土地登记代理人《代理实务》模拟试题及答案
现如今，我们需要用到试题的情况非常的多，试题是学校或各主办方考核某种知识才能的标准。一份好的试题都具备什么特点呢？下面是小编帮大家整理的土地登记代理人《代理实务》模拟试题及答案，仅供参考，希望能够帮助到大家。
土地登记代理人《代理实务》模拟试题及答案 1
一、单选题
1.国家依法实行国有土地有偿使用制度，但是在法律规定的范围内( )除外。
a.出让土地使用权
b.租赁土地使用权
c.划拨土地使用权
d.国有土地使用权作价人股
2.划拨国有土地使用权是国有土地使用权的一种，其特殊之处主要有两个方面，一是权利的取得方式，二是( )。
a.权利的交易不受限制
b.权利的主体性质
c.权利的客体性质
d.权利的无期限
3.在拍卖法和招商投标法出台之前，( )方式为租赁国有土地使用权取得的主要方式。
a.招标
b.拍卖
c.挂牌
d.协议
4.根据国家产业政策，关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业或大型骨干企业，改组为国家控股的有限责任公司、股份有限公司以及组建国有企业集团的，经有审批权的人民政府批准，所涉及的划拨国有土地使用权主要采取( )方式处置。
a.划拨国有土地使用权作价出资(入股)
b.国有土地使用权租赁
c.补交土地出让金
d.国有土地使用权转租
5.划拨国有土地使用权随地上建筑物、附着物转让或以其他方式交易的，其上地收益原则上应当上交( )。
a.地方政府
b.国家
c.原土地使用权主体
d.新土地使用者
6.以下对土地所有权的理解中，错误的是( )。
a.土地所有权与自然资源所有权可以分开
b.集体土地所有权的性质在某些情况下可以改变
c.空间所有权包含在土地所有权范围内
d.集体土地所有权具有绝对性
7.以下关于国家所有土地的说法中，错误的是( )。
a.原属于农民集体所有，但后来在事实上转归国有单位、城市集体所有制单位或其他非农民经济组织的土地，依法归国家所有
b.建成区内或边缘的农村集体经济组织在其所拥有土地全部转为国有后，国家可以将农村集体所有成员转为城镇居民，但用地者对该幅土地不能享有划拨国有土地使用权
c.国家组织农村集体移民，应当依法将一定量的国有土地与原集体土地进行置换
d.凡不能确定为集体所有的土地均确定为国有
8.以下关于出租、出让、划拨土地使用权的说法中，正确的是( )。
a.出让、出租土地使用权可以采用合同的形式，也可以采用文件的形式
b.划拨土地使用权一般采用行政文件的形式
c.出让、出租土地使用权时，国有土地所有者代表与土地使用权之间构成不平等主体关系
d.划拨土地使用权时，国有土地所有者代表与土地使用权人之间构成平等主体关系
9.土地所有权有争议时，以下关于土地所有权归属确定的说法中，错误的是( )。
a.农村和城市郊区的土地所有权归农民集体所有
b.城市郊区的土地所有权主体不惟一
c.归农民集体所有的土地必须有证据证明其所有权
d.土地所有权不能依法证明其归农民集体所有的，属于国有
10.集体土地被征用(收)的程序顺序是( )。①公告②批准③公示、听取意见④落实⑤根据征地方案拟定补偿安置方案⑥进行补偿登记
a.②①⑤③⑥④
b.①②⑥⑤③④
c.②①⑥⑤③④
d.①②⑤③⑥④
答案：1.c 2.d 3.d 4.a 5.b 6.d 7.b 8.b 9.a 10.c
二、多选题
1.《物权法》明确了()等内容。
a.登记机构的职责
b.土地使用权登记制度
c.登记的机关和权利类型
d.异议登记
e.预告登记
【答案】ade
【解析】1986年《土地管理法》，1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，规定了土地使用权登记制度;1998年修订的《土地管理法》第十一条规定了登记的机关和权利类型;2007年《物权法》对不动产登记进行了具体规定，明确了登记机构的职责、异议登记、预告登记等内容。
2.土地登记的权属种类包括()。
a.国有建设用地使用权
b.集体土地所有权
c.集体土地使用权
d.土地承包经营权
e.国有农用地使用权
【答案】abce
【解析】我国土地登记的权属种类包括：①国有土地使用权，包括国有建设用地和国有农用地使用权;②集体土地所有权;③集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权(不含土地承包经营权)。《物权法》第一百二十九条规定，土地承包经营权采取的是登记对抗主义，不需要登记即可获得。
3.土地登记可以产生下列()效力。
a.在当事人之间具有公信力
b.对第三人产生公示力
