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物业公司采购管理制度
在充满活力，日益开放的今天，制度的使用频率逐渐增多，制度泛指以规则或运作模式，规范个体行动的一种社会结构。这些规则蕴含着社会的价值，其运行表彰着一个社会的秩序。想必许多人都在为如何制定制度而烦恼吧，下面是小编收集整理的物业公司采购管理制度，欢迎大家分享。
物业公司采购管理制度1
1.0 总则
1.1 目的
为了规范公司采购行为，兼顾效率及成本，在保证公司日常运营所需物资按时、按质、按量交付使用的前提下，降低风险，减少交易成本，保持并保证对供应商的谈判能力，以获得较优性价比的采购物资，特制定本制度。
1.2 适用范围
本制度适用于物业管理有限公司经营活动所需的所有物资的采购管理。
2.0 采购职能部门划分
2.1物资使用部门：负责《申购单》的申报及物资质量的把关。
2.2采购部门：负责物资具体的采购以及采购资料的管理。
2.3仓库管理部门：负责采购物资的数量、外观质量的验收。
2.4财务部门：负责采购货款的支付结算。
2.5总经理：负责权限内的采购、货款的审批和超出权限范围的审核，以及采购的监督。
2.6集团采购部：对采购的监督和检查。
3.0 采购管理
3.1采购物资分类
3.1.1A类物资：办公用品类物资。为满足公司正常办公而所需的IT设备、备件、网络设备及备件、开发工具、软件产品、计算机外设与耗材及其维护服务；公司用车辆、家具、办公设备、办公文具、办公耗材、印刷类产品、礼品、财产保险、场地修饰、设施维护以及其它行政类物资及服务。
3.1.2B类物资：工程水电类物资。为满足各小区物业维护而需要的各种水电配件、土建施工常用品。
3.1.3C类物资：清洁绿化类。包括小区清洁所需常用设备、工具、消耗品；小区绿化所需的设备、工具、消耗品、补种的花草、树木以及维护。
3.1.4D类物资：劳保类物资。包括办公室、保安、绿化、工程、清洁等全集职工的工服及劳动保护用品。
3.1.5E类物资：固定资产类物资。会同集团采购部统一采购。
凡本制度定义范畴内的采购物资类型，均按照本制度执行。未包括物资管理应参照本制度逐步统一集中管理。
3.2购方式
3.2.1计划采购：各部门根据正常经营活动、以及工作计划于每月25日编制申购计划，并填写《申购单》报主管经理、管理处经理审核后，报总经理审批，如超出审批权限，上报集团审批。
3.2.2紧急采购：采购人员得到总经理口头允许，可以先行采购，而后补办《申购单》手续。
3.3采购流程
申请人填写《申购单》--主管审核--区域经理审核--总经理审批--采购人员按计划采购--物资使用部门和仓库验收接受--采购人员办理财务等相关手续并登记管理。
3.4采购审批权限
3.4.1为提高工作效率，采购在20xx元以下的'，由总经理审批权后，可进行采购；
3.4.2采购在20xx以上的由总经理审批后，报集团总经理或总经理授权人审批，方可进行采购。
3.5采购价格管理
3.5.1采用货比三家的方法：由采购人员与使用人员对市场价格进行调查，向几家供应商发放询价表，进行比价、议价到最后定价，并做好询价、定价表的管理。
3.5.2由集团采购部提供价格参考表，再进行市场询价、定价。
3.6采购实施
3.6.1采购人员根据审批的《申购单》，依据实际情况，进行询价、定价后，确定供应商，进行采购。
3.6.2大宗用品或长期需用物资，与有关厂家、供应商签订长期供货协议，以保证质量以及合理的价格供应。
3.6.3与集团采购部保持信息共享，做好物资采购保障工作。
3.6.4原则上采购人员应寻找至少三家以上的供应商，进行各方面的比较后再确定最终供应商。
3.7采购货款的支付与报销
3.7.1采购人员报销时，必须具备正式发票、手续齐备的《申购单》、送货单、仓库的《入库单》。
3.7.2由经办人在发票上签字确认、主管经理审核、财务经理审核、总经理审批后，由财务部负责支付结算工作。
