房地产融资论文

论文常用来指进行各个学术领域的研究和描述学术研究成果的文章,它既是探讨问题进行学术研究的一种手段,又是描述学术研究成果进行学术交流的一种工具。论文一般由题名、作者、摘要、关键词、正文、参考文献和附录等部分组成。论文在形式上是属于议论文的,但它与一般议论文不同,它必须是有自己的理论系统的,应对大量的事实、材料进行分析、研究,使感性认识上升到理性认识。

  摘要:

  房地产融资方式渠道狭窄,机构单一,对银行的高度依赖性,这些情况存着极大的金融风险,由于房地产项目的开发的周期较长,资金的回收期也长,其间存在众多不可知的风险,项目本身的盈利性和安全性极大的影响着银行的贷款安全,在这种情况下,近年来我国发展的房地产投资信托基金(REITS )为房地产融资开辟了一条新的途径,它的众多的特性恰好适应了目前我国房地产融资难的状况,文章通过借鉴国外REITS 发展的状况,对我国REITS 的发展提出了一些建议。

  关键词:房地产;信托基金;应用研究

  一、国外REITS的发展概述。

  房地产信托基金对于我国来说是一个新生儿,而在国外已经有几十年的发展历史,特别是美国、德国、加拿大等国家,房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts ,REITS ),是一种专营于房地产投资项目的投资基金,它通过向证券市场发售可自由流通的受益凭证,集聚众多中小投地资者的资金,然后凭借自身专业的投资理念参与房地产项目的投资组合,最后将投资收益以股息、红利的形式分配给投资者,它本质上是一种投资金信托型投资基金。

  美国是目前REITS 发展最完善的国家之一,其运营方式一般分为三个阶段:第一阶段是成立筹资阶段,这时房地产投资信托基金依照法律规定成立,并在证券市场挂牌交易,并通过证券市场向各大中小投资者发售房地产信托投资收益凭证,以获取资金;第二个阶段是房地产投资信托基金将其筹得的资金投入到房地产及其相关权益的投资项目当中,并将实际管理当中的工作分包给一些专业的承包商来完成,从而从中获得利息、资金、资本增值等投资收入;最后一个阶段是利润分配阶段,广大中小投资者凭自己的收益凭证按时领取股利,分配红利,当然也可以通过证券的流动性在市场上通过低买高卖来获取投机利润,它与以往的房地产融资项目相比具有以下显着的优势。

  (一)政府的税收优惠。

  美国政府对REITS 免收所得税,其规定是把利润的90%以上分给股东以后,只针对个人征收个人所得税,在基金的层面上是不收税的,在初期许多公司就是为了避税而成立REITS ,税收上的便利是推动其发展的主要推动力。

  (二)广大中小投资者进入的门槛低。

  美国的股份公司要求股东最低投资额不得小于15000 美元,而REITS 每股通常都低于25美元,适合广大投资者。

  (三)REITS 据有跟股票一样的变现性和流动性。

  REITS 可以在证券交易市场交易,在二级市场上进行买卖,而且其投资回报率具有稳定性,由于其专业化人才管理和风险分散机制,使得其投资种类能够进行有效的组合,选择不同地区和不同类型房地产物业,有效的分散非系统风险,使其获得较高的利润回报。

  (四)REITS 与企业的经营与财务状况无关。

  大部分投资于房地产项目,而且融通的资金是表外的资金性质,其收益只与项目的具体情况有关,而与企业的经营与财务状况无关。REITS 收益的来源主要源于房地产开发项目,而不是来自于整个房地产企业的现金流,大大消除了信息不对称对广大中小投资者的影响。