c.一旦经过登记就不得变动
d.经过登记可以取得土地所有权
e.依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯
【答案】abe
【解析】《土地管理法》等法律对登记的效果做了如下规定：①在当事人之问具有公信力，不问其行为在实体法上有无撤销或无效的原因;②对于第三人而言，不问其为善意或恶意，均发生绝对不可****的效力，即公示力;③依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。经过登记的土地权利并不是一成不变的'，权利人还可以通过异议登记、变更登记等进行变更。只有国家和集体享有土地所有权，经过登记后，个人只是获得土地使用权而不是土地所有权。
4.下列物权的变动不需要经过登记即可发生法律效力的有()。
a.通过司法裁判发生的物权变动
b.通过继承发生的物权变动
c.土地承包经营权的获得
d.地役权的取得
e.建设用地使用权的取得
【答案】abcd
【解析】根据《物权法》的规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力。这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三种情形：①依法属于国家所有的土地，所有权可以不登记;②《物权法》第二章第三节规定的司法裁判、继承等特殊情形下发生的物权变动;③对于土地承包经营权、地役权、宅基地使用权，法律并未规定必须登记才生效。
5.下列关于土地登记的说法，正确的是()。
a.我国采取属地登记原则
b.申请人申请土地登记的，应向县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书
c.土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书
d.跨县级行政区域使用的土地，应当报省级人民政府办理土地登记
e.我国对于土地和房产实行统一登记
【答案】abc
6.我国土地登记制度需要在以下()方面进行完善。
a.土地登记的权能
b.土地登记的内容
c.土地登记的机关
d.土地登记的程序
e.土地登记的责任
【答案】bcde
【解析】我国土地登记是对土地权利变动的基本公示方式，是判断土地权利变动生效的主要依据。在登记的内容、机关、程序、责任方面都存在不完善之处，需要根据我国的国情并借鉴其他国家的登记制度来不断进行完善。
7.香港政府可以通过()方式批租土地。
a.公开拍卖
b.划拨
c.出让
d.招标
e.私下协议
【答案】ade
【解析】香港的土地租用可以是有偿的，也可以是无偿的，批租的方式有：公开拍卖、招标和私下协议三种。其中私下协议与大陆的划拨国有土地使用权获得方式相近。
8.台湾土地所有者包括()。
a.农民
b.农村集体
c.全体市民
d.全体“国民”
e.市民个人
【答案】acd
【解析】台湾现行的地权制度是以“平均地权”思想为理论依据的。由此而产生的土地所有权制度，“即非单一的土地公有制，亦非纯的土地私有制，而是二者之综合发展”。“……换言之，农地农有，市地市有，富源地国有，系构成平均地权体系的三大要目”。所谓农地农有，是指“农地归农民所有、所耕，耕作所获的成果归农民所享，是即耕者有其田，不耕者不得有其田也”。市地市有，是指“市地属于市民公有，而由公法人之市政府管之”。富源地国有，是指“富源地属于全体国民所公有，而由中央政府管理之”。
9.台湾地区对地权采取了一定的限制措施，包括()。
a.禁止某些土地私有
b.限制私有土地面积最高额
c.限制私有土地所有权转移
d.禁止某些矿产私有
e.禁止土地细分
【答案】abce
【解析】台湾地区规定所有的矿产都不得私有。
10.在美国，如果联邦政府为了国家和社会的公益事业，需要占用州属公有土地的，可以通过()方式获得。
a.交换
b.无偿使用
c.购买
d.划拨
e.征收
【答案】ac
土地登记代理人《代理实务》模拟试题及答案 2
一、单项选择题（共 10 题，每题 1 分，每题的备选项中只有 1 个最符合题意）
下列关于土地登记申请的说法，错误的是（ ）
A. 土地登记申请是土地登记的第一步
B. 申请人可以委托土地登记代理人代为申请
C. 土地登记申请必须由土地权利归属人本人提出
D. 申请人应提交规定的申请材料，并对材料的真实性负责
土地登记代理人在代理土地抵押权登记申请时，不需要收集的材料是（ ）
A. 土地使用权证书
B. 抵押合同
C. 抵押权人身份证明
D. 土地规划许可证
下列情形中，应办理土地注销登记的是（ ）
A. 土地权利转移
