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房产估价师估价项目
房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。全国房地产估价师执业资格考试的科目包括房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产评估理论与方法、房地产估价案例与分析等。
★抵押贷款价值评估
☆房地产抵押价值评估，应采用市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
☆房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。
☆估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应当选择下列方式之一评估其抵押价值： ①直接评估在划拨土地使用权下的市场价值;②评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。选择上述方式评估抵押价值，均应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算;当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。
☆以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。
☆以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。 ☆以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。
☆以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。
☆抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值” ◎房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括①发包人拖欠承包人的建筑工程价款，②已抵押担保的债权数额，以及③其他法定优先受偿款。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)规定：①建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。②建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。③消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
◎房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。 估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
◎法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。
1、如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。
2、划拨方式取得的土地使用权抵押估价结果中，没有扣除需要补交的土地使用权出让金。
3、拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。
4、再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。
5、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
6、房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。 估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
7、抵押的房地产应说明其市场风险和处分问题以及赔偿问题
8、划拨土地上的建筑物抵押的，土地不能抵押;
9、抵押等估价目的要考虑风险及变现能力，报告里要有说明
10、估价报告的附件应包括：①法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录;②内外部状况照片(由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露);
11、以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。
12、以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。
13、评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑
工程价款的书面说明;存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。
14、估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。
15、估价师不得滥用假设和限制条件，应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应当在估价报告中予以披露，并说明其对估价结果可能产生的影响。
16、抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价结果。
17、抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：①估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响;②在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点;③合理使用评估价值;④定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
18、抵押估价应关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。评估续贷房地产的抵押价值时，应对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。
19、抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
★拍卖变现时的费用、税金，主要有：①强制拍卖费用、②拍卖佣金、③诉讼律师费、④交易手续费、⑤评估费、⑥登记费和⑦合同公证费;⑧营业税及附加、⑨印花税、⑩应补缴的土地出让价款等。
20、在处置房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。 21、房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。
22、在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。A.在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。B.运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。D、在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。 E、房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用;不选用的，应当在估价报告中说明理由。
23、划拨地使用权房地产抵押，要说明土地使用权出让金由谁负担(一般是房地产权利人)
24、估价时点原则上为完成估价对象实地查看之日。估价时点不是实地查看之日的，在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查看之日的状况一致
★城市房屋拆迁估价
☆拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估确定。
1、拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。 2、实行作价补偿的，可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后结合建筑物成新估价。
3、依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。
4、拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定。
委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途，下同)和面积。
被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定;拆迁双方对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。
5、拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。
6、拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”
7、拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。 8、拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
9、拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
10、实地查看记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
11、拆迁估价一般应当采用市场法。不具备采用市场法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
12、拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
13、估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。
14、拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。
15、对估价结果有异议的，收到估价报告之日起5日内，可申请复核估价，也可另行委托评估。
16、拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。
★房地产拍卖估价
1、房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。
2、法院委托评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。
3、对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值。拍卖底价由法院参考评估结果制定。
★保险估价
☆保险价值应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的的价值。保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额，也应是投保人对保险标的的实际投保金额。
1、房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。
2、房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。
3、房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。
4、保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。
5、没有分清投保价值评估和保险损失程度评估。
6、保险损失程度的评估，没有明确是按“可修复的情况”还是按“不可修复的情况”进行评估。
7、保险损失程度的评估没有依据保险合同，估价依据中也缺少保险合同。
8、保险损失程度的评估，没有明确估价范围是否包括间接损失，说明是否能修复。
9、按“不可修复情况”评估损失时，没有扣减房屋受损后的残余价值。
10、保险估价中不计地价，把土地也作为了保险估价的估价对象。
11、保险估价中价格内涵表述中应明示是否包含间接损失。
★房地产课税估价
1、房地产课税估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务。
2、有关房地产税的估价，应按相关税法具体执行。 3、房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。
4、土地增值税估价，扣除项目(开发商)不包括：开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金等扣除项目。理由：税法已经规定了扣除比例，不在评估内容之列。
★房地产分割、合并估价 1、房地产分割、合并估价应注意分割、合并对房地产价值的影响。分割、合并前后的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之和。
2、分割估价应对分割后的各部分分别估价。
3、合并估价应对合并后的整体进行估价。 4、合并的评估，没有说明合并前、后的用途，没有以加权处理方式计算最终分配率。用途变更
5、待合并房地产是否符合法定的转让条件。估价报告中应予以说明。因合并而支付的额外费用也要加以考虑和说明。
6、待合并房地产的土地使用权取得方式。划拨地要补缴出让金或上缴土地使用权收益。
7、注意邻地购买价格的含义(易错)。A地的邻地购买价格：B地所有者购买A地的价格，其数额应为：A地的空地价格加上A地的增值分配额。
★房地产纠纷估价
1、未说明房、地权属的合法性及有关内容的完整性。
2、未说明出让起止时间、出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书。
3、地下室与公寓不宜采用同一报酬率。
4、报酬率确定时所选的安全利率值，应具体指明为同期一年期国债年利率或央行公布的一年期存款年利率。
【其他估价目的的常见错误】
1、合资入股的评估，没有说明入股后的用途(合法用途、实际用途)。
2、拍卖底价的评估，没有确定出拍卖保留价。
强制拍卖底价评估时要考虑短期内强制处分标的物时造成的价格折减;土地出让拍卖则可以采用公开市场价值标准;
3、纠纷的估价，在“估价对象”一项中，仅说明了土地使用权的取得方式(划拨或出让)，对出让方式没有告之出让时间，出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书;没有说明纠纷缘何而起，估价对象为何需要估价。处理房地产纠分的估价，应说明产生纠纷的理由
4、征用或拆迁补偿估价违背了国家制定的征用或拆迁补偿标准或规定。
5、出让土地的评估只说明了原用途，没有说明规划、出让的用途。
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