  二、我国REITS 目前的发展状况。

  近年来,我国房地产业发展极为迅速,却存在房地产过热的现象,国家在这种情况下采取了宏观调控的措施,逐渐紧缩银根,开发商想通过借款的方式融资壁垒越来越大,而且近几年来,随着我国商品房预售制度问题的涌现,要求改预售为现售的呼声越来越高,而房地产依托投资基金被看作是一个很好的补救融资手段,在我国现在发展的也陷入了困境。我国目前发行的主要是单一债权类信托,这种信托的流动性不是很强,在市场发生波动时风险往往会集中爆发,因此受到了证监会的严格限制。20xx年10月,银监会出台的212 号文件中,新发行房地产集合资金依托计划的开发商必须四证齐全,自有资金超过35% ,同时具有二级以上的开发资质等一系列门槛,就是为了控制这种单一的债权类的信托。

  在这种情况下,一方面是在宏观调控的作用下,房地产的融资渠道进一步收缩,越发商的资金链越来越紧。另一方面广大中小投资者非常希望将自己的闲置资金投入房地产分享高额的收益,但是又缺乏有效的途径。这种两难的情况的结果是,房地产开发商融资越来越依靠银行,各种寻租现象层出不穷,一旦出现资金风险,就会影响到整个金融体系的安全与稳定,也会造成与之相关的企业如施工,咨询公司等的萎靡不振。然而广大中小投资者却因为没有渠道投入而白白闲置资源,造成了贫富差距的进一步加大。

  目前,我国应该借鉴和模仿国外REITS 的发展情况,我国REITS (房地产投资信托基)和国外的发展主要存在以下主要区别:国外是信托基金持有人通过持有基金而间接拥有REITS 所投资的房地产,是权益买卖行为;而国内大部分的房地产集合信托投资实际上是一种债权关系,灵活性比较小。

  中国房地产信托集合不能超过200 份合同,而国外在这方面则没有明显限制。国外REITS 可以转让,而且可以在资本市场交易且没有持有期限,不可以赎回;而我国的信托基金计划不具有基金性质,还不能算是一种标准化的金融产品,缺乏流动性,有本金偿还的安排,有一般为3 年的偿还期。

  收益途径和收益方式方面,REITS 的收益途径主要来源于REITS 持有不动产的出租收益,收益与经营管理水平直接联系;而信托计划中信托持有人只能获得固定收益,且收益与风险是不对称的。国外的REITS 与股票相似,其作为资本市场的交易工具,是资本市场资源配置的表现终端,而REITS 则相当于是房地产的资本市场终端,房地产行业整合与资源配置的工具,而我国的信托计划不具备这样的功能。

  三、我国REITS 发展模式的建议。

  (一)规模不宜太大。

  由于我国的房地产投资信托基金刚刚起步,缺乏相关的发展经验,所以基金规模不宜太大。规模太大对REIT的管理顾问公司要求就高,而且监管机构的监管也将存在一定的难度;规模太小又不利于建立有效的投资组合,不能有效地降低投资风险。所以根据发需求建立适度合理的基金规模对权益型有限期—自我偿付式REIT来说非常重要。另外其期限应以10—15年为佳。

  (二)权益型有限期—自我偿付式REIT的资金筹集方式,应以公募为主。

  因为目前我国整个产业投资基金还处在探索阶段,如果大量采用私募方式筹资不利于REIT的规范发展,也不利于保护投资者利益。而公募方式由于有较严格的规定且在募集时受主管部门的严格审批,所以更符合现阶段发展权益型有限期—自我偿付式REIT的要求。

  (三)REIT就其组织形式而言,可分为公司型和契约型两种。

  公司型的REIT是根据《公司法》的要求组成的具有独立法人资格的投资公司,契约型的REIT则是以信托契约为基础形成的代理投资行为,基金本身不具有法人资格。这两种组织形式相比各有利弊,就发展权益型有限期—自我偿付式REIT而言,如果REIT的规划比较大,投资领域也比较广,就应采用公司型组织形式,因为这有助于对基金资产的集中管理和规范操作。如果REIT的规模较小,业务投资又具有一定的专业性,那么可采用契约型组织形式,因为其更有利于风险控制。