B. 土地用途变更
C. 土地权利消灭
D. 土地坐落变更
关于土地登记代理合同的说法，正确的是（ ）
A. 土地登记代理合同可以采用口头形式
B. 土地登记代理合同的委托人只能是土地权利人
C. 土地登记代理合同应明确代理事项、权限和期限
D. 土地登记代理人在代理过程中因过错造成委托人损失的，无需承担赔偿责任
土地登记机构受理土地登记申请后，对不符合登记条件的，应在（ ）日内书面通知申请人。
A. 5
B. 10
C. 15
D. 30
代理集体土地所有权登记申请时，申请人应为（ ）
A. 村民个人
B. 村民委员会
C. 乡镇人民政府
D. 县级人民政府
下列关于土地登记代理业务操作流程的说法，正确的是（ ）
A. 接受委托后，无需了解委托人的`具体需求
B. 收集材料时，只需收集土地权利相关材料，无需核实材料真实性
C. 提交申请前，应检查申请材料是否齐全、符合要求
D. 领取土地证书后，代理业务即全部完成，无需后续跟进
土地登记代理人在代理过程中，发现土地权利存在争议的，应（ ）
A. 继续办理代理业务
B. 暂停代理业务，并告知委托人
C. 自行解决争议后继续代理
D. 直接终止代理合同
下列土地权利中，不属于初始登记范畴的是（ ）
A. 集体土地所有权初始登记
B. 国有土地使用权初始登记
C. 土地抵押权初始登记
D. 地役权初始登记
土地登记代理收费应遵循（ ）原则
A. 自愿协商
B. 政府定价
C. 行业指导价
D. 随意定价
二、多项选择题（共 5 题，每题 2 分，每题的备选项中有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
土地登记代理人应具备的职业素养包括（ ）
A. 熟悉土地管理相关法律法规
B. 具备良好的沟通协调能力
C. 遵守职业道德，保守委托人秘密
D. 无需具备专业知识，只需经验丰富
E. 能够独立完成土地登记代理业务
下列材料中，属于土地使用权变更登记申请应提交的材料有（ ）
A. 土地登记申请书
B. 申请人身份证明
C. 原土地使用权证书
D. 变更原因证明材料
E. 土地评估报告
土地登记代理业务的类型包括（ ）
A. 土地初始登记代理
B. 土地变更登记代理
C. 土地注销登记代理
D. 土地权属争议调处代理
E. 土地规划设计代理
土地登记机构不予登记的情形有（ ）
A. 申请登记的土地不在本登记辖区内
B. 土地权属有争议且未解决的
C. 土地权利已被依法查封的
D. 申请人提交的材料齐全、符合要求的
E. 法律、法规规定不予登记的其他情形
土地登记代理合同的主要内容包括（ ）
A. 委托人和代理人的基本信息
B. 代理事项和代理权限
C. 代理期限和履行方式
D. 代理费用及支付方式
E. 违约责任和争议解决方式
三、案例分析题（共 1 题，每题 20 分）
某公司于 2023 年 5 月通过出让方式取得一块国有建设用地使用权，用于建设办公楼。2024 年 3 月，该公司因经营需要，决定将该块土地的使用权转让给另一企业甲公司，并委托土地登记代理人王某办理土地使用权变更登记手续。
问题：
王某在代理该土地使用权变更登记申请前，应收集哪些材料？
该土地使用权变更登记的办理流程是什么？
若在办理变更登记过程中，发现该块土地存在抵押登记未注销的情况，王某应如何处理？
答案
一、单项选择题
答案：C
解析：土地登记申请可以由土地权利归属人本人提出，也可以委托土地登记代理人代为申请，并非必须由本人提出，故 C 选项错误。A、B、D 选项说法均正确。
答案：D
解析：代理土地抵押权登记申请时，需收集的材料包括土地使用权证书、抵押合同、抵押权人身份证明、抵押人身份证明等，土地规划许可证并非必需材料，故 D 选项正确。
答案：C
解析：土地注销登记是指因土地权利消灭等原因，导致土地登记内容失效，需要办理的登记。土地权利转移应办理变更登记，土地用途变更应办理变更登记，土地坐落变更应办理变更登记，故 C 选项正确。
答案：C
解析：土地登记代理合同应采用书面形式，A 选项错误；土地登记代理合同的委托人可以是土地权利人，也可以是其他相关主体，B 选项错误；土地登记代理人在代理过程中因过错造成委托人损失的，应承担赔偿责任，D 选项错误；C 选项说法正确。
答案：A
解析：根据《土地登记办法》规定，土地登记机构受理土地登记申请后，对不符合登记条件的，应在 5 日内书面通知申请人，故 A 选项正确。
答案：B
解析：集体土地所有权属于农民集体所有，代理集体土地所有权登记申请时，申请人应为村民委员会，故 B 选项正确。
答案：C