3.8采购协议和合同以及各种采购资料的管理
3.8.1长期供应商。要求其提供营业执照复印件，都要与公司签订供货协议(合同)，以确保其供应物资的质量、规格以及价格的合理性。
3.8.2临时供应商。要求与其达成口头协议，保证物资质量、规格以及价格的合理性。
3.8.3表格管理。规范各种表格，做好各种表格的管理
4.0 供应商管理
4.1建立供应商档案。做好原始询价表的管理，以及对供应商定期评价，包括产品质量、价格、送货时间观念等各项评价。
4.2不达标的供应商。及时调整，减少对公司的损失。
5.0 采购的监督和检查
5.1采购人员每月5日向集团采购部上报《月度采购报告》，每年1月20日向集团采购部上报《年度采购报告》。
5.2集团采购部、审计部对物业采购情况进行检查、监督、审计。
6.0 采购人员职业规范
6.1本规范适用于采购人员及公司其它部门直接或间接参与采购工作人员(以下统称为采购人员)。
6.2采购人员应以公司利益为己任，不允许向供应商索要礼品或接受礼品，以及私自收受其它个人利益，一经发现，公司将根据有关规定处理直至予以辞退。
6.3采购人员只有在合理的工作原因情况下，经主管经理认可后，方可接受供应商的宴请；在采购谈判过程中，无论任何原因，都不允许接受供应商的邀请。
6.4采购人员只有在有利于商业合作及协调工作的前提下，方可接受供应商的邀请，前往参观公司、观摩产品展示公开商务活动。
6.5采购人员代表公司形象，对于供应商方面的工作人员，应当做到有礼有节，公平对待，不允许傲慢的举止和不公平的态度。
6.6采购人员在与供应商的谈判过程中，应严格遵守保密制度，杜绝任意或无意的泄密行为。
6.7对违反本制度的行为，公司有权进行处理，包括必要时对严重违反本制度的员工解聘，情节严重的移交司法机构处理。
7.0 附则
7.1本制度由公司办公室负责解释；
7.2本制度报集团总经办审批备案后生效。
物业公司采购管理制度2
物业分公司采购分包管理制度
1、总则
1.1严格规范物业服务过程中的采购及业务分包，不仅是保证物业服务质量、维护EE物业服务品牌的基本要求，也是有效控制物业服务成本，倡导廉洁自律的重要举措，各物业分公司必须遵照管理公司制度规定，确保采购及业务分包活动公开、有序地进行。
1.2根据管理公司《EE地产经营管理制度》规定，结合物业管理企业的实际情况，各物业分公司凡单项合同额2万元(含)以上的采购(分包)业务，必须纳入招标系统进行控制，包括但不限于：
a)物料、设备采购；
b)一次性工程分包(维修、更新改造、新增)；
c)服务分包等。
2、相关职责界定
2.1物业分公司负责供方管理、物料采购及服务分包的计划制订和具体实施，以及20万元以下的招标工作。
2.2项目所在公司负责组织20万元(含)以上、50万元以下的招标工作。
2.350万元(含)以上的招标项目按《AU地产经营管理制度》的相关规定执行。
2.4管理公司物业管理部负责指导和监督项目所在公司物业管理方面的采购及分包过程。
3、供方管理
3.1供方合格评定准则
3.1.1为确保供方提供的物料或服务满足规定要求，所有物料采购和服务分包必须首先进行供方合格评定。
3.1.2产品供方合格评定标准包括(但不限于)：
a)工商局颁发的营业执照，合法经营；
b)有资质证书；
c)固定的营业地点；
d)充足的供货资源；
e)提供明确有效的合格产品质量证明凭据；
f)合理的产品价位；
g)以及在合作期间产品使用合格率达到98%以上；
h)供货及时性达到95%以上；
i)对不合格品能及时退换的良好售后服务等。
3.1.3公用事业(包括供电、供水、环卫以及地域性极强的供暖等)服务部门没有可供选择的余地，但对其单位架构、相关人员情况、服务质量和服务特殊规定等亦应进行了解，以便与其配合达到满足服务的需求。
3.1.4可供选择的服务(工程)供方，其合格评定标准包括(但不限于)：