  (四)REIT可分为封闭式基金和开放式基金。

  开放式REIT不断发行新股票并将其销售给投资者,同时用经营收入来购买额外的房地产。而封闭式REIT在发行原始股票和购买资产之后,则不再进一步发行股票,其现存股票的价值完全取决于REIT资产组合的经营业绩。权益型有限期—自我偿付式REIT的投资项目周期一般较长且需较强的稳定性,而且开放式REIT在发行新股时必须对现存资产进行评估以确定股价,多次的评估又比较困难(特别是权益REIT),所以封闭式更适合其发展。但要注意的是封闭式的REIT只能用小部分的留存收益(一般为5%)或资产的折旧所产生的现金流量来购买额外的资产。

  (五)投资管理。

  较好的投资管理不但有利于REIT自身的发展,也会给我国房地产市场的发展带来新鲜的血液,改善目前我国房地产市场上一些不良的发展状况,使我国的房地产金融市场和房地产开发市场走向“双赢”。根据国外经验,将REIT的资金以股权的形式投入未上市的房地产公司可有效地改善其资本结构,降低高负债经营所带来的风险;投资于实物性的资产;REITS 的主要业务国家应限制在住宅、酒店、办公楼、公寓、综合物业、仓储等,其投资范围也要有一个比较明确的规定。

  参考文献:

  1、毛志荣。房地产投资信托基金研究[Z].深圳证券交易所综合研究所研究报告,20xx(1 )。

  2、王诤诤,洪兰。美国房地产投资信托基金的历史透视[J].中国房地产金融,20xx(3 )。

  3、苏杰。海外REITS 发展状况及我国发展REITS 的思考[J].当代经理人,20xx(2 )。

  4、黄平。我国发展房地产投资基金的路径选择[J].建筑管理现代化,20xx(2 )。

房地产融资渠道变迁2017

标签:创业融资 时间:2018-05-08
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  2017年有关房地产融资渠道的变迁,大家知道多少?下面是小编收集的相关知识,欢迎大家阅读与了解。

  摘要:

  ● 房地产融资渠道概览

  主流的房地产企业融资渠道有权益融资、开发贷款、非标融资、海外融资、传统债券融资及资产证券化等。权益融资最大的优势是直接做大净资产,改善企业的资产负债率,从而实现迅速加杠杆。银行的开发贷款一直是房地产企业最稳定和主要的融资模式,具有成本和门槛双低的特点。非标融资因为进入门槛低和监管灵活而受到房地产企业的青睐。海外融资则偏爱大型房企。债券融资的具有审核难度较小、期限与开发周期匹配、进入门槛低和综合成本低等优势。资产证券化可以实现基础资产与发行人资质的隔离。

  ● 房地产融资渠道变迁历程

  自2006年至今,随着我国房地产投融资体制的变化和有关政策的出台, 房地产融资渠道经历了阶段性的变迁过程。2006-2009年,IPO、股票增发是主要的融资渠道;其后受到2009年底至2010年初“国四条”、“国十条”等政策出台的影响,权益融资受限,非标兴起;在市场调控作用下,2014年后房地产非标再次被重启的定增所取代;2015年初证监会颁布公司债新政,政策放松下的房企纷纷放量发行,债券融资在近两年增长迅速。

  ● 房地产未来融资渠道展望

  短期看,房地产企业账面现金状况良好,拿地积极性下降,融资需求边际将下滑;中长期来看,小型房企公司债发行受阻,需要在融资结构上有所改变。一方面,房地产企业将更加依赖于来源稳定、成本低的银行贷款;另一方面,在融资额度的约束下,更多房企会增加进入门槛低、额度有保障的非标融资;与此同时,中票、项目收益债等品种也是直接融资方面较好的补充。

试析房地产融资合作开发

标签:硕士论文 时间:2018-04-23
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  房地产行业的高额利润吸引了众多资金进入到房地产市场,这必然使得土地供给的竞争更加剧烈。下面是yjbys小编为您搜集整理的试析房地产融资合作开发论文,希望能对您有所帮助。