解析：接受委托后，应充分了解委托人的具体需求，A 选项错误；收集材料时，需核实材料的真实性和合法性，B 选项错误；领取土地证书后，应将证书交付委托人，并做好后续服务，D 选项错误；C 选项说法正确。
答案：B
解析：土地登记代理人在代理过程中，发现土地权利存在争议的，应暂停代理业务，并及时告知委托人，待争议解决后再继续办理，不得自行解决或继续代理，也无需直接终止合同，故 B 选项正确。
答案：C
解析：土地初始登记包括集体土地所有权初始登记、国有土地使用权初始登记、地役权初始登记等，土地抵押权登记属于他项权利登记，不属于初始登记范畴，故 C 选项正确。
答案：C
解析：土地登记代理收费应遵循行业指导价原则，兼顾公平、合理和诚实信用，并非完全自愿协商或政府定价，也不能随意定价，故 C 选项正确。
二、多项选择题
答案：ABCE
解析：土地登记代理人应具备熟悉土地管理相关法律法规、良好的沟通协调能力、遵守职业道德、保守委托人秘密、能够独立完成代理业务等职业素养，必须具备专业知识，D 选项错误，故 ABCE 选项正确。
答案：ABCD
解析：土地使用权变更登记申请应提交的材料包括土地登记申请书、申请人身份证明、原土地使用权证书、变更原因证明材料等，土地评估报告并非必需材料，E 选项错误，故 ABCD 选项正确。
答案：ABCD
解析：土地登记代理业务包括土地初始登记代理、变更登记代理、注销登记代理、权属争议调处代理等，土地规划设计代理不属于土地登记代理业务范畴，E 选项错误，故 ABCD 选项正确。
答案：ABCE
解析：土地登记机构不予登记的情形包括申请登记的土地不在本登记辖区内、土地权属有争议且未解决的、土地权利已被依法查封的、法律规定不予登记的其他情形等，申请人材料齐全符合要求的应予以登记，D 选项错误，故 ABCE 选项正确。
答案：ABCDE
解析：土地登记代理合同的主要内容包括委托人和代理人的基本信息、代理事项和权限、代理期限和履行方式、代理费用及支付方式、违约责任和争议解决方式等，故 ABCDE 选项均正确。
三、案例分析题
王某应收集的材料包括：
（1）土地登记申请书，需由转让方（某公司）和受让方（甲公司）共同填写并签字盖章；
（2）转让方和受让方的身份证明材料，如营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书（若委托他人办理）等；
（3）原国有建设用地使用权证书，由某公司提供；
（4）土地使用权转让合同，需明确转让双方的权利义务、转让价格、支付方式等内容；
（5）土地出让金缴纳凭证（若有剩余未缴部分需补齐）；
（6）完税凭证，如土地增值税、契税等相关税费缴纳证明；
（7）其他可能需要的材料，如规划部门出具的相关证明（若土地用途未发生变更则无需）、土地勘测定界报告等。
该土地使用权变更登记的办理流程如下：
（1）申请：王某携带收集齐全的材料，代表转让方和受让方共同向土地登记机构提出土地使用权变更登记申请；
（2）受理：土地登记机构对申请材料进行初步审核，若材料齐全、符合要求，予以受理，并出具受理通知书；若材料不齐或不符合要求，一次性告知需补正的材料；
（3）审核：土地登记机构对申请材料的真实性、合法性、完整性进行详细审核，包括核查原土地使用权证书的有效性、转让合同的合法性、税费缴纳情况等，必要时可进行实地查看；
（4）公告：对于符合登记条件且无异议的，土地登记机构在规定的媒介上进行公告，公告期限一般为 15 日，若公告期间无异议，进入下一步；若有异议，需对异议进行调查处理；
（5）登记：公告无异议后，土地登记机构予以登记，注销原土地使用权证书，为甲公司核发新的国有建设用地使用权证书；
（6）领证：王某到土地登记机构领取新的土地使用权证书，并交付给甲公司，同时将办理结果告知某公司。
若发现该块土地存在抵押登记未注销的情况，王某应按以下步骤处理：
（1）立即暂停代理业务，及时将该情况书面或口头告知委托人（某公司和甲公司），说明土地存在抵押登记未注销对变更登记的影响，即抵押未注销前，土地使用权不得转让，无法办理变更登记；
（2）协助某公司核实抵押登记的具体情况，包括抵押权人、抵押期限、抵押金额等信息；
（3）建议某公司与抵押权人协商，尽快办理抵押注销登记手续，如偿还债务、提供其他担保等方式解除抵押；
（4）待某公司办理完抵押注销登记，取得抵押注销证明后，王某再继续推进土地使用权变更登记申请工作；
（5）若某公司无法与抵押权人达成一致，无法办理抵押注销登记，王某应告知委托人该情况，并根据委托合同的约定，与委托人协商后续处理方式，如解除代理合同或等待抵押问题解决后再办理。
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