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潍坊调整住房公积金政策
潍坊住房公积金政策进行了调整，具体情况如何?今天我们就一起来了解一下吧!
关于调整住房公积金政策的说明
第一条 承诺人政策是当时在我市公积金使用率较低的情形下为提高资金使用率采取的阶段性调整措施，目前我市公积金个贷率过高的情况下，取消承诺人政策有助于控制资金过快支出。另外，借款人利用承诺人的住房公积金余额计算贷款额度，不能体现多交多贷、少交少贷的公平原则。综合以上原因，决定取消贷款承诺人政策。
第二条 恢复执行缴存住房公积金一年以上的贷款条件所造成的负面影响较小(2016年借款人缴存公积金在一年以下的仅占1.22%)，同时，可较好地防范为取得公积金贷款而突击缴存公积金的行为，降低贷款风险。
第三条 在资金供求矛盾比较突出的情况下，优先保障公积金提取和发放新购房公积金贷款的资金需求，符合山东省人民政府办公厅《关于完善公积金管理体制扩大住房消费的指导意见》(鲁政办发〔2015〕34号)和住建部、财政部、中国人民银行联合下发的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(建金〔2014〕48号)文件精神。商转公方式调整为“先还后贷”一种方式的主要原因是要以借款人所购房作为抵押和取消了以共有人或第三人房产抵押的(押旧买新)的办理贷款业务。
第四条 在申请贷款和办理购房提取时如仅提供网签合同和交纳首付款的收据，容易造成：一是在贷款受理后房地产开发企业及借款人再到不动产权部门登记备案，造成办理公积金贷款的周期延长;二是不易确认购房行为及支付首付款的真实性。根据财政和税务部门规定，在购买商品房支付首付款时应开具增值税发票(国家税务总局〔2016〕18号、财政部〔2016〕36号)。因此，要求在申请贷款和提取时提供网签备案合同和交纳首付款的增值税发票，既是落实财税部门的规定，能解决购房行为不易确认等问题，还可以防范和减少骗提骗贷行为的发生。
第五条 原政策虽可为部分借款人提供便利，但也为个别人员违规套取公积金贷款提供了可能。不再为以共有人或第三人房产抵押(押旧买新)的办理贷款，一是可减少骗贷现象产生，降低贷款风险，二是我市已经取消房地产开发企业缴纳保证金的政策，放宽了合作条件，大多数房地产开发企业能够按照要求签订《销售方保证合同》，基本满足期房贷款的需求。
第六条 原政策虽可为已付清全款的借款人提供便利，但一是不符合中国人民银行的有关规定;二是部分售房人或开发企业不理解和不配合的现象时有发生，容易造成矛盾和纠纷。
第七条 有利于方便借款人提前还款，减少利息支出。
第八条 此政策是在当时我市公积金使用率较低的情形下采取的阶段性调整措施，现我市公积金使用率处于高位，恢复执行原有政策，有利于控制资金支出和防范风险。
第九条 据统计，平均40名职工缴纳的住房公积金仅能满足1名职工贷款的资金需求。为防止部分人员为取得公积金贷款而突击补缴公积金，保障正常缴存公积金职工的权益，目前的做法是对所有补缴行为进行全面审核。但实际补缴公积金后又接着申请公积金贷款的仅占较低比例，因此，目前的做法造成：一是要求所有补缴人员都提供大量资料，增加了单位和职工的负担;二是增加了工作人员的工作量，降低了审批效率;三是无法对刚办理补缴又申请贷款的人员进行重点审查，不利于风险控制。将对补缴材料的审核放在贷款审批环节，可以较好地克服上述问题。
第十条 《关于放宽住房公积金贷款和提取政策的通知》(潍公积金〔2015〕101号)第二条第一款“职工购买自住住房，未申请住房公积金个人住房贷款的，在取得有效购房凭证3年内，可一次性提取职工本人及配偶、父母、子女(以下称家庭成员)的住房公积金，提取金额不得超过购房款总额”的政策，是在当时我市公积金使用率较低的情形下采取的阶段性调整措施，同时文件规定当全市住房公积金个贷率(公积金贷款余额与累计缴存余额之比)超过85%时，将暂停执行该文件制定的放宽提取的政策,因此在我市公积金个贷率过高的情况下，暂停执行，可缓解资金支出压力。
