房产估价师考试模拟试卷

时间：2022-08-12 09:48:51 房产估价师我要投稿

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房产估价师考试模拟试卷

　　下面是YJBYS小编为考生整理的房产估价师考试模拟试卷，供大家参考学习，预祝考生备考成功。

房产估价师考试模拟试卷

　　一、单项选择(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)

　　1、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示( )。

　　A、价格

　　C、价格变动率

　　B、常数

　　D、时间

　　2、在比较法中，土地使用权年限修正属于( )修正。

　　A、交易情况

　　C、区域因素

　　B、交易日期

　　D、个别因素

　　3、有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费;乙写字楼的建筑面积月租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有( )。

　　A、甲高于乙

　　C、甲等于乙

　　B、甲低于乙

　　D、不可比

　　4、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有( )。

　　A、甲大于乙

　　C、甲小于乙

　　B、甲等于乙

　　D、不可比

　　5、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )。

　　A、9

　　C、15

　　B、13.5

　　D、18

　　6、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。

　　A、类似写字楼的客观收益

　　C、该写字楼的实际收益

　　B、市场比较法

　　D、无法估算

　　7、某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。

　　A、取三者的平均值

　　C、任选其中之一

　　B、取三者的中间值

　　D、在三者的基础上综合分析决定

　　8、路线价法估价的第三个步骤为( )。

　　A、设定标准深度

　　C、编制深度百分率表

　　B、选取标准宗地

　　D、划分路线价区段

　　9、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( )。

　　A、越高

　　B、越低

　　C、不变

　　D、符合客观实际

　　10、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。

　　A、4858

　　C、2700

　　B、5200

　　D、6264

　　11、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。

　　A、1998年6月30日

　　C、重新估价的作业日期

　　B、现在

　　D、要求重新估价的委托方指定的日期

　　12、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为( )人民币元/平方米。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。

　　A、7935

　　C、8290

　　B、8260

　　D、7964

　　13、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元。此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为( )万元。

　　A、100

　　C、63

　　B、42

　　D、77

　　14、比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为( )。

　　A、1.05

　　C、0.98

　　B、0.95

　　D、1.03

　　15、有一宗房产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为( )元/平方米。

　　A、3000

　　C、2914

　　B、2700

　　D、2500

　　16、土地资本化率RL、建筑物资本化率RB、综合资本化率RO三者之间的大小关系为( )。

　　A、RL < RB < RO

　　C、RL < RO < RB

　　B、RB < RL < RO

　　D、RO < RL < RB

　　17、与比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。

　　A、均衡原理

　　C、竞争原理

　　B、预期原理

　　D、替代原理

　　18、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/平方米。

　　A、2660

　　C、2425

　　B、2294

　　D、2427

　　19、某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为( )元/平方米。

区域因素	1	2	3
权重	0.5	0.3	0.2
估价对象	100	100	100
可比实例	90	100	125

　　A、2000

　　C、2100

　　B、1900

　　D、1905

　　20、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有( )。

　　A、自然寿命≥经济寿命

　　C、自然寿命=经济寿命

　　B、自然寿命≤经济寿命

　　D、无关

　　21、某办公楼的土地面积3000平方米，建筑面积10000平方米，该办公楼出租正常月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/平方米，成新率为80%，土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为( )万元。

　　A、1257

　　C、800

　　B、1571

　　D、1300

　　22、资本化率=( )+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。

　　A、平均利润率

　　C、经济增长率

　　B、安全利率

　　D、银行贷款利率

　　23、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为( )时点的状态。

　　A、现在

　　C、过去

　　B、未来

　　D、B和C

　　24、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1、f2 、f3，此三者的大小关系应为( )。

　　A、f1

　　C、f1=f2 =f3

　　B、f1>f2 >f3

　　D、无关

　　25、某地区某类房地产1999年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以1998年1月1日为100)。其中有一房地产在1999年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到1999年10月1日的价格为( )元/平方米。

　　A、1376

　　C、2558

　　B、2308

　　D、1055

　　26、一临街深度22.86米(即75英尺)，临街宽度30米的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为5500元/平方米，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为( )。

　　A、452.63万元

　　C、339.47万元

　　B、75.44万元

　　D、377.19万元

　　27、进行房地产估价，首先要有( )。

　　A、估价业务

　　C、估价对象

　　B、估价目的

　　D、估价程序

　　28、房地产估价的主要难点是( )。

　　A、市场行情变化不定

　　B、供需变化引起价格变化

　　C、影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握

　　D、影响房地产价格的因素影响程度不同

　　29、某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为( )。

　　A、1468万元

　　C、1500万元

　　B、1333万元

　　D、1287万元

　　30、居住用途房地产的位置优劣，主要是看( )和安宁程度

　　A、周围环境状况

　　C、临街状况

　　B、繁华程度

　　D、附近是否有矿产资源

　　31、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以5%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与( )万元的货币等价。

