关于不动产实名制登记涉及的法律探究
摘 要：由于不动产物权价值往往比较大，其变动会产生很大的社会影响，所以物权变动的手续要求严格，要求以登记方式才能变动，不登记不足以产生社会公信力，不登记不足以证明此物的所有权属归谁，不登记不足以对抗其他交易人，我国物权法规定了不动产变动需要登记才能产生公定力。当今社会物权交易频繁，而实际生活中不动产物权的所有人和占有使用人往往不一致，或者存在隐形共有人，导致房屋、土地等不动产权属经济纠纷、行政纠纷等经常发生。笔者从物权法角度分析了不动产实名制登记的必要性，明晰产权，尽量减少经济纠纷，提高不动产物权流转效率，使不动产物权流转更加规范。
关键词：实名制登记 不动产物权
古往今来，物有主纠纷则少，权属不明则他人必夺而产生纠纷，世界其他各国大多按照不动产登记产生物权公示与公信效力，但现实生活中，由于不动产涉及个人私有财产或隐私，受有财不外露的传统观念影响，不动产登记簿背后往往存在隐形共有人，一旦产生纠纷，法律解决程序繁琐，影响交易流转。不动产物权登记性质上属于一种行政干预行为，它体现的是国家行政权利对不动产物权关系的合理干预，而现行登记制度不完备，导致行政纠纷不断而产生行政赔偿责任。文章主要阐述了夫妻共有房屋涉及的法律问题对不动产实名制登记以及登记机关，登记权属证书等问题进行了法律探究，旨在减少不动产物权经济或行政纠纷，提高办事效率，使不动产登记更加科学严谨。
一、不动产物权登记公示，从外观上保护商品交易和善意受让人
不动产是指指依自然性质或法律规定不可移动的固定财产，如土地、房屋、海域、林木等定着物。不动产物权的以登记方式公诸于世，只有登记才能产生公定效力，由于不动产性质决定，不动产不像动产那样简单随意，占有即可视为所有。不动产物权的种类繁多，不动产无权人对土地及其地上附着物的占有关系十分复杂，通常会涉及社会公共利益以及第三人的权益，现实中不动产的占有使用人往往不是所有人，从外观上善意第三人容易误以为占有人就是真权利人。[1]现实复杂交错的商品交换过程中，标的物的处分权人根本没有实质处分权利，表象权利与实体权利不符，影响交易安全和交易善意第三方的利益。因此，为了保证商品交换能够顺利进行，维护善意取得人的合法权利，即使不动产物权变动的登记公示有瑕疵，但为了保护善意受让人的利益以及整个市场交易的安全，也承认表象登记人与实质物权人处分标的物有同样的法律效果，这样人们才敢放心去交易。且我国迄今为止没有专门的不动产登记法，以前只规定在《物权法》中，而今年《不动产登记暂行条例》已经公布并于3月1号开始实施。下面以房屋为例解析不动产实名制登记问题。
二、简化登记手续提高办事效率，重形式审查轻实质审查
我国不动产登记应当遵循便民利民、节约时间、简化程序步骤的原则，登记部门不再审查登记簿背后的`隐形民事法律关系，这一改革将简化登记手续，大大提高办事效率，节约时间。即只进行形式审查，而不再进行实质审查，实质审查虽然错误率低，但费时费事效率低施行难，不能做到便民利民，而形式审查效率高，但可能存在不安全隐患。例如昆山市已开始试点施行，对夫妻共有房屋不再对是否存在民事婚姻关系进行审查，只以形式登记为准，一方若未经另一方同意而处分房屋，处分仍然有效，受损方可以依据结婚证、房屋共有证等证明文件进行维权，若一方不同意另一方处分房屋，则还可以申请异议登记。登记机关将不再审查登记簿背后是否存在隐形共有人，严格按照登记簿表象记载办事。即使形式公平而使实质真权利人利益受损，这是真权利人应当承担的法律后果。标的物可以共有，但一个物上不可能存在两个两个相同的权利，一旦产生纠纷，必须有一个评判依据，而登记簿则是解决不动产物权归属的法律依据。
有人担心不动产实名登记，若对登记资料查询可能违反人的隐私权，《不动产登记暂行条例》明确规定，只有不动产登记的权利人或利害关系人才可以申请查询，复制登记资料，而非对所有人公开，至于具体那些人是利害关系人则需要法律进行进一步明确和解释，比如婚姻一方、继承人、以及商品交易中的善意第三人等应该属于利害关系人。
三、完善不动产登记机构以及加快不动产实名制登记的必要性
虽然不动产登记暂行条例已经颁布，但依旧没有统一的登记机关，全国各地出现“多头登记”现象，缺乏监督管理。目前我国的不动产登记机构极不统一 ，缺乏监督管理与控制，并且登记时所遵循的法规也多有不同，为纠纷的产生埋下隐患。应加快建立全国统一的不动产登记管理机关，完善登记管理工作，将登记程序、登记范围等事项纳入解决范围。不动产登记簿是物权变动的权属证书，一切变动皆以登记簿为准，即使登记错误或有遗漏也应以登记簿记载的物权人为准，要严格维护不动产登记公示的权威性，维护市场交易安全及善意受让方的利益。
商品交易追求效率，不动产实名制登记能够大大减轻登记部门审核工作，简单有序，切实做到便民利民，这就提醒人们要注意不动产物权所有人利益的保护一定要看名，有名则有权利和责任，无名则无责。例如，小产权房因为国家尚没有明确承认，购房者无法将自己的名字写入房产证上，无法进行登记备案，也不能将房屋放如市场进行二次交易，国家若发生征地或拆迁情形，原所有权人便会回来将房屋土地收回，获得补偿款，房屋目前的占有使用人则得不到合理补偿。现实生活中有些人不愿意或者不方便对外公开自己的姓名，则自能通过其他途径去证明标的物与自己的利害关系，而不能以此对抗交易的善意受让人。
结语
不动产登记暂行条例实施以后，目前我国不动产登记不仅要实名制，而且要全国联网，利害关系人有权利要求查询，有名必有权利和责任，为了维护自己的利益，诚信交易，完善不动产实名制，增强不动产登记的公信力和权威性，实名制登记将权利责任更加清晰，减少物权交易流转纠纷。
参考文献：
[1]梁慧星，陈华彬.物权法[M].北京：法律出版社，2010.88.
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