  摘要:面对国家政策的不断调控和大型房地产企业的竞争,合作开发无疑成为中小型房地产企业发展的必由之路。目前对房地产合作开发的研究较少,且集中在对法律方面的研究。文章根据企业实际问题,对房地产的合作开发问题从企业自身和国家法律两个方面分析。

  关键词:中小型房地产企业;房地产融资;合作开发

  自2010年开始,国家不断加强对房地产行业的宏观调控,各地方也陆续出台了调控政策,大型房地产企业亦在“攻城掠地”抢占市场,中小型房地产开发企业面临巨大的生存压力,合作开发成为它们生存与发展的必然选择。

  一、中小型房地产企业合作开发的必要性

  (一)宏观调控下中小房地产企业融资更难

  1、宏观调控下房地产企业储备的土地出手难

  (1)开发商囤积大量土地。

  房地产行业的高额利润吸引了众多资金进入到房地产市场,这必然使得土地供给的竞争更加剧烈。据国家统计局统计,2005年前 11个月,我国购置土地面积中,未完成开发土地面积近1.7亿平方;2005年全国房地产百强企业共储备土地面积4亿平方。

  (2)国家加大了对房地产开发企业闲置土地的处置力度。

  在2008年里,整顿闲置土地毫无疑问成为房地产政策调控的在重头戏。2008年1月,国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号),通知指出:一是优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地,努力提高建设用地利用效率;二是严格执行闲置土地处置政策,即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用。对于囤积土地的开发商而言,往往采取三种方式处理手中的土地:筹集资金自主开发;转让土地;与其他企业合作开发。

房地产融资的16种途径

标签:创业融资 时间:2018-04-22
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  房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为,开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的,如果不借助于各种融资手段,开发商将寸步难行。同时,融资渠道作为产业链中的首环,一直以来便是房地产开发的瓶颈,需要金融业和健全的资金市场作为后盾。

  房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析,确定最优的融资结构,下面是房地产融资的十六种途径:

  1.自有资金:

  开发商利用企业自有资本金,或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款,以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有,自行支配,灵活使用;必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定,自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多,但有规模和有实力的企业少,随着投资规模的不断加大,对自有资金的需求也会变得越来越大,众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

  2.预收房款:

  预收房款通常会受到买卖双方的欢迎,因为对于开发商而言,销售回笼是最优质、风险最低的融资方式,提前回笼的资金可以用于工程建设,缓解自有资金压力,还能将部分市场风险转移给买家;而对于买方而言,由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益,所以只要看好房产前景,就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定,商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款,而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房,没有住房贷款的支持,房地产开发商很难把房子预售出去,也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设,办得“五证”,到“结构封顶”平均需要1年左右时间,这段时间正是资金最为短缺的时间,预收房款的不足,会使自有资金压力更大,项目开发难以为继。

房地产融资的途径16种

标签:创业融资 时间:2018-04-17
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  引导语:融资渠道作为产业链中的首环,一直以来便是房地产开发的瓶颈,需要金融业和健全的资金市场作为后盾。下面是房地产融资的十六种途径,与大家分享了解。

  

  房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为,开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的,如果不借助于各种融资手段,开发商将寸步难行。同时,融资渠道作为产业链中的首环,一直以来便是房地产开发的瓶颈,需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析,确定最优的融资结构:

  1.自有资金:

  开发商利用企业自有资本金,或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款,以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有,自行支配,灵活使用;必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定,自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多,但有规模和有实力的企业少,随着投资规模的不断加大,对自有资金的需求也会变得越来越大,众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。:

  2.预收房款

  预收房款通常会受到买卖双方的欢迎,因为对于开发商而言,销售回笼是最优质、风险最低的融资方式,提前回笼的资金可以用于工程建设,缓解自有资金压力,还能将部分市场风险转移给买家;而对于买方而言,由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益,所以只要看好房产前景,就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定,商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款,而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房,没有住房贷款的支持,房地产开发商很难把房子预售出去,也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设,办得“五证”,到“结构封顶”平均需要1年左右时间,这段时间正是资金最为短缺的时间,预收房款的不足,会使自有资金压力更大,项目开发难以为继。