　　A、2000

　　C、4000

　　B、400

　　D、10000

　　32、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的资本化率为6%，试求假设其土地使用权为50年，资本化率为8%下的价格( )。

　　A、3252元/m2

　　C、3565元/m2

　　B、3435元/m2

　　D、3343元/m2

　　33、目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元，销售税费为6%。如果投资者要求该类投资的收益率为10%，则该写字楼目前的价值为：( )。

　　A、21225万元

　　C、2358万元

　　B、19854万元

　　D、20143万元

　　34、房地产价格是由房地产的( )这两种相反的力量共同作用的结果。

　　A、供需与价格

　　C、供给与价格

　　B、需求与价格

　　D、供给与需求

　　35、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中( )是龙头。

　　A、估价目的

　　C、估价时点

　　B、估价对象

　　D、估价目的和估价对象

　　二、多项选择(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

　　1. 房地产价格形成基础有( )。

　　A、房地产的需要

　　C、房地产的有效需求

　　B、房地产的有用性

　　D、房地产的相对稀缺性

　　2. 评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括( )等。

　　A、土地生熟程度

　　C、土地使用者

　　B、土地使用权年限

　　D、土地利用条件

　　3. 估价报告书必须记载( )。

　　A、委托估价方名称

　　C、估价报告书使用方名称

　　B、受理估价方名称

　　D、估价目的

　　4. 路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于( )的健全与否。

　　A、路线价

　　C、宗地形状

　　B、深度百分率

　　D、临街状态

　　5. 最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( )。

　　A、法律上允许

　　C、技术上可能

　　B、程序上合理

　　D、财务上可行

　　6. 假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。

　　A、市场比较法

　　C、成本法

　　B、收益法

　　D、购买年法

　　7. 建筑物的物质折旧包括( )。

　　A、功能衰退

　　C、环境恶化

　　B、正常使用的磨损

　　D、意外的破坏损毁

　　8. 一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有( )。

　　A、扎实的理论知识

　　C、丰富的实践经验

　　B、广泛的人际关系

　　D、良好的职业道德

　　9. 运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件( )。

　　A、使用性质相同

　　C、价格相同

　　B、地点相近

　　D、交易日期与估价时点相近

　　10. 有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。

　　A、不同收益年限的类似房地产价格的相互转换

　　B、资本化率的求取

　　C、市场比较法中交易日期修正

　　D、不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较

　　三、判断(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的编号，用“√”表示正确，用“╳”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)

　　1. 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。 ( )

　　2. 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。( )

　　3. 收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。货币的时间价值是指现在的钱比过去的钱有更高的价值。 ( )

　　4. 在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。 ( )

　　5. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。 ( )

　　6. 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。 ( )

　　7. 投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。 ( )

　　8. 同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。 ( )

　　9. 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期修正。 ( )

　　10. 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。 ( )

　　11. 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。 ( )

　　12. 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 ( )

　　13. 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。 ( )

　　14. 传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额;而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。 ( )

　　15. 房地产数量有限性的本质，还不在于土地总量有限和不能增加。相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于独一无二性造成的房地产供给不能集中于一处。 ( )

　　四、计算题(共2小题、20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)

　　1. 评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500平方米

　　1、收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。

　　2、可比实例的成交价格如下：

	可比实例A	可比实例B	可比实例C
成交价格（元/平方米）	1200	1150	1380
成交日期	2003年2月20日	2003年4月20日	2003年7月20日
交易情况	正常	比正常价格低3%	比正常价格高5%

　　3、该类土地2003年1月至9月的价格变动情况如下表所示：

月份	1	2	3	4	5	6	7	8	9
价格指数	100	100.3	98.5	102.6	101.3	102.8	103.5	103.3	103.8

　　注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100。

　　4、房地产状况的比较判断结果，如下表所示：

房地产状况	权重	估价对象	可比实例A	可比实例B	可比实例C
因素1	0.4	100	95	92	106
因素2	0.35	100	105	96	109
因素3	0.25	100	110	98	97

　　试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。

　　2. 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0;家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。资本化率为8%。

　　参考答案

　　一、单项选择题

　　1.D 2.D 3.D 4.D 5.D 6.A 7.D 8.B 9.B 10.B 11.A

　　12.D 13.A 14.B 15.C 16.C 17.D 18.D 19.A 20.A 21.A 22.B

　　23.A 24.B 25.C 26.A 27.A 28.C 29.B 30.A 31.A 32.A 33.D

　　34.D 35.A

　　二、多项选择题

　　1.BCD 2.ABD 3.ABD 4.AB 5.ACD 6.ABD 7.BD

　　8.ACD 9.ABD 10.AD

　　三、判断题

　　1.× 2.× 3.× 4.× 5.√ 6.√ 7.× 8.√ 9.× 10.√ 11.×

　　12.√ 13. × 14.√ 15.×