2016年房地产估价师经营与管理模拟测试题
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试题一：单项选择题
1.在计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于扣除销售税后的经销售收入当项目用于出租时，为整个在项目持有期内所有净经营收入的现值累计之和。( )
A.对
B.错
2.划分商业辐射区域时，主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的( )都来自该区域。
A.50%～60%
B.60%～70%
C.60%～75%
D.50%～70%
3.年利率是10%，存款额为1000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为( )元。
A.200
B.1200
C.1210
D.210
4.房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。开发商定价的方法包括( )。
A.成本导向定价法
B.收益导向定价法
C.竞争导向定价法
D.购买者导向定价法
5.对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按( )两种情况，按年计征，分期缴纳。
A.租金征收
B.净经营收入征收
C.税后利润征收
D.房产原值征收
6.根据( )的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A.房地产交易方式
B.房地产交易顺序
C.购买房地产目的
D.房地产类型
7.房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润，其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。( )
A.对
B.错
8.在市场经济条件下，利率的高低主要取决于( )等因素。
A.行业基准收益率
B.政府政策
C.通货膨胀率
D.内部收益率
E.投资者的目标收益率
9.最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值就越低，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。( )
A.对
B.错
10.房地产是实物资产，不是虚拟资产，因此不会产生泡沫。( )
A.对
B.错
答案:
1.A 2.C 3.A 4.ACD 5.AD 6.A 7.B 8.ABC 9.A 10.B
试题二：
1、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450 m2，评估值数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是( )万m2。
A、450
B、475
C、490
D、500
2、在资金等效值计算的过程中，资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为( )。
A、未来值
B、终值
C、时值
D、现实值
3、承包商收到竣工结算价款后，通常应在( )内将竣工工程交付给开发商。
A、半个月
B、一个月
C、一个半月
D、两个月
4、从房地产开发的角度来看，市场分析最终要落实到房地产开发物业的经营环境。( )
A、对
B、错
5、对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。( )
A、对
B、错
6、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有( )。
A、风险因素
B、资本化率
C、通货膨胀率
D、投资利润率
7、在土地储备机构抵押贷款中，土地储备机构作为土地使用者，向金融机构提出贷款要求。( )
A、对
B、错
8、下列有关利润的含义说法不正确的一项为( )。
A、利润是企业经济目标的集中体现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润
B、房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售税金及附加后的盈余部分，成为投资者的经营利润或称盈利
C、盈利要进行再分配，一部分无偿上缴税收，作为国家或地方的'财政收入;另一部分留给投资者，利润较小时不再向下分配
D、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润和分配利润四个层次
9、通货膨胀风险会( )房地产投资的实际收益率。
A、提高
B、降低
C、无影响
D、以上答案均不准确
10、收益性物业的经营费用包括( )等。
A、人员工资
B、办公费用
C、抵押贷款还本付息
D、保险费、房管税
11、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为 50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000 万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，( )投资风险更大。
A、物业甲
B、物业乙
C、一样大
D、无法判断
12、市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化。( )
A、对
B、错
13、房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，( )又是中央政府财政收入的一个重要来源。
A、农业经济税收
B、工业生产带来的利润
C、商业经济经营带来的巨大财富
D、与房地产有关的收入
14、运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是( )。
A、在固定的预期收益率下使风险最低
B、使收益率最高
C、在一个预设可接受的风险下使收益最大化
D、减少投资
15、( )是指当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
A、房地产泡沫
B、房地产市场中的过度开发
C、房地产适度经营
D、房地产过剩
16、投资机会选择和决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似我们通常所说的( )。
A、前期工作
B、初期工作
C、前提工作
D、项目可行性研究
17、( )，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。
A、商品市场
B、生产要素市场
C、服务市场
D、潜在市场
18、按固定资产的使用构成，投资可以分为( )。
A、建筑安装工程、设备和器皿购置和其他费用
B、基本建设和房地产开发投资
C、土地投资和房屋投资
D、国内投资和外商投资
19、属于利息的计算方式有( )。
A、单利计息
B、连续复利
C、间断复利
D、复利计息
20、在房地产市场中，除价格外，对市场的供求都产生影响因素包括( )。
A、收入的变化
B、对未来的预期
C、政策变化
D、可替代商品价格
1、C2、C3、A4、B5、B6、A C D、7、B8、C9、B10、A B D、11、B12、A13、D14、A C15、B、16、D17、C18、A19、A D20、B C
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