房地产融资综述:地产商融资的路

标签:创业融资 时间:2018-04-17
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  引导语:地产商融资究竟有哪些路?下文是有关房地产融资综述,但是特殊的情况要具体考虑,不能按部就班。

  

  总体上说,房地产企业的融资顾名思义就是房地产开发商的筹资行为,其途径分为企业内部融资和企业外部融资。

  企业内部融资途径,即开发企业利用企业的现有资金来支持项目开发,或扩大自有资金基础,方法包括:抵押、贴现股票和债券获现金,预收购房定金或购房款等。

  企业外部融资主要有:债权融资、股权融资、设立信托、发行基金和夹层融资等首先是债权融资,即通常的银行贷款融资,是房地产开发企业的传统融资渠道,但近年来,这一渠道有所变窄。因为2003年6月央行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件),要求房地产开发企业必须具备“四证一金”,即“土地证,规划证,开工证,销售证和30%的自有资金”方可获贷款。许多开发商因达不到30%的自有资金比例而难以得到银行贷款。另外,2004年2月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》,规定银行每笔住房贷款的月房产支出与收入比要不超过50%,月所有债务支出与收入比不超过55%,此规定提高了个人住房贷款门槛,限制购买行为。反过来增加了银行向开发商贷款的预期风险,降低银行的贷款意愿。

  在此条件下,某些房地产开发企业进行了很有意义的金融创新,如今典集团总裁张宝全的“委托贷款”。

房地产融资流程

标签:创业融资 时间:2018-04-08
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  一、房地产项目融资操作流程如下:

  准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续(签署合同、办理抵押)——资金接收——按时归还本息——还清解押

  二. 房地产项目融资资料清单:

  1.经年检的企业法人营业执照正、副本复印件

  2.组织机构代码证复印件

  3.税务登记证复印件(国税、地税)

  4.开户许可证

  5.房地产开发资质证书

  6.最近一期公司章程(修正案)

  7.法人身份证明、法人身份证复印件

  8.最近一期验资报告

  9.最近三年经审计的完整财务报告和最近一期财务报表

  10.公司最近一期财务报表主要科目明细

  11.公司贷款卡复印件(卡号、密码)

  12.公司介绍

  13.股权结构图(直到最终股东),股东介绍

  14.公司实际控制人简历、公司高管简历

  15.项目批复文件(立项、环保等)

  16.项目可行性研究报告或尽职调查报告

  17.已投入资金凭证。如股东投资凭证、契税缴纳凭证、出让金缴纳凭证、土地补偿费支付凭证等

房地产融资模式

标签:创业融资 时间:2018-04-08
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  我国房地产开发融资模式可以分为内部融资和外部融资

  1.内部融资方式包括:

  (1)企业自有资金:包括企业设立时各出资方投入的资金,经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金,资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证,国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金,只有当项目的`赢利性可观、确定性较大时,才有可能适度投入企业的自有资金。

  (2)预收账款:是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金,以及委托开发单位开发建设项目,按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言,通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款,是我国房地产企业开发资金的重要来源。

  2.外部融资的主要渠道和融资工具有:

  (1)上市融资:股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道,上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。

  (2)房地产开发债券:发行债券可以聚集社会闲散资金,为房地产开发带来大规模的长期资金,用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时,债券是一种重要融资渠道。

  (3)银行信贷:从银行借款是开发商的主要筹资渠道,短期信贷只能作为企业的流动周转资金,在开发项目建成阶段,可以以此作为抵押,申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款,可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有:短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。

我国房地产融资现状

标签:创业融资 时间:2018-04-08
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  一、我国房地产融资现状

