土地增值税计算方法

时间：2022-08-08 14:07:07 职场动态我要投稿

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土地增值税计算方法

　　你对土地增值税计算方法了解多少呢，如何计算土地增值税的大家知道了吗？下面是YJBYS小编为大家收集的关于，欢迎大家阅读借鉴！

　　土地增值税计算方法

　　计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

　　1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　计算增值额的扣除项目：

　　(1)取得土地使用权所支付的.金额;

　　(2)开发土地的成本、费用;

　　(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

　　(4)与转让房地产有关的税金;

　　(5)财政部规定的其他扣除项目。

　　2、土地增值税实行四级超率累进税率：

　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

　　增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

　　纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

　　(一)增值额未超过扣除项目金额50%

　　土地增值税税额=增值额×30%

　　(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

　　(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

　　(四)增值额超过扣除项目金额200%

　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

　　公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

　　【相关案例】

　　某县城一家房地产开发企业2016年度委托建筑公司承建位于县城的住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售，取得开具增值税发票的销售收入7648万元;其余部分暂时对外出租，本年度取得开具增值税发票的租金收入63万元(不符合简易征税要求)。与该住宅楼开发相关的成本、费用有：

　　(1)支付取得土地使用权价款1400万元。

　　(2)取得土地使用权支付相关税费42万元。

　　(3)前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元。

　　(4)发生管理费用450万元、销售费用280万元、财务费用370万元(利息支出不能准确按转让房地产项目计算分摊)。当地省政府规定，房地产开发费用的扣除比例为9%。(以万元为单位核算。增值税进项税金已抵扣。)

　　要求：根据上述资料，回答下列问题：

　　(1)该房地产开发企业2016年应缴纳的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加合计数;

　　答：该房地产开发企业2016年城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加合计数=7648*11%*(5%+3%+2%)+63*11%*(5%+3%+2%)=84.82万元

　　(2)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的取得土地使用权所支付的金额和开发成本的合计数;

　　答：取得土地使用权所支付的金额=(1400+42)*80%=1153.6万元

　　开发成本=(90+2100+60)*80%=1800万元

　　合计=1153.6+1800=2953.6万元

　　(3)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的开发费用金额;

　　答：开发费用=(1153.6+1800)*9%=265.82万元

　　(4)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的与转让房地产有关的税金金额;

　　答：允许扣除的与转让房地产有关的.税金=7648*11%*(5%+3%+2%)=84.13万元

　　(5)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额合计数;

　　答：加计扣除=(1153.6+1800)*20%=590.72万元

　　允许扣除项目金额合计=1153.6+1800+265.82+84.13+590.72=3894.27万元

　　(6)该房地产开发企业应缴纳的土地增值税。

　　答：增值额=7648-3894.27=3753.73万元

　　增值率=3753.73/3894.27*100%=96.39%

　　适用40%的税率和5%的速算扣除系数。

　　应纳土地增值税税额=3753.73*40%-3894.27*5%=1306.78万元

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