2017年土地登记代理人代理实务模拟试题及答案
一、单选题
1.以下( )不是更名登记申请人应当提交的权属证明文件。
A.土地登记机关发出的土地证书
B.地上建筑物附着物权属证明
C.名称变更证明文什
D.人民政府的审批文件
2.对于自然人，以下( )不是住所构成的三个要件之一。
A.须是自然人的经常居住地
B.须属固定住所
C.须经法律确认
D.房屋产权证书
3.关于更名更址的申请时限，下列说法正确的是( )。
A.更名的申请时限应在名称变更之日起30日内，而更址则在15日内
B.二者均在发生变更之日起30日内
C.二者均在发生变更之日起15日内
D.更名的申请时限应在名称变更之日起15日内，而更址则在30日内
4.关于更名更址的注册登记，下列说法正确的是( )。
A.更名变更须经人民政府批准后，到土地行政主管部门进行注册登记。更址变更则不需要人民政府批准，可直接到土地行政主管部门注册登记
B.更名变更不需要人民政府批准，可直接到土地行政主管部门注册登记。更址变更需要人民政府的批准后，到土地行政主管部门注册登记
C.二者都需要人民政府的批准后，方可到土地行政主管部门注册登记
D.二者都不需要人民政府的批准，由土地行政主管部门审核通过后直接进行注册登记
5.目前我国的土地用途变更登记主要有( )。(1)国有土地的用途发生变更的土地(2)农村集体所有土地进行农业结构调整涉及地类变化的土地(3)集体建设用地的用途发生变更的土地
A.(1)(2)(3)
B.(1)(2)
C.(2)(3)
D.(1)(3)
6.关于土地用途变更的批准文件，下列说法错误的是( )。
A.土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地用途变更的要件
B.土地用途变更批准文件是土地登记机关进行土地用途变更登记的依据
C.土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的重点
D.土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的一般文件
7.土地用途变更登记时申请人应当提交的权属文件资料不包括( )。
A.土地登记机关发出的土地证书
B.申请人的身份证明
C.地上建筑物、附着物权属证明
D.土地用途变更的批准文件
8.以出让方式取得土地使用权进行开发，超过( )年未开工的，可以无偿收回。
A.1
B.3
C.2
D.4
9.土地权利人的( )是确定和区分土地权利归属的惟一标识。
A.土地权属
B.土地权利
C.土地坐落
D.名称
10.地址变更登记的申请人是地址( )。
A.变更前的土地使用者
B.变更后的土地使用者
C.变更前的土地权利人
D.变更后的土地权利人
答案：1.D 2.D 3.B4.D 5.A 6.D 7.B 8.C 9.D 10.D
二、多选题
1.下列关于土地登记代理合同的叙述中，正确的有()。
A.土地登记代理合同和双务合同
B.双方当事人之间存在着互为对等的关系
C.土地登记代理合同是有偿合同
D.土地登记代理合同是从合同
E.为更有效地维护双方权益，土地登记代理合同一般采用书面形式
【答案】ABCE
【解析】D项，土地登记代理合同是主合同。
2.由于书面形式的合同具有()的优点，土地登记代理合同一般应采用书面形式。
A.及时描述
B.可查证
C.可长久保存
D.便于分清责任
E.发生纠纷时容易举证
【答案】BDE
【解析】《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。由于书面形式的合同具有可查证、发生纠纷时容易举证、便于分清责任等优点，因此，为了更有效地保护双方权益，土地登记代理合同一般应采用书面形式。
3.土地登记代理合同的主要内容包括()。
A.土地权属来源证明材料
B.代理事项、代理成果与质量要求
C.代理权限范围
D.代理费用的支付标准、方式和时间要求
E.违约责任和纠纷解决方式
【答案】BCDE
【解析】A项，收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料是土地登记代理人主要可从事的登记代理业务之一，并不是土地登记代理合同的主要内容。