第十一条 《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》(潍公积金〔2015〕53号)第二条第二款“租赁自住住房不能提供住建部门出具的《房屋租赁登记备案证明》及完税发票，按每年职工及配偶租房提取不超过8000元”的政策，是当时在我市公积金使用率较低的情形下出台的阶段性调整措施，暂停执行该项政策，可以缓解资金支出压力。
第十二条 《关于放宽住房公积金贷款和提取政策的通知》(潍公积金〔2015〕101号)第二条第二款第一部分“缴存职工每年可提取一次住房公积金用于支付普通自住住房物业费，提取额度每人每年1000元”的政策，是在当时我市公积金使用率较低的情形下出台的阶段性调整措施，现我市公积金使用率过高，暂停执行，可缓解资金支出压力。
第十三条 《关于放宽住房公积金贷款和提取政策的通知》(潍公积金〔2015〕101号)第二条第二款第二部分“缴纳住宅专项维修资金提取的，缴存职工可在取得有效凭证3年内提取住房公积金，提取额度不得超过所缴纳的住宅专项维修资金总额”的政策，是在当时我市公积金使用率较低的情形下出台的阶段性调整措施，现我市公积金使用率过高，暂停执行可缓解资金支出压力。
第十四条 当个贷率过高，资金收支出现不平衡，面临收不抵支风险时，对贷款发放实行轮候的措施，是保障资金安全运行有效措施，也是目前很多城市比较通用的做法。
相关解读：
一、本次住房公积金政策调整的目的
由于一系列放宽住房公积金使用条件政策的出台和购房资金需求持续保持旺盛，自2015年以来住房公积金当期支出大幅提高，超出了当期收入，收支逆差逐步增大。住房公积金个贷率(年末住房公积金个人贷款余额/年末住房公积金缴存余额的比率)从2013年底的67.14%，增长到目前的90.68%，住房公积金沉淀资金持续减少，预计今年的资金需求仍将继续保持增长的趋势。
二、本次住房公积金政策调整遵循的原则
本次政策调整仅是为防范未来可能出现的住房公积金收支不平衡的风险，所采取的小范围住房公积金政策调整措施，我市支持和鼓励房地产业健康发展的政策基调并没有改变。政策调整遵循了积极、稳妥、循序渐进、尽量减小影响面的原则。一是本次政策调整主要是针对2014年以来新出台的放宽支出政策中影响面较小的部分，没有涉及降低住房公积金贷款额度上限和提高首付款比例等影响面大的政策;二是对多项政策采取了先暂停执行，待公积金资金个贷率回落到正常区间时再恢复执行的办法;三是推出贷款发放轮候措施，优先保障职工提取需求;四是本次政策调整经过了充分调研、借鉴外地经验、反复研究论证的过程，力求做到稳健有序。五是除公积金贷款发放轮侯制度立即实施外，其它政策调整措施公布与正式实施之间有1个月的政策适应期。
三、本次住房公积金政策调整的具体内容
(一)调整部分住房公积金贷款政策。
1.取消承诺人政策。对《关于调整个人住房公积金贷款政策的通知》(潍公积金〔2015〕52号)第四条“借款人(含配偶)因公积金账户余额较少造成公积金贷款额度不能满足需要的，可选择一名在潍坊市辖区内正常缴存住房公积金的职工作为承诺人。承诺人公积金账户资金可与借款人公积金账户资金合并计算贷款额度”的政策进行调整，不再允许选择承诺人。(原因说明见附件第一条)
2.恢复执行连续足额缴存公积金满12个月才能申请公积金贷款的政策。对2014年10月20日下发的《关于调整部分贷款政策的通知》中连续足额缴存6个月(含)以上可以贷款的条件进行调整，恢复执行《潍坊市个人住房公积金贷款管理办法》第六条第一款和《潍坊市个人住房公积金贷款实施细则》第六条第一款借款人及其所在单位所有职工连续足额缴存住房公积金一年以上的条件。(原因说明见附件第二条)
3.暂停执行住房商业贷款转公积金贷款政策。暂停执行《潍坊市个人住房商业贷款转个人住房公积金贷款暂行办法》(潍公积金〔2015〕100号)的政策，待个贷率降低至80%以下，且累计持续3个月时再恢复此项政策。恢复执行时将《潍坊市个人住房商业贷款转个人住房公积金贷款暂行办法》(潍公积金〔2015〕100号)第四条商转公分为两种方式调整为一种方式：“借款人自筹资金将原商贷还清并解除抵押后，将用于原商贷抵押的房屋用于商转公抵押担保，经公积金中心审批同意后发放个人住房公积金贷款。(原因说明见附件第三条)