  (一)资金来源渠道

  从融资来源上看,主要包括以下几个渠道:一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金;二是银行贷款,它包括企业信用贷款和项目贷款;三是上市发行股票募集资金;四是发行企业债券;五是夹层融资;六是房地产信托,它包括资金信托和资产信托等形式;七是房地产基金,基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等,可分为私募和公开发行两种;八是商业信用,如建筑施工企业的短期垫款等。

  (二)资金来源总量

  从总量上看, 近几年,我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头,2010年1~5月房地产开发本年资金来源27288亿元,同比增长57.2%。目前国家宏观政策对整个房地产业的发展有着重要影响,国家一方面不断提高银行贷款利率,另一方面又不断上调商业银行存款准备金率,收缩信贷规模。其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击,导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式和渠道,这意味着房地产融资将趋向多元化,房地产开发成本也将大大增加。国家宏观调控紧缩银根的同时,伴随着的是房产开发企业资金链的断裂。那些资金规模小,缺乏可持续经营能力的公司将逐步被市场淘汰;实力稍雄厚的,在资金供给上虽能勉强维持,但也是捉襟见肘,举步维艰。2008年金融危机影响房地产行业的一个渠道是金融机构相关资产减值,对房地产信贷意愿不足。同时,房地产金融调控政策并未有效放松,虽然央行在增加流动性,国务院办公厅“131号文”支持合理的房地产开发贷款,但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅,在市场成交量持续低迷的情况下,部分房地产开发企业面临生存问题。

房地产融资渠道

标签:创业融资 时间:2018-03-30
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  首先,自有资金是开发商项目开发实力的彰显。企业自有资金在开发商手中能够长期持有,自行支配,灵活使用。同时,必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”,然而,在数量众多的全国房地产企业中,有规模、有实力的企业却只是少数。随着投资规模的不断加大,对自有资金的需求也会变得越来越大,自有资金的多寡将成为衡量企业竞争实力大小的重要标准。

  二,预收房款是房产买卖双方非常受欢迎的一种形式。因为对于开发商而言,销售回笼是最优质、风险最低的融资方式,提前回笼的资金可以用于工程建设,缓解自有资金压力,还能将部分市场风险转移给买家;对于买方而言,只要看好房产前景,便可用少量的资金获得较大的预期增值收益。

  三,房地产信托是房地产企业融资的重要手段之一。现阶段,信托产品主要有两种模式:一种是信托投资公司直接对房地产项目投资,另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言,房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能,可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新,之后再与银行贷款充分结合起来,就形成了一种新的组合融资模式,即信托+银行。

  四、银行贷款

  房地产贷款是指与房产或地产的`开发、经营、消费活动等有关的贷款,主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。银行贷款至今仍然是我国房地产最主要的融资渠道,至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全集中到银行身上,因此,改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛,再加上“8.13大限”,预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下,实际上可以说多数房地产企业难以继续依赖银行贷款。然而2006年银行仍然是房地产融资的主渠道。当然,银行融资门槛将越来越高,银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少。在目前的情况下,房地产以银行为主导的模式,短期内不会改变。因为一个市场的建立,不仅需要相关的制度法规出台,更需要整个市场的条件和环境。

房地产融资渠道8个

标签:创业融资 时间:2018-03-01
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  房地产的融资渠道有哪些?下面是小编收集的8个,欢迎大家阅读与了解。

  自筹资金

  自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道,一般是股东追加股本金或提供股东借款的方式加以解决。但当房地产价值的升高,投资规模的增大,资金周期的延长,房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。

  预售资金

  房地产预售也是当前市场上比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下,预售可以筹集到必要的建设资金。

  商业银行贷款

  商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道,至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行。

  企业合作融资

  房地产公司合作融资,包括外资合作和内资合作。外资合作一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验,进行优势互补。通过合资合作可以共同把房地产企业做大做强。合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式之一。

  信托融资

  信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言。房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本,节约财务费用,而且期限弹性较大,在不提高资产负债率的`情况下可以优化公司结构。在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金支持。信托独具制度优势,并具有较强的灵活性,在银行贷款困难时,是比较好的选择之一。

  债券融资

  房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。