某建筑物，总建筑面积为1000平方米，重置价格2000元/m2，已使用3年，耐用年限50年，试用双倍余额递减法计算折旧额，折旧总额和现值。(7分)
6.有一块1500平方米的土地拍卖，其可建造5600平方米的商品住宅。土地使用权年限40年，估计房屋建造价格为800元/平方米，建成后可以每月20元/平方米出租，拍卖底价100万元，求你可出的最高买价是多少?(已知：房产税为租金的12%，管理费为租金的3%，闲置和信用损失费为租金的10%。修缮费为造价的2%，保险费为造价的3‰，资本化率为14%)(10分)
7.有一宗待开发建设的土地，土地面积为2500平方米，建筑容积率为4.0，拟开发建设写字楼，建设期二年，建筑费用为2800元/m2，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为8000元/m2、销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率为10%，投资利润率为20%，试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
8. 某建筑物，总建筑面积为1200平方米，在估价时点时，已使用12年。该建筑物的重置价格600元/m2，耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。试用直线折旧法计算其年折旧额，折旧总额，并估计其现值。
9.某学校的教学楼要求评估，已知土地面积1000m2，建筑总面积为3000m2，钢筋混凝土结构，经估价师实地勘察，该房屋成新率为五成。学校位于城市郊区，目前该地区的土地单价为500元/m2，该市当前类似房屋的重置成本为2000元/m2，评估该教学楼现时价格。
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