a)具备合法的营业执照、固定的营业地点；
b)满足服务项目的能力；
c)良好的社会信誉；
d)合理的承包价格；
e)优质的服务质量，及跟踪服务的有效性和及时性。
3.2供方合格评定方法
3.2.1业务经办部门负责收集供方基本信息，根据供方的资质等级、技术力量、设备条件等方面进行供方初评，至少应评审供方以下几个方面的优势：
a)质量、性能及其稳定性；
b)价格；
c)信誉--履约信誉与社会信誉度；
d)售后服务；
e)付款方式；
f)交货方式、交货周期；
g)公共关系；
h)品牌；
i)供方内部运作状况；
3.2.2业务经办部门负责填写《供方合格评定审批表》，记录对上述评审结论。品质部负责复核，并重点对供方的营业执照、特殊行业的资质证明等进行验证，其营业执照的项目范围和特殊行业资质证明必须合法有效。
3.2.3经初评合格的供方，在可行时应由业务经办部门组织相关部门人员进行现场考察，现场考察人员中必须包括品质部派出的人员。
3.2.4现场考察主要内容是考察供方的营业地点、公司规模等，必要时对其所承包的项目进行考察核实，以确定其承包业务能力和社会的信誉程度。
3.2.5现场考察评估通过后，业务经办部门负责拟订现场考察报告，并由考察人员会签。业务经办部门负责将现场考察报告，连同《供方合格评定审批表》一起提交总经理审批。
3.2.6经审批后的供方由品质部负责列入《合格供方名录》，并分发至业务经办部门执行。
3.3合格供方的监督评估
3.3.1物业分公司品质部负责建立合格供方档案，并适时更新。合格供方档案的内容包括(不限于)以下信息：
a)供方的名称、注册地址；
b)评审结果和记录；
c)供方营业执照复印件；
d)资质等级证书；
e)质量保证书；
f)其他证明材料。
3.3.2物业分公司品质部负责组织业务经办部门对合格供方的履约表现进行监督评估，根据不同类型供方采用适当的评估周期和方式，包括：
a)对常用物料的合格供方每半年进行一次综合的监督评估；
b)对提供长期连续服务的供方应每季度进行一次综合评估；
c)对提供一次性服务或一次性工程的供方，应在合同执行完后一个月内完成供方监督评估。
3.3.3
物业分公司在进行合格供方监督评估时，可参照管理公司《供方合格评定与监督评估指引》的规定执行，并形成《合格供方监督评估表》。
3.3.4合格供方监督评估依据包括上述3.1.2至3.1.4条规定、合同执行情况等，尤其应注意对以下内容的评估：
a)掌握供方内部管理的状况；
b)供方产品价格的变化；
c)社会信誉的变化；
d)同物业公司合作的情况跟踪；
e)其他应当跟踪管理的要素。
3.3.5合格监督评估所引起的.任何必要措施由业务经办部门负责实施，品质部对措施实施情况进行跟踪验证，并形成跟踪记录。
4、招标工作程序
4.1招标项目立项
4.1.1招标项目由物业分公司各业务经办部门根据年度工作计划提出，计划内的招标项目可直接编制招标文件。非计划内的招标项目由业务经办部门拟定招标计划，必须按上述第2条规定的权限履行报批手续。
4.1.2招标计划的内容应包括(但不限于)：招标内容、成本估算额、招标方式、招标文件编制时间、资格评审时间、发标日期、进场时间等。
4.1.3物业分公司业务经办部门负责拟订招标文件，招标文件的内容应包括(但不限于)：
a)招标人(公司)简介，包括公司的名称、地址、联系方式、基本情况等；
b)招标项目简介，包括项目内容、项目要求等；
c)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；
d)评标标准及方法；
e)评标活动方案，包括招标组织机构，开标时间及地点等；
f)其他事项的说明。
4.1.4拟订招标文件的其它具体要求按管理公司《AU*地产经营管理制度》的相关规定执行。
4.1.5招标文件的审批权限按上述第2条的规定执行。实际操作中招标计划、招标小组、招标文件及拟邀请投标单位的资格审查可同步报批。
