合同案例：租房合同要明确房屋维修责任

合同案例：租房合同要明确房屋维修责任

　　【案例一】：

　　大学毕业生小贝承租一房，房内有天花板脱落危险，小贝多次要求房东老陈修理未果，只好向虹口法院起诉要求解除房屋租赁合同。虹口法院依法审理，认为该房屋确实存在安全隐患，并已危及到小贝的安全，支持诉请。

　　小贝去年从上海某高校毕业，通过中介租了老陈的房子。看房时，小贝发现屋顶天花板有脱落迹象，但考虑到租金相对便宜，仍愿意承租，只要求房东修理天花板。房东对修理一事口头表示同意。等到签订租房合同入住后，小贝才发现房东只是用透明胶带将有裂痕的地方粘贴了一下。

　　某天下班回家，小贝发现天花板的水泥掉落下来砸了一地，他立即通知老陈要求重新维修天花板。老陈同意修理，人却迟迟不来。其后，小贝及其同学趁着酒劲找老陈理论，打伤了老陈，为此，小贝还赔偿了老陈医药费8000元。对于伤人一事，老陈耿耿于怀，百般拖延对房屋的维修。小贝最终起诉至虹口法院，要求解除房屋租赁合同。

　　【点评】：

　　虹口法院经审理认为，出租房屋已经危及到小贝的人身和财产安全，即使小贝在订立租房合同时明知该房屋存在质量问题，但他仍然有权利随时解除合同。所以，对小贝的诉请，法院予以支持。

　　法官建议刚出校门的大学生租房时应在租赁合同中约定涉及因房屋质量问题而引发的修缮责任等内容，并明确约定违约责任。

　　【案例二】：

　　2011年5月28日,余某与汪某签订了一房屋租赁合同，余某承租汪某一套顶层的商品房，租期三年，租金按年支付，在每年的12月31日之前付清，余某交付第一年的租金后即可入住。签订合同时，汪某明确告诉余某房屋屋顶东角有漏水现象，余某因急于入住，对此未置可否。余某入住后一个月，发现该商品房屋顶东角有漏水现象，遂要求汪某进行维修，汪某予以拒绝，余某遂诉至法院要求汪某承担房屋的维修责任。本案中，房屋的维修责任应否由汪某承担?

　　【分歧】

　　对于本案中房屋的维修责任应否由汪某承担，存在两种不同的观点：

　　第一种观点认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应担相应减少租金或者延长租期”规定，本案中房屋漏水的维修责任应由汪某承担。

　　第二种观点认为， 因汪某在签订合同时已经将房屋漏水的事实明确告知了余某，余某当时并未提出异议，仍然同意承租该房屋，故汪某无需承担房屋的维修责任。

　　【管析】

　　同意第二种观点，理由如下：

　　《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。该条是关于出租人负有租赁物瑕疵担保义务的规定。所谓瑕疵担保义务是指出租人负有保持租赁物在租赁期间内符合约定用途的义务，即出租人交付给承租人使用的财产应符合约定的标准。租赁合同中出租人维修义务的前提条件是出租人负有租赁物的瑕疵担保义务，如租赁物有瑕疵的，出租人即负有维修义务。但是，一般认为，在判定出租人是否负有瑕疵担保义务上有一个重要条件，即承租人须在租赁租赁物之前不知道该瑕疵的存在，因为如果承租人在签订合同时已经知道了瑕疵的存在，还仍然与出租人签订租赁合同，显然，承租人已经将瑕疵考虑到缔结合同的条件之中，可以据此认为是承租人自愿承受有瑕疵的租赁物。

　　本案中，在签订合同时，汪某就已经明确告知余某租赁房屋屋顶东角有漏水现象，但余某当时并未提出异议，那么可以认为在签订合同时，承租人余某对该房屋屋顶东角漏水的现象予以了认可，也就意味着双方签订的房屋就是漏水的房屋，余某已经自愿承受了该有瑕疵的房屋。余某入住后发现屋顶东角有漏水现象，仍然是签订合同时已经存在的情况，并不是该租赁房屋出现了新的瑕疵，故汪某在房屋租赁期间保持了房屋符合合同预定的用途，汪某没有违约，无需承担房屋东角的维修责任。除非在余某入住后，房屋出现新的情况，具有新的瑕疵，余某才可以要求汪某在合理期限内进行维修，或者要求汪某承担相应的维修费用。

　　但是，这也并不意味着承租人余某没有救济途径。《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”本条是关于租赁物质量不合格时承租人的解除权的规定，租赁合同为有偿合同，对于租赁合同准用买卖合同的有关规定，租赁合同的出租人如同买卖合同的出卖人一样，对租赁物负有瑕疵担保责任。租赁物无论是在交付前还是于交付后发生瑕疵的，出租人均负有瑕疵担保责任。房屋作为重要的不动产，是一种非常特殊的商品，它用于满足公民“住”这一基本生活需要，对于住房租赁予以特别的法律调整，有利于稳定社会秩序和安定人民生活。因此，在住房租赁中，出租人对于房屋的质量应负严格的产品责任，也就是说，只要房屋的质量不合格，危及承租人的人身安全或者健康时，无论承租人在订立合同时知道与否，承租人均有权随时解除合同。本案中，尽管余某在签订租赁合同时知道房屋存在漏水现象，余某仍可以随时解除合同，并要求汪某返还剩余租期的租金。

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