“以房养老”10大疑问剖析
业内期待已久的以房养老保险终于成行，保监会昨日下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。决定从7月1日起，在北京、上海、广州、武汉四个城市开展老年人住房反向抵押养老保险试点，至2016年6月30日止，投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人……
一、住房反向抵押养老保险是什么?
住房反向抵押养老保险，简单地说，就是拥有房屋完全产权的老年人，把房产抵押给保险公司，按照约定条件领取养老金，直到去世，在这期间，老人享有房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，去世后，房产的处置权就交给保险公司。
这其实也是一种住房抵押贷款，但它的反向意义在于：老人在世住着房子时，不用像一般抵押贷款那样及时归还贷款，反而是在此期间，从保险公司领取养老金，等到去世后，保险公司再用处置抵押房产的收入来还贷。
二、为什么试点地区是北京、上海、广州和武汉?
看起来，这种保险，是有一定吸引力的。但投保也有一定的条件。试点指导意见规定，必须是60周岁以上、拥有房屋完全独立产权的老年人，可以投保，申请试点的保险公司必须开业满5年，注册资本不少于20亿元。而选在北上广和武汉试点，也是看重了这些城市经济实力较强、住房市场相对稳定。然而记者采访发现，这项创新业务在实际操作中，却面临着很多考验，落实起来，难度不小。
三、险企参与反向抵押养老保险容易吗?
业内人士指出，保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。
有媒体认为，老年人住房反向抵押养老保险不完全是传统意义上所理解的保险产品，更准确地说，是一系列金融产品的组合，其中涉及房产评估、房屋维护、房屋拍卖转让、年金、医疗保险、健康增值、金融理财等众多领域。将传统养老保险与房地产市场联系起来的产品特性，对于经营主体保险公司而言将面临一定难度的风控考验。
《指导意见》中对保险公司开展试点的资格条件要求包括：已开业满5年，注册资本不少于20亿元;申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。
不过,相关负责人表示，由于该业务以老年人为主，业务涵盖面广，流程复杂，期间较长，保险公司应顾全大局。一是在房产评估、抵押、后续管理等方面严格执行法律法规及合同约定。二是产品条款简单易懂，业务流程规范可行，使投保老人便于理解和接受。三是充分保障消费者的知情权，对与消费者自身权益有关的信息，做好披露工作。
四、保险和房地产联姻如何进行有效的风险管控?
“以房养老”把保险和房地产结合在一起，如何进行有效的风险管控?对此，对外经济贸易大学副教授徐高林提出了四个风险因素：房价波动、利率波动、寿命波动和现金流风险。他说保监会在调研的基础上对风险已经做出了一道防线，试点城市房价抗跌，我们更要关注未来发展过程中的“意外风险”，在试点期内不断的总结、学习。
风险的关键问题还是在于房产的估值问题。王国军指出，房价一旦下跌，对保险公司和银行和个人都是一个大问题，究竟谁来承担这样一个损失，银行、保险公司都不敢参与进来，还是需要制度设计的合理，让人们没有后顾之忧。此外，王国军还提出了人们广为关注的“70年产权”问题，他说，将来产权到70年以后房屋如何处置将会是一个大问题。
显然，房价波动并不是唯一的风险因素。徐高林还提出两个问题，一个是完全独立产权和房产处置的问题，也就是继承人和保险公司之间未来会在房产价值上可能出现争议，对房产的处置达不成一致;二是房屋中途意外的风险，老年人的权益很难得到保障。
关于投保人对产品的选择，王国军说投保人需要根据自己的风险承担能力和意愿来选择。根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。
五、以房养老怎样“养”?
反向抵押养老保险并非我国首创，在一些发达国家已经尝试多年。简而言之，这种保险就是老年人将房产抵押给保险公司，按约定条件获取养老金，身故后，保险公司获得抵押房屋的处置权。
“反向抵押养老保险的投保人群须同时符合两个条件，一是应为60周岁以上老年人，二是拥有房屋完全独立产权。”保监会人身险监管部主任袁序成说。
事实上，“保险版”以房养老具有鲜明的特征，它为投保人提供养老金的周期与生命等长;投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等权利;投保人身故后，房产处置的剩余所得将会返还给继承人。
中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，作为一款金融产品，“以房养老”具有“三高”特征，就是适用于高房价城市、高潜质房屋和高素质老人，而无子女老人和“失独老人”则是最合适的购买群体。
从国际经验看，不只是养老金，保险公司还可能为投保人提供实物型的养老服务。保监会出台的指导意见中就明确鼓励“针对不同年龄和需求的客户推出医疗、保险、健康管理、金融理财等服务”。
六、房价涨跌怎么“算”?