4.2成立招标小组
4.2.1每个招标项目均必须根据招标项目的特点成立招标小组，负责整个招标工作。原则上与投标单位有利害关系的人员不得作为招标小组成员。
4.2.2招标小组人数必须为奇数，且不少于3人。业务经办部门经理、财务部经理、品质部经理及相关专业技术人员应为招标小组成员，全过程参与招标工作。
4.2.3在整个招标过程中，每次评审招标小组成员出席人数不得少于总人数的2/3。
4.3投标单位确定
4.3.1物业分公司招标一般宜采用邀请招标方式，由业务经办部门负责收集相关供方信息，由招标小组审查确定拟邀请投标单位。
4.3.2各类招标项目预选投标单位应不少于三家。投标单位应优先从《合格供方名录》中选择，合格供方名录中没有或数量不够时，才可从其它推荐途径选择投标单位。投标单位的资格预审应遵循以下规定：
a)已列入公司《合格供方名录》的单位直接具备投标资格；
b)未列入公司《合格供方名录》的单位，应按上述第3条的规定经评定合格后才能作为拟邀请的投标单位；
c)已从公司《合格供方名录》取消的单位，两年内不得参与投标。
4.4发标
4.4.1招标文件的发放、现场踏勘和答疑由招标小组负责组织，公司各部门视实际需要指派人员配合，但至少应保证同时有来自不同部门的二人参加。
4.4.2招标文件发放、现场踏勘、招标答疑均应形成书面记录，其中招标答疑记录应作为招标文件的补充附件一并发给投标单位。
4.5开标、评标、定标
4.5.1招标小组主持开标工作，现场拆封，该过程应形成书面记录，参加开标的全体人员签字确认。
4.5.2开标后招标小组组织相关人员进行标书的分析，以便进一步的评标定标工作。
4.5.3招标小组组长主持招标项目的评标工作，招标小组全体人员参加，实际人数不少于3人。
4.5.4各类专业的评标工作均必须遵循管理公司《AU*地产经营管理制度》的相关规定执行，经招标小组评标，并将评标结果按规定权限(上述第2条)报批后确定中标单位。
4.5.5确定中标单位后3日内，招标小组向中标单位发出中标通知书，并将中标结果以书面形式通知其他投标单位。
4.6合同签订及招标文档管理
4.6.1物业分公司业务经办部门负责按本手册第6.3节的规定，组织内部的合同评审过程，并与中标单位进行合同洽谈，签订正式采购或分包合同。
4.6.2招标过程中形成所有文件和记录由业务经办部门负责整理成册，并在正式合同签订后一个月内移交行政人事部统一存档保管。
5、物料采购
5.1物料定额标准
5.1.1各物业分公司应根据物业服务实际需要，明确各类材料、部件、工具、用品及小型设备的基本库存量，包括工程设备维护所需的备品备件，建立物料库存量标准及部门或个人使用工具的配备标准，编制《物业采购分类明细表》，经本公司总经理审批后执行。
5.1.2《物料采购分类明细表》是物业分公司提出采购需求、制订采购计划的依据之一，物业分公司行政人事部部应每半年一次组织各部门对《物业采购分类明细表》进行评审更新，并报本公司总经理审批。
5.2年度采购计划
5.2.1物业分公司行政人事部根据工装管理规定、物料定额标准、各类工作人员数量，及各单位自然状况等信息，制定年度物料采购计划，报总经理审批。
5.2.2年度物料采购计划是制订年度收支预算的依据之一，在年度采购计划执行过程中，因业务变化或其它因素导致年度采购计划调整时，必须相应调整公司年度收支预算计划，并报项目所在公司审批。
5.3月度采购计划
5.3.1每月固定消耗的常用物料，例如劳保用品、清洁用品、易损备件（灯管、镇流器、窗把手、水龙头、电话线）等的月度补充计划，由行政人事部仓管员根据库存量于每月25日前提出。
5.3.2物业分公司各部门(管理处)根据下月工作需要，结合年度物料计划制定下月的物料采购计划，说明物料名称、型号、规格、数量(如有特殊要求，须说明)，经本公司财务部经理审核、总经理审批后，于每月25日前报行政人事部。
