不动产融资租赁的基本特征
什么是不动产融资租赁?它的基本特征有哪些?大家了解哪些?
现代租赁的做法起源于生产厂商以分期付款方式推销自己的设备。由于资金回收的风险比较大，开始借用传统租赁的做法，将租赁物件所有权保留在出租人一方，承租人只享有使用权，直到出租人融通的资金全部以租金的方式收回。融资租赁在这种情况下发展起来，因而从一开始，融资租赁便具有很强的金融服务性质，具有融资和促销这两个基本功能。同时，其在加速物流和资金流方面还发挥着特殊的中介功能，是一种风险行业，它具体有以下特性：
第一，融资与融物结合。以商品形态和资金相结合提供信用是融
资租赁的主要特点。融资租赁由出租人融通资金，承租人自行选择租赁物件，融资租赁期满时，一般都办理留购手续，即把所有权转让给承租人的一种融资与融物紧密结合的信用形式。对承租人来说，其所进行的融资租赁活动，从形式上租入了房产，但实质上则是融通了资金，且将融资与融物相结合;对出租人来说，在租期内始终持有所有权，比较安全，风险较小，由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对承租入也有较强的约束力。融资租赁的业务有金融属性，但它又要注重服务而不是金融业务本身，它运用综合的知识和良好的经营管理，合理整合社会资源，为金融机构服务，为承租人服务，为不动产开发商服务。它一方面提供融资服务，另一方面又要进行不动产营销和资产管理。
第二，租赁合同当事人必须履行合同。在发生租赁行为时，融资租赁合同中三方当事人一一出卖人、出租人、承租人之间的经济关系以契约固定，买卖双方和租赁双方必须签订买卖合同和租赁合同，在合同期内，不得随意解约。融资租赁是在实质上转移与房产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。融资租赁的性质决定了租赁资产的租期比较长，一般相当于资产的经济寿命期，或至少达到资产经济寿命期的75%以上。在长期租赁期间，非经双方同意，租赁合同一般不能轻易取消，除非符合合同法定解除的条件，或承租人逾期不支付租金等等造成合同无效的情况出现。
第三，所有权与经营权分离。一般的投资信贷，是由借款人直接向银行借入资金，自行购买房产，房产所有权与使用权统一于借款人一身。而在融资租赁条件下，整个租赁合同期间的房产所有权始终属于出租人，承租人在租赁结束时，虽有留购、续租、退还的选择权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得房产的使用权。即不动产的所有权与使用权分离，摆脱了传统的财产占有观念，所有权因素被淡化，既有利于分散出租方的风险，又有利于确定现代化的经营方式，促进了不动产租赁市场的发展。
第四，承租人具有选择权，也承担主要责任。租赁期满后，出租人和承租人需要在合同中约定租赁物归属，这样承租方对租赁物有按合同规定如何处臵的权利，即退程、续租和实现所有权转移的权利，而在绝大部分融资科赁中，不动产权转移的权利将会成为承租方融资租入不动产商品的最终目的。由于在合同结束时所有权最终很可能转移给承租人，这时租赁物的所有权是出租人为了控制承租人偿还租金的风险而采取的一种形式所有权，因此租赁物的购买由承租人选择，房产销售商及房产的选择由承租人负责。租赁期内，承租人有保持租赁物完好的.义务以及租赁物毁损或灭失时的赔偿责任，即承租人对房产的维修、保养及风险承担义务，在整个租赁期内对租赁物件享有独占权，并按期支付租金，出租人只是提供金融服务。
增值税
增值税(value-added tax)是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。
实行价外税
划分纳税人：一般纳税人和小规模纳税人两种
简化税率：一般纳税人：17%、13%、11%、6%; 小规模纳税人：3% ;出口货物：适用零税率。
财政部、国家税务总局2011年11月17日正式公布营业税改征增值税试点方案(2012年1月1日起，在上海等地实施)。
2012年7月25日，国务院总理主持召开国务院常务会议，决定自2012年8月1日起至年底，将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东和厦门、深圳10个省(直辖市、计划单列市)。2013年继续扩大试点地区，并选择部分行业在全国范围试点。按照规划，最快有望在十二五(2011年-2015年)期间完成“营改增”。
根据试点方案，改革试点的主要税制安排为：
——在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。
简易征收一般人：以销售情况定4%、6%
《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税[2009]9号)规定，自2009年1月1日起执行，下列按简易办法征收增值税的优惠政策继续执行，不得抵扣进项税额纳税人销售货物或提供应税劳务的计税依据为其销售额，进口货物的计税依据为规定的组成计税价格。
代销寄售物品、死当物品、经国务院或国务院授权机关批准的免税商店零售的免税品：暂按简易办法依照4%。
