2016房地产估价师《理论与方法》练习及答案
一.单选题：
1.在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率( )
A. 等于报酬率
B. 大于报酬率
C. 小于报酬率
D. 无法知道
标准答案：a
考生答案：
本题分数：8.33
本题得分：0
解析：根据V=A/Y，与V=A/R可知Y=R。
2.购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为( )%
A. 6
B. 6.9
C. 8.8
D. 9
标准答案：b
考生答案：
本题分数：8.33
本题得分：0
解析：
3.某宗房地产的土地价值占总价值的30%，建筑物价值占总价值的70%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本率为8%，则综合资本化率为( )%
A. 7.4
B. 7.0
C. 6
D. 8
标准答案：a
考生答案：
本题分数：8.33
本题得分：0
解析：
4.综合资本化率是求取( )时应采用的资本化率
A. 土地价值
B. 建筑物价值
C. 房地价值
D. 建筑物与设备价值
标准答案：c
考生答案：
本题分数：8.33
本题得分：0
解析：求取土地价值与建筑物价值分别用土地资本化率和建筑物资本化率。设备价值不能用任何资本化率求取。
二.多选题：
1.有了货币的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：( )。
A.可获净收益的大小
B.可获净收益期限的长短
C.获得该净收益的可靠性 .建立在货币具有时间价值的观念，现在的钱比将来的钱更值钱
标准答案：A, B, C
本题分数：11.12
解 析：收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反 之就越低;②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低;③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就 越高，反之就越低。E的说法是错误的。
2.收益法适用的对象，是有收益或有潜在收益的房地产，如( )等房地产。
A.农地和商业
B.旅馆和餐饮
C.写字楼
D.公寓
标准答案：A, B, C, D
本题分数：11.12
解 析：收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、 商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租 的`)、仓库 (用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所 属的这类房地产有获取收益的能力即可。
3.
标准答案：A, D
本题分数：11.12
解析：见教材
4.收益法适用的条件，是房地产的{ }都易于量化。
A.收益 B.风险
C.价值 D.金额
标准答案：A, B
本题分数：11.12
解析：收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
5.收益法的公式为：V=A/Y，则此公式的前提是( )。
A.净收益每年不变为A B.报酬率大于零为Y
C.收益年限n为无限年 D.报酬率为零
标准答案：A, B, C
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