5.3.3行政人事部根据仓管员的月度补充计划及各部门(管理处)月度物料采购计划，于每月28日前拟定下月《物料采购计划》。
5.4计划采购实施
5.4.1经总经理审批后的《物料采购计划》交行政人事部采购员实施采购。凡属于招标范围的采购必须按上述第4条的规定，通过招标选择采购供方。不属于招标范围的采购必须从经批准的《合格供方名录》选择，未列入《合格供方名录》的供方必须按上述第3条规定经评定合格后方可选择。
5.4.2各类物料采购必须按管理公司合同管理的规定执行，凡采购金额在5000元(含)以上的采购项目必须签订正式的书面合同。采购金额在5000元以下没有签订正式书面合同的采购项目均必须在进货验收合格后付款。
5.4.3对签订长期供货合同，分批供货的采购项目，行政人事部采购人员应以书面形成发出采购订单，特殊情况下口头提出的采购订单应予以记录。
5.4.4采购大宗物料或采购数量在10个以上的物料时，一般应通知合格供应商送货上门。
5.4.5行政人事部采购人员应及时组织进货的验收入库手续，具体按物业分公司制订的物料管理程序执行。
5.5零星、应急物料的申购
5.5.1零星物料是指除常用物料外的、所需数量较少，且没有库存的物料。应急物料是指突发性急用，且没有库存的物料。
5.5.2各物业分公司的零星、紧急采购必须按以下程序执行：
a)物料使用部门(人员)填写《零星(应急)物料采购申请单》，说明物料名称、型号、规格、数量，并交部门经理(管理处主任)审核；
b)《零星(应急)物料采购申请单》交财务部经理及总经理审批；
c)经审批的《零星(应急)物料采购申请单》交行政人事部采购员实施采购。
5.5.3紧急情况下的非常用物料采购，可以采取紧急措施在供方处对实物质量进行验证后自行购买，但在购买后须按上述要求补办紧急采购手续。
5.6物料采购时效
5.6.1常用物料采购原则上应在3个工作日内完成，特殊情况报行政人事部经理(管理处主任)同意后另行处理。
5.6.2特殊物料的采购原则上应在5个工作日内完成，特殊情况报行政人事部经理(管理处主任)同意后另行处理。
5.6.3零星物料的采购原则上应在1个工作日内完成，特殊情况报行政人事部经理(管理处主任)同意后另行处理。
5.6.4紧急物料的采购原则上应在3个小时内完成，特殊情况报行政人事部经理(管理处主任)同意后另行处理。
6、物料保管
6.1各物业分公司应建立物料管理程序，明确规定物料进货验收、入库、储存保管及领用出库的管理责任、方法和控制要求。
6.2所有外购物料均必须执行进货验收，确认符合采购合同要求后方可收货、入库。物业分公司应设置物料贮存仓库，将各类物料分区存放，做到摆放整齐、标识明确，防止物料损坏、变质或丢失。其中，有毒有害化学物资必须隔离存放，并做好防护措施。
6.3物料进、出库必须按规定办理手续，入库物料应经验收合格，出库物料应办理领用审批和签收手续。
6.4各类物料应按种类、规格分别列账，逐次记录进、出明细，并每月盘点一次，确保各项物料账物相符。
6.5物业分公司各管理处作业班组集中领用的物料，在班组内的领用也应建立相应的记录，并由领用人签收。
7、服务(工程)分包
7.1物业分公司的服务分包应在《物业管理方案》中予以明确，经项目所在公司总经理审批后执行。物业分公司临时决定的服务分包，按本手册第6.3节规定的合同审批权限，2万元(含)以下的由本公司总经理审批，超过2万元的报项目所在公司总经理审批。
7.2物业分公司所有对外分包服务应明确质量要求，包括服务范围、作业方式与内容、服务过程及效果评价方法等，并作为分包合同必需附件。
7.3物业分公司应根据本手册的规定，明确分包服务监管责任部门(人员)对分包服务执行过程监视和效果评估，并针对不同类型的分包服务采用适当的控制方法，包括(不限于)：
a)针对长期连续分包业务(如清洁、绿化等)，应根据分包合同要求制定相应的管理规定，对供方服务质量进行连续监控；