无论是投保人也好，保险公司也好，“保险版”以房养老的最大风险和不确定性都来自房价的波动。
房产究竟价值多少?这无疑是反向抵押养老保险涉及的核心问题。针对这一问题，指导意见中称，“保险公司要聘请具有一级资质的房地产评估机构对房产价值进行评估，费用由保险公司和消费者共同负担。”
如果房价上涨，房屋增值怎么办?根据指导意见，保险公司推出的试点产品分为参与型和非参与型，也就是可以按照合同约定，决定保险公司是否参与分享房产的增值收益。
首都经贸大学保险系教授庹国柱说，对于参与型产品来说，保险公司可在与投保人签订购买合同时有所约定，如果房产增值，按何种比例来分配?归属于投保人的部分，是一次性给予，还是按月领取?这些都可以在合同中涉及。对于非参与型产品，无论房价上涨与否，保险公司均不参与房产增值收益，抵押房产增值部分全部归属于投保人。
那么，如果房价下跌了怎么办?业内人士指出，保险公司要承担这个风险，对于专业的投资运行机构——保险公司而言，可以通过资金的运作、再保险等形式化解或是降低这一风险。
当然，这一商业保险新事物还面临着房屋70年产权到期后怎么办这一重大问题。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，保险公司很可能会无利可图，甚至亏本。
七、以房养老模式面临哪些困境?
尽管已经迈出了第一步，但以房养老这个复杂的模式仍面临多重困境。在此前的调查中，不少人表示不能接受这样的观念，将自己居住多年的房产抵押出去，而不是留给子女。有人认为这样的模式仅仅适用于晚年需要用钱的孤寡老人。
某媒体记者采访的几位市民，即使能够接受以房养老模式，他们对于房屋价值评估机构能否可靠，保险公司会不会对房产价值“压价”，增值后利益分配能否公平等问题，仍提出了疑问。
同样，对于反向抵押，保险公司也持谨慎态度。据悉，在此前仅有幸福人寿、泰康人寿(微博)、平安人寿、太平洋人寿，中宏人寿，合众人寿等几家企业参与了以房养老课题组，并提出很多问题，焦点问题集中房屋价值变化分配、长寿风险控制上。一位参与讨论的险企人士告诉记者，参与型保险假如以后房价上涨的话，老人可以每个月多拿一定的增值年金，这样就让领取的年金提高;如果是非参与型，在房产增值之后，领取的养老金额不会提高，而房产增值部分所带来的剩余金额将留给继承人，更像一个非固定期限的贷款。对于保险公司来说，老人寿命，房屋的价值都是不可控制的因素，两种模式无论哪种都是带有一定赌注性质的，即使有大数法则兜底，但如果以房养老参与的人数不多，保险公司还是面临一定风险。
八、以房养老在我国为何这么不受待见?
在国外一些发达国家，倒按揭是一种很普遍的养老模式。以美国老人为例，62岁以上，就可以将自有房屋抵押，每月领一笔固定养老金。房主继续获得居住权，一直到去世为止。去世后金融机构将其房产出售，所得收入用来偿还养老保险费用。
当然美国金融机构也不是白给老人那么多年抚养费，天下没有免费的馅饼，金融结构要经过一系列评估，其中最重要的四个指标是，老人现在多大，还能活多少年，现在的房产值多少钱，将来老人去世时这个房产还能值多少钱。经济账算清楚后，最终决定每月给以房养老的老人们多少养老金。
受传统“养儿防老”的观念影响，“以房养老”这一新提法也给不少人增添了焦虑。调查数据显示，77.5%的受访者退休时能领取到的养老金仅为退休前的一半;78.6%的人认为“以房养老”完全不能保障自己的晚年生活;13.0%的人认为基本不能保障;6.6%的人认为基本可以保障;仅1.9%的人认为完全可以保障。
以房养老举措推出，给老百姓多了一项解决养老难题的途径，但此招看起来很美，落实起来的难度很大，面临三大难题。事实上，自2007年以来南京、上海、北京和长春等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不佳而停止。对此，一家养老产业集团总经理表示，银行、保险等金融机构为规避市场风险，对以房养老的群体挑肥拣瘦，设置门槛过高是重要原因。
一位保险企业的高管陆海表示，制约险企的主要是技术操作上的难度，包括房产价值的评估、老人生命的预期等。“一般来讲，把房子抵押出去以后，实际上保险企业应该一直管到老人去世，如果老人活的年龄特别大，对保险公司来讲就有一定的风险。”陆海告诉记者，“此外，现在评估的房屋价值可能今后是不断变化的，有可能会升值，但也有大幅度缩水的可能，因此保险公司也面临非常大的风险。”
除保企之外，银行方面在对以房养老方案的跟进上也并不热衷。中信银行早在2011年就推出了“养老按揭”。但由于“以房养老”方式在国内接受程度较低，目前银行积极性并不高，业务情况也是冷冷清清。