4.申请贷款需提供网签备案合同和交纳首付款的增值税发票。对《潍坊市个人住房公积金贷款实施细则》(潍公积金〔2014〕39号)第二十四条第三、四款规定的需提供《商品房买卖合同》和所购房屋已交首付款的有效凭证的具体要求进行调整:《商品房买卖合同》为不动产权管理部门的网签登记备案合同，借款人所购房屋已交首付款的有效凭证为税务部门出具的不动产增值税发票。(原因说明见附件第四条)
5.取消可以共有人或第三人房产作抵押办理公积金贷款的规定。对《潍坊市个人住房公积金贷实施细则》(潍公积金〔2014〕39号)第十五条“以共有人或第三人房产抵押的(押旧买新)，应当征得共有人或第三人的同意，必要时办理公证”的政策进行调整:须以借款人所购买房屋作为抵押物的方可申请公积金贷款。(原因说明见附件第五条)
6.取消借款人已付清全款的，可将借款资金划入借款人账户的规定。将《潍坊市个人住房公积金贷款实施细则》(潍公积金〔2014〕39号)第二十四条第六款“以所购房作抵押，并已付清房款，申请将贷款划入借款人账户的，还需提供个人申请、全款购房发票或收款收据以及开发企业或售房人出具的《房款已全部付清、同意将公积金贷款划入借款人账户证明》”的政策调整为:应将贷款资金划入售房单位(或售房人)的账户，不得将公积金贷款划入借款人账户。(原因说明见附件第六条)
7.取消对部分提前还款的次数限制。将《潍坊市个人住房公积金贷款实施细则》(潍公积金〔2014〕39号)第三十二条提前偿还全部或部分贷款的资金来源和还款次数要求调整为:正常还款满1年的，借款人(含配偶)提出书面申请，除可提取其公积金账户内的可使用资金直接对冲提前偿还部分剩余贷款本金外，也可自筹资金，提前偿还全部或部分贷款，已计收的利息不再调整。提前还款业务应于每月15日(不含)之前申请。直接对冲额或自筹资金额不低于人民币1万元，借款人有逾期贷款的，首先对冲逾期的贷款本金、利息及罚息。直接对冲或自筹资金偿还部分剩余贷款本金一年内可多次办理，不再限制每年只允许办理一次。(原因说明见附件第七条)
8.恢复月还款额不得超过家庭月收入50%或40%的规定。对潍坊市住房公积金管理中心《关于调整个人住房公积金贷款政策的通知》(潍公积金〔2015〕52号)第五条提高月还款额占月收入的比例进行调整，恢复执行《潍坊市个人住房公积金贷款管理办法》第九条第四款和《潍坊市个人住房公积金贷款实施细则》第九条第四款“贷款期限5年以下(含5年)的，借款人家庭月还款额不得超过夫妻双方收入总额的50%(不含1年期内的贷款);贷款期限5年以上的，借款人家庭月还款额不得超过夫妻双方收入总额的40%。”计算公式：(公积金贷款月还款额+商业贷款类贷款月还款额+消费类贷款月还款额+担保类月还款额+···)/家庭月收入≤50%或40%。(原因说明见附件第八条)
9.加强对职工申请公积金贷款前存在补缴公积金情况的相关资料的认定，调整补缴公积金的审核环节。如职工申请贷款日之前12个月中有补缴公积金行为的，应满足以下要求，否则补缴的公积金，不能视为连续缴存公积金，将不能取得公积金贷款。
(1)申请人在申请贷款日之前12个月中存在断交月份、且有补缴公积金行为的，应提供与工作单位签订的劳动关系证明、社保部门出具的社保缴纳证明(或新工作单位与社保缴存单位签订的委托代理协议)、银行发放工资流水、补缴清册及公积金中心要求的其他证明材料。在办理公积金补缴业务时不再全面审核。
(2)工作单位与社保缴存单位及缴存公积金单位应一致，否则，应提供工作单位与社保缴存单位签订的委托代理协议。单位委托有《人力资源服务许可证》的人力资源服务机构代理缴存住房公积金的，须与代理缴纳社会基本养老保险金的代理单位一致，且《人力资源服务许可证》服务范围中应有“受用人单位或劳动者委托，代办社会保险事务”。个人不得委托代理公司为其缴存公积金。