4.土地登记代理合同中，委托人的义务有()。
A.承担局部后果的义务
B.承担处理事务费用的义务
C.支付代理佣金的义务
D.提供相关资料的义务
E.对代理人的监督管理
【答案】BCD
【解析】土地登记代理合同中，委托人的义务有：
①承担后果的义务;
②承担处理事务费用的义务;
③支付代理佣金的义务;
④提供相关资料的义务;
⑤确保提供资料真实性的义务。
5.下列各项中，不属于土地登记代理委托人主要权利的有()。
A.决定土地登记代理权限
B.规定土地登记代理酬金
C.监督土地登记代理人的代理行为
D.要求土地登记代理人提供相关资料
E.维护土地登记代理人的合法权益
【答案】BDE
【解析】土地登记代理委托人的权利有：
①决定代理权限的权利。代理人的代理行为来自于委托人的授权，因此委托人有权利规定土地登记代理人的代理事项及权限范围;
②监督土地登记代理人代理行为的权利。因为土地登记代理人的代理行为后果直接作用于委托人，所以，在不影响土地登记代理人正常开展业务的前提下，委托人有权监督代理人的代理行为及活动状况。
6.下列关于委托****利和义务的叙述，不正确的有()。
A.委托人有规定代理权限的权利
B.委托人有监督土地登记代理人代理行为的义务
C.委托人有承担后果的义务
D.委托人有承担处理事务费用的权利
E.委托人有支付代理佣金的义务
【答案】BD
【解析】B项监督土地登记代理人代理行为是委托人的权利;D项承担处理事务费用是委托人的义务。
7.示范合同文本可以发挥多重作用，具体包括()。
A.督促合同当事人自觉把握自己的权利义务
B.有利于合同当事人通过比较，改变陋习和不自觉的违规、违法、违约行为
C.可以保护社会的弱势群体，避免其受到违反合同规则的恶意行为的损害
D.可以保证代理市场没有不诚信的行为
E.是政府管理机构与行业协会提升行业形象和宣传政府政策导向的有效手段
【答案】ABCE
【解析】示范合同文本可以发挥多重作用，具体包括：
①既不干涉代理活动的正常运行，又可以将《合同法》的合同规则通过公开的途径进行示范，鼓励、督促合同当事人自觉把握自己的权利义务关系;
②示范合同文本的推广，有利于合同当事人通过比较，改变陋习和不自觉的违规、违法、违约行为;
③示范合同文本的推广，可以保护社会的弱势群体，避免其受到违反合同规则的恶意行为的损害;
④示范合同文本也是政府管理机构与行业协会提升行业形象、维护消费者利益和宣传政府政策导向的有效手段。
8.为了避免土地登记代理活动中的纠纷，降低土地登记代理风险。要做好的工作有()。
A.签订规范的代理合同
B.深入了解土地产权状况
C.对已经出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决
D.制定服务标准，明确服务内容和要求
E.告知必要的代理活动事项，利于委托人监督
【答案】ACDE
【解析】土地登记代理活动作为经纪活动的一种。为避免土地登记代理活动中产生纠纷，降低土地登记代理风险，应当注意做好的工作有：
①签订规范的代理合同;
②制订服务标准，明确服务内容和要求;
③告知必要的代理活动事项，利于委托人监督;
④对已经出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决。
9.土地登记代理当事人发生纠纷时，可以采取的处理方式有()。
A.协商
B.复议
C.调解
D.仲裁
E.申诉
【答案】ACDE
【解析】土地登记代理人一旦发现代理活动中的纠纷，要积极努力地去解决。如果属于自己工作中的过失，应及早地采取弥补措施，即使是委托人的过失，也应尽可能友好地协商解决。对于无法通过协商达成一致的，可以通过仲裁或申诉等法律途径来解决。
10.在收集了必需的权属来源文件等资料后，应及时核实所收集权属资料的()。
A.真实性
B.连续性
C.合法性
D.完整性
E.现势性
【答案】ACD
【解析】在收集了必需的权属来源文件等资料后，土地登记代理人应运用自己的专业知识对所收集权属资料的真实性、合法性和完整性进行核实，以确定是否符合土地登记申请的基本要求和需要进行地籍调查的内容。
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