b)针对周期性的分包业务(如：消杀、电梯保养等)，由监管责任部门负责指派专责人员进行监理，并要求服务供方提供每次业务执行报告，监管人员跟踪确认；
c)针对一次性的分包服务或一次性维修工程，根据实际需要要求供方提交书面执行方案，并由监管责任部门负责指派专人进行现场监督检查。
7.4物业分公司所有分包服务监视和评估均应形成书面记录，发现问题应及时要求服务供方进行整改，相关整改过程和结果确认均应形成书面记录。
8、相关文件与记录
8.1管理公司《EE地产经营管理制度》6.3节《招投标管理》
8.2WDWY-FR-MM6201供方合格评定表
8.3WDWY-FR-MM6202合格供方名录
8.4WDWY-FR-MM6203合格供方监督评估表
8.5WDWY-FR-MM6204招标工作计划
8.6WDWY-FR-MM6205招标文件审批表
8.7WDWY-FR-MM6206评标、定标审批表
8.8WDWY-FR-MM6207物料采购计划
8.9WDWY-FR-MM6208零星(应急)物料采购申请单
物业公司采购管理制度3
1.引言
本采购管理制度的目的是确保物业公司在采购过程中遵守法律法规，保证公平、透明的采购环境，提高采购效率，降低采购成本。本制度适用于物业公司内所有采购活动，包括物资采购、设备采购、工程采购等。
2.采购政策与目标
2.1 物业公司的采购政策是公开、公平、公正的原则。
2.2 采购目标是通过有效的供应商管理和采购流程管理，实现采购的高质量、高效率和低成本。
3.采购组织与职责
3.1 确立采购领导小组，负责制定和监督采购政策、制度和流程。
3.2 设立采购部门，负责具体采购活动的执行、管理和监督。
3.3 确定采购员的职责，包括采购计划、采购准备、供应商筛选、采购合同签订等。
4.采购流程
4.1 采购需求发布：根据业务部门需求，编制采购需求计划，并发布采购需求公告。
4.2 供应商筛选：采用公开招标、邀请招标或询价等方式进行供应商筛选，并组织供应商评审。
4.3 投标评审：对符合要求的供应商进行投标评审，根据评审结果确定中标供应商。
4.4 合同签订：与中标供应商签订合同，明确采购的内容、价格、交付周期等相关条款。
4.5 供应商管理：建立供应商评价制度，定期对供应商进行评价，根据评价结果决定是否继续合作。
4.6 采购执行：监督采购过程中的交付、支付等环节，确保采购过程的完整性和合规性。
4.7 采购结算：根据合同约定，及时结算采购款项，并保留相关凭证和文件。
5.采购合同管理
5.1 建立采购合同档案，包括合同备案、合同变更、合同履行、合同结算等各个环节的文件和凭证。
5.2 对采购合同进行审查，确保合同的合法性和有效性。
5.3 监督合同履行情况，及时处理合同履行中的问题。
5.4 完成合同结算工作，确保采购款项的及时支付和凭证的妥善保管。
6.供应商管理
供应商管理是物业公司采购管理中的一个重要环节，其目的是建立和维护长期合作的供应商关系，以确保物业公司获得高质量、可靠且具有竞争力的供应商资源。
6.1供应商评选和筛选
6.1.1制定供应商评价指标体系，包括供应商的信誉度、产品质量、交货准时性、客户反馈等方面。
6.1.2 建立供应商数据库，实时更新和搜集供应商的相关信息。
6.1.3 根据需求，发布供应商招标公告或发出邀请函。
6.1.4 对报名的供应商进行评审，确定符合要求的供应商候选名单。
6.2供应商评估和选择
6.2.1 进行供应商现场考察，了解其生产能力、品质控制、设备水平等情况。
6.2.2 对供应商进行评估，根据评估结果确定中选供应商。
6.2.3 与中选供应商进行谈判，确定合作细节和合同条款。
6.2.4 签订供应商协议或合同，明确双方权责和合作方式。
6.3供应商绩效评估与管理
6.3.1 建立供应商绩效评估体系，包括对供应商交货准时性、产品质量、售后服务等方面进行评估。
6.3.2 定期对供应商进行绩效评估，与供应商进行沟通和反馈。