(3)新增或转入职工的公积金补缴时间应不早于入职或调入新单位时间(以新单位缴纳社保的时间为准)，补缴的缴存基数应不高于正常缴存基数或新单位实际应发放工资标准，补缴月数视为连续缴存月数。
同时，对补缴公积金有关规定明确如下：在办理补缴公积金业务时，仅审核其缴存基数和比例是否超过上限或低于下限，其他方面放在职工申请公积金贷款时审核，补缴时不再全面审核。为防范为取得公积金贷款而突击补缴公积金的行为，单位和职工补缴公积金时应满足上述(1)-(3)的条件要求，否则该职工即使补缴了公积金，也不能视为连续缴存公积金，将不能取得公积金贷款。
根据有关规定，凡已缴存(含补缴)的住房公积金除因计算错误等原因，原则上不得申请退还。这里提醒办理补缴公积金且有贷款意愿的职工，应认真了解补缴后申请公积金贷款的有关条件，防止出现补缴了住房公积金但因不符合有关规定而无法取得公积金贷款的情况发生。(原因说明见附件第九条)
(二)调整部分住房公积金提取政策。
1.明确办理购房提取需提供网签登记备案合同和不动产增值税发票。将《潍坊市住房公积金提取管理办法》(潍公积金〔2014〕45号)第三章第十一条第一款提取提供的材料调整为：《商品房买卖合同》为不动产权管理部门的网签登记备案合同，借款人所购房屋已交首付款的有效凭证为税务部门出具的不动产增值税发票。(原因说明见附件第四条)
2.暂停执行除夫妻外的家庭成员购房提取的规定。对《关于放宽住房公积金贷款和提取政策的通知》(潍公积金〔2015〕101号)第二条第一款“职工购买自住住房，未申请住房公积金个人住房贷款的，在取得有效购房凭证3年内，可一次性提取职工本人及配偶、父母、子女(以下称家庭成员)的住房公积金，提取金额不得超过购房款总额”的政策暂停执行。配偶购房提取的政策继续执行，但仅限于在取得有效购房凭证1年内。
待个贷率降低至80%以下且累计持续3个月再恢复执行。恢复执行时将该政策调整为：“职工购买自住住房，未申请住房公积金个人住房贷款的，在取得有效购房凭证1年内，可一次性提取职工本人及配偶、父母、子女(以下称家庭成员)的住房公积金，提取金额不得超过购房款总额。其中，家庭成员仅限于能通过户口簿确认其家庭成员关系的成员”。(原因说明见附件第十条)
3.暂停执行无房职工每年按固定额度办理租房提取的规定。暂停执行《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》(潍公积金〔2015〕53号)第二条第二款“租赁自住住房不能提供住建部门出具的《房屋租赁登记备案证明》及完税发票，按每年职工及配偶租房提取不超过8000元”的政策。当个贷率降低至80%以下且累计持续3个月时再恢复。(原因说明见附件第十一条)
4.暂停执行每年按固定额度办理物业费提取的规定。暂停执行《关于放宽住房公积金贷款和提取政策的通知》(潍公积金〔2015〕101号)第二条第二款第一部分“缴存职工每年可提取一次住房公积金用于支付普通自住住房物业费，提取额度每人每年1000元”的政策。当个贷率降低至80%以下且累计持续3个月时再恢复。(原因说明见附件第十二条)
5.暂停执行每年按固定额度办理住宅专项维修资金提取的规定。暂停执行《关于放宽住房公积金贷款和提取政策的通知》(潍公积金〔2015〕101号)第二条第二款第二部分“缴纳住宅专项维修资金提取的，缴存职工可在取得有效凭证3年内提取住房公积金，提取额度不得超过所缴纳的住宅专项维修资金总额”的政策。当个贷率降低至80%以下且累计持续3个月时再恢复。(原因说明见附件第十三条)
(三)实行公积金贷款轮候发放。
当我市公积金个贷率超过90%时，公积金贷款发放由随时发放调整为轮候发放，按照资金使用计划发放公积金贷款，轮候顺序按办理完抵押(或预抵押、质押)登记的时间确定。在公积金贷款个贷率回落到正常区间(个贷率在85%以下)后，取消公积金贷款轮候制，恢复随时发放贷款。(原因说明见附件第十四条)
四、本次政策调整开始执行的时间
本次政策措施调整将于2017年2月24日开始执行。
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