对属于一般纳税人的自来水公司销售的自来水按简易办法依照6%征收率征收增值税，不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款。
税率
税率是税额与课税对象之间的数量关系或比例关系，是指课税的尺度。税率一般分为定额税率、比例税率、累进税率。定额税率是指征税对象的计量单位直接规定为纳税的绝对额的税率形式，适用于从量征收的税种。比例税率指对同一征税对象不分数额大小，规定相同的征税比例的税率。流转税一般都实行比例税率。比例税率又分为 统一比例税率和差别比例税率。前者指一种税只设置一种比例税率，所有纳税人都按同一税率纳税;后者指一种税设两种或以上的比例税率。累进税率又称累进税制，指随同征税对象数量的增大，征税比例随之提高的税率。被称之为经济的“自动稳定器”。一般适用于收益、财产征税。它可分为全额累进税率和超额累进税率。此外，由于计税依据、减税免税、加成征税、加倍征税、偷税漏税等原因造成纳税人的实际税率与税法所规定的税率即名义税率不相等。
对课税对象和计税依据的征收比例和征收额度。税率表现为税额占课税对象的比例。税率是税法的核心要素，是计算应纳税额的尺度，体现税收负担的深度，是税制建设的中心环节。在课税对象和税基既定的条件下，税率的高低直接关系到国家财政收入和纳税人的负担;关系到国家、集体、个人三者的经济利益。税率的高低和税率形式的运用，是国家经济政策和税收政策的体现，是发挥税收经济杠杆作用的关键。
税率的种类一般可分为比例税率、累进税率、定额税率3种基本形式。此外，还有一些在特定条件下使用的零税率、负税率、累退税率、差额税率等。
我国现行税率大致可分为以下3种：
1)比例税率
实行比例税率，对同一征税对象不论数额大小，都按同一比例征税。比例税率的优点表现在：同一课税对象的不同纳税人税收负担相同，能够鼓励先进，鞭策落后，有利于公平竞争;计算简便，有利于税收的征收管理。但是，比例税率不能体现能力大者多征、能力小者少征的原则。比例税率在具体运用上可分为以下几种：
(1)行业比例税率：即按不同行业规定不同的税率，同一行业采用同一税率;
(2)产品比例税率：即对不同产品规定不同税率，同一产品采用同一税率;
(3)地区差别比例税率：即对不同地区实行不同税率;
(4)幅度比例税率：即中央只规定一个幅度税率，各地可在此幅度内，根据本地区实际情况，选择、确定一个比例作为本地适用税率。
2)定额税率：
定额税率是税率的一种特殊形式。它不是按照课税对象规定征收比例，而是按照征税对象的计量单位规定固定税额，所以又称为固定税额，一般适用于从量计征的税种。定额税率的优点是：从量计征，不是从价计征，有利于鼓励纳税人提高产品质量和改进包装，计算简便。但是，由于税额的规定同价格的变化情况脱离，在价格提高时，不能使国家财政收入随国民收入的增长而同步增长，在价格下降时，则会限制纳税人的生产经营积极性。在具体运用上又分为以下几种：
(1)地区差别税额：即为了照顾不同地区的自然资源、生产水平和盈利水平的差别，根据各地区经济发展的不同情况分别制定的不同税额;
(2)幅度税额：即中央只规定一个税额幅度，由各地根据本地区实际情况，在中央规定的幅度内，确定一个执行数额;
(3)分类分级税额：把课税对象划分为若干个类别和等级，对各类各级由低到高规定相应的税额，等级高的税额高，等级低的税额低，具有累进税的性质。
3)累进税率
累进税率指按征税对象数额的大小，划分若干等级，每个等级由低到高规定相应的税率，征税对象数额越大税率越高，数额越小税率越低。累进税率因计算方法和依据的不同，又分以下几种：
(1)全额累进税率：即对征税对象的金额按照与之相适应等级的税率计算税额。在征税对象提高到一个级距时，对征税对象金额都按高一级的税率征税;
(2)全率累进税率：它与全额累进税率的原理相同，只是税率累进的依据不同。全额累进税率的依据是征税对象的数额，而全率累进税率的依据是征税对象的某种比率，如销售利润率、资金利润率等;
(3)超额累进税率：即把征税对象按数额大小划分为若干等级，每个等级由低到高规定相应的税率，每个等级分别按该级的税率计税;
(4)超率累进税率：它与超额累进税率的原理相同，只是税率累进的依据不是征税对象的数额而是征税对象的某种比率。
在以上几种不同形式的税率中，全额累进税率和全率累进税率的优点是计算简便，但在两个级距的临界点税负不合理。超额累进税率和超率累进税率的计算比较复杂，但累进程度缓和，税收负担较为合理。
分析税收负担轻重，要注意区别名义税率和实际税率。实际税率是实纳税额占征税对象数额的比率。当实纳税额小于应纳税额，或税基小于征税对象数额，或两个条件同时具备时,实际税率均小于名义税率。
例如,在对企业所得按55%的税率征税时,假定全部所得10000元，均属税基,也没有减税或免税,则应纳税额为5500元，实际税额也是5500元,其实际税率等于名义税率,均为55%。如果从应纳税额中减税25%,为1375元,则实纳税额4125元。
在其他条件不变时,实际税率为41.25%。如果从全部所得额中扣除2000元不予计税，税基即为8000元，在其他条件不变时，实纳税额为4400元，实际税率为44%。如果上述两个条件同时具备，则实纳税额为3300元，实际税率为33%。
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