6.3.3 根据评估结果，对绩效不合格的供应商采取相应的处理措施，包括警告、限制采购、解除合作等。
6.4供应商合作与发展
6.4.1 建立供应商信息管理系统，全面了解供应商的变动情况和发展动态。
6.4.2 与供应商建立积极的合作关系，加强沟通与协作。
6.4.3 定期举办供应商会议，分享公司需求和采购计划，共同探讨解决方案。
6.4.4 鼓励供应商不断创新和提升，支持其技术改进和产品升级。
6.5供应商退出管理
6.5.1 对于长期合作的供应商，应提前进行退出沟通和准备工作。
6.5.2 建立退出管理制度，确保供应商退出过程的顺利进行。
6.5.3 在供应商退出后，及时寻找替代供应商，保障采购的连续性。
7.质量的把控
质量把控是物业公司采购管理中的重要环节，确保所采购的物品和服务符合公司的要求和标准。
7.1设定明确的采购标准和要求
确定所采购物品或服务的技术规格、性能要求、质量标准等，包括产品的外观、功能、性能、可靠性、耐久性等方面的要求。
7.2与供应商建立质量控制机制
与供应商合作时，应明确双方义务和责任，建立质量控制机制，确保供应商能够满足公司的质量要求。例如，可以要求供应商提供质量保证书、产品质量检验报告等。
7.3 内部验收和抽样检验
在收到所采购的物品或服务之后，进行内部验收和抽样检验，检查是否符合采购标准和要求。可以制定相应的验收标准和检验方法，确保物品和服务的质量达到预期。
7.4建立供应商绩效评估体系
对供应商的质量绩效进行评估，包括交货准时性、产品质量、售后服务等方面，依据评估结果对供应商进行排名和分类，从而能够及时发现和处理供应商质量问题。
7.5建立质量投诉处理机制
建立质量投诉处理流程和机制，对于接收到的.质量投诉及时进行处理和调查，并采取相应的纠正措施，以减少类似问题的发生，并提高采购质量。
7.6建立反馈机制和持续改进
建立与供应商的持续沟通和反馈机制，及时向供应商反馈质量问题，要求供应商采取纠正措施。同时，也要及时总结和分析采购过程中出现的质量问题，并制定相应的改进措施，提高采购质量的稳定性和可靠性。
8.采购绩效评估
8.1 建立采购绩效评估指标体系，包括供应商绩效、采购效率和采购成本等方面。
8.2 定期对采购绩效进行评估，并向相关部门和领导小组报告评估结果。
8.3 根据评估结果，及时调整采购策略和管理措施，提高采购绩效。
9.违规处理与监督
9.1 建立采购违规处理机制，对采购活动中的违规行为进行严肃处理。
9.2 加强采购活动的监督和检查，发现并纠正采购中存在的问题。
9.3 设立投诉举报渠道，接受员工和供应商的举报，并及时处理。
10.培训与沟通
10.1 对采购人员进行培训，提高其采购知识和技能。
10.2 定期召开采购工作会议，交流经验、解决问题，提升采购效能。
10.3 向员工和供应商广泛宣传公司的采购政策和制度，增强采购的透明度和可操作性。
11.附则
11.1 本制度由物业公司领导小组负责解释和修订。
11.2 本制度自发布之日起生效，废止之前的任何采购管理制度。
11.3 本制度的解释权归物业公司所有。
物业公司采购管理制度4
1.0目的
保证供方提供的物资和服务符合组织要求达到的规定标准,对产品服务的最终实现提供优质保障;
2.0适用范围
适用于公司对物资采购的控制及对评价、选择供方服务的管理;
3.0职责
3.1管理部根据实际情况,选择物资供应商和供方,并进行供方评审确定物资供应商和供方名单;
3.2办公室负责员工标识、办公用品等物资的采购,管理部负责其它物资的采购;并分别制定《物资采购计划单》;;
3.3各相关责任部门负责物业管理过程供方提供服务的控制;
3.4各仓库由各部门(管理处)负责管理,仓管员负责各类已采购物资的质量、数量、验收及采购物资的保存;
3.5总经理负责审批《物资采购计划单》;
4.0程序
4.1供方评审
4.1.1相关专业人员配合管理部选择物资供应商或服务供方,选择依据包括但不限于:
a)公司现状及发展目标;
b)供方基本情况,例如服务态度、营业执照及地理位置等,服务供方还应考察人员基本素质及服务水平是否能达到公司要求;
4.1.2管理部组织人员进行供方评审,评审内容包括但不限于:
a)营业执照和产品经营资格证书或执业资质证书;
b)顾客满意率及行业中的声誉和口碑;
c)有人员和设备能保证及时提供配件和售后服务,从业人员的持证上岗率合格;
d)评审时的物资样品质量达到100%,现场操作人员服务质量达到100%的合格;
e)在保证质量的前提下考虑价格;
f)评审完毕,管理部填写《供方评审报告》;
4.1.3评审合格的物资供应商在《合格物资供应商名单》中登记,合格服务供方在《合格供方名单》中登记。不合格者,由管理部填写《不合格报告》不予登记,《合格物资供应商名单》和《合格供方名单》由管理部编制,总经理审批;
4.1.4管理部对评审合格的物资供应商和供方每年进行复评,填写《物资供应商评价报告》和《供方评价报告》以保证其持续提供合格产品的能力,复评不合格者,应从《合格物资供应商名单》和《合格供方名单》中除名。
4.2各部门、小区与合格的服务供方签订服务分包合同时在合同中应明确:
a)提供服务的范围、期限、质量要求;
b)公司对供方所提供服务的监督方法和供方的`保证措施;
c)双方的权利和义务;
d)违约责任,赔偿等事项;
4.3当合格物资供应商和供方在提供产品或服务中出现问题时,各责任部门应会同采购人员采取以下措施,以保证产品、服务符合要求:
a)与供应商或供方沟通,要求其采取纠正措施将出现不合格产品的机率降至最低,必要时向其提供一定的帮助。
b)严密采购的验证或检验过程,严格监控供方提供服务的过程。
c)根据合同限制或停止物资供应商供货/供方的服务,并从《合格物资供应商名单》和《合格供方名单》中另选供应商或供方以保证产品实现。
4.4采购
4.4.1每月底各部门(管理处)制定下月《物资需求计划》交综合办;
4.4.2综合办根据各部门(管理处)的《物资需求计划》制定公司下月,
《物资采购计划单》,《物资采购计划单》应包括:采购物资的名称、型号、规格、数量及所购物资的质量等级和要求;
4.4.3采购人员根据《物资采购计划单》内容在《合格物资供应商名单》中选购,如果该物资无法在合格的物资供应商中选购时,采购人员应上报综合办经理,由综合办经理组织人员重新选择物资供应商进行临时评审,临时评审准则根据实际情况而定,至少应包括供方评审内容中的a、d'项;
4.4.4各部门(管理处)每月初按本部门(管理处)本月《物资需求计划》到公司仓库领取本月所需物资,如遇突发事件需另外购买时,部门(管理处)负责人可决定临时购买,但应向综合办经理说明,各小区管理处主任可决定单价在200元(含200元)以下物资的采购,大厦管理处主任可决定单价在500元(含500元)以下物资的采购;
4.4.5服务供方项目应由相关部门根据顾客要求进行评审,并填写《服务分包申请计划》、《服务分包申请计划单》包括:服务项目范围、质量要求、期限等,经授权人审批后报管理部。
4.4.6综合办根据《服务分包申请计划单》内容在合格的供方名单中选择适当的供方。
4.5物资的验证与接收。
4.5.1所有采购的物资,由有关采购部门或申购部门根据具体产品验收的必要性和采购文件、资料和验证标准分别对产品进行验证,并记录验证结果,及时通知仓管员进行检验和入库,仓管员按《采购物资检验规程》进行验收。
4.5.2如果有必要在供方现场检验时,应检验合格后进行记录才给予放行。
4.5.3对于服务分包项目应由分管部门在服务过程中对其服务质量进行定期和不定期检查,其中属一次性分包服务项目如:外墙清洗,管理处必须加强过程的连续监控和采取竣工验收,明确其是否符合有关规定和合同的要求。
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