最大的难题是土地年限问题。居民名下的房产，只有土地使用权，那么在以房养老过程中，就存在抵押期间或者户主死亡后，产权可能到期的情况。虽然07年出台的《物权法》第一百四十九条改为：住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，但是并未说清续期是有偿还是无偿。产权如何续接，是个大难题，直接影响到房屋价值评估，这是金融机构最为担心的。而在国外由于产权个人私有，该问题完全不存在。
还有一大难题就是以房养老可能会出现剃头挑子一头热。中国人的传统观念：养儿防老、传宗接代的观念根深蒂固，老一辈奋斗一生的“家业”都想留给子孙后代。其实早在06年，上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式，但由于长期乏人问津，最后不得不停办该业务。“冷遇”的背后，充分证明以房养老之路漫漫。
最后一大难题就是市场失灵问题：富家水浇不了农家田，说白了就是有房子的富人可能根本不需要以房养老，而真正没有房子的或者房子没有产权的人却没有能力以房养老。如果以房养老不能惠及大众，那么该政策的推出就失去了意义。还有一个问题就是房地产在中国随时面临政策调控的风险，如果一旦房价反转甚至出现大跌，那么金融机构的精算师们如何判断未来房价走势，如果控制倒按揭风险。
最近不少媒体甚至金融专家，谈到以房养老可谓眉飞色舞，高唱赞歌，称其为解决我国日益沉重养老问题的利器、解决我国日益严重老龄化问题的灵丹妙药。但上述三大难题不解决，以房养老还真的有点那么不靠谱。
虽然，“以房养老”还将面对诸多困难，但不可否认的是“以房养老”可以拓宽保险资金投资渠道，活跃保险产品市场，还可以增加二手房上市量，活跃房地产二级市场，最重要的是在当前养老床位紧张的情况下，有助于建立多层次的养老保障制度。
以房养老方案的制定，目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。
九、目前看起来很美的以房养老为何遇冷?
专家表示，首先是中国人的传统观点。一方面，中国人的“养儿防老”观念比较重。另一方面，普遍来讲，中国人房产必须传给下一代，如果交给银行或者保险机构的话，很可能被人诟病说，你怎么对子女这样啊?因为房产是中国人最大的一个资产，这是一个观念上的问题。另外，在实际操作上，面临很多问题无法解决。“以房养老”其实提出好多年了，但在中国之所以遇冷，一个最大的问题是我们的房产怎么来评估?老人的健康跟预期寿命又是多少?一系列细则怎么出台?怎么去完善?这些恐怕都是目前一些非常严重的问题。目前以房养老的政策不够细，中国的这种预期也不太明显。目前在养老方面的支出相对比例还比较低，医疗体系不完善，公共服务体系基本也不完善，这种情况下，让老人把家里最大的资产跟银行签合同，他觉得心里没底。从银行角度看“以房养老”这个事，它只不过是一笔按揭购房的过程，从目前中国的整体经济环境来讲，以房养老对银行来说是合适的，因为这些房大多在黄金地段，房屋相对老旧，很可能房屋到年限之后一推就倒了，但这块地非常值钱。但银行有银行的顾虑，一是关于老人的预期寿命和健康评估，由哪个权威机构来做?比如说老人家60岁退休，跟银行签了一个“以房养老”的合同，人家活到100，银行算来算去很可能就亏了。还有一种情况，如果房价暴跌的话，银行的这部分损失谁来赔?
要说以房养老遇冷源于国人观念，却令人怀疑。老人是否以房养老，关键看市场是否提供最佳选择。以房养老是一种市场选择，关乎值不值、划不划算的问题。从需求来说，市场上固然存在以房养老的需求，但潜在需求未必就能转换为现实需求。老人们至少有两个算盘要打：一在于房子值多少钱，自己又能在有生之年领到多少钱。这里存在老人想要规避的巨大风险。二在于以房养老不是唯一的住房价值实现方式，市场提供了更多的变现方式，比如出租乃至出售。即便老人不愿意搬出去住，也可以选择部分出租。以房养老的诱惑力大打折扣。从供给方来说，保险公司得考虑推出这样的产品能不能赚钱，70年产权、楼市方向不明、价值评估复杂等等都是不得不考虑的因素。没有盈利模式的事情，保险公司怎么会干?这是很多试点险企按兵不动的原因。需求和供给找不到契合点和结合点，以房养老遇冷并不奇怪。
十、“以房养老”是否号错脉开错药?
号错脉：这个借鉴于西方发达社会养老办法，对于中国来说，注定要“水土不服”。中国人的房子问题，比西方人复杂得多。不要说改革开放以后才逐步富裕点的中国老人，并没有多少人有自己独立房产，即便有，在城市里，能够卖得出价够得上养老的并不多，除了像北上广等房价不断攀升的城市，很多城市的房价并不是很高，尤其是广大的农村，很多农民房，都卖不出什么价钱来，这样价格低廉的房产，何以支撑日益高昂的养老问题?
开错药：就是因为房子问题，纯属个人私产，如何处置也是个人的自由。从国家层面上，需要在制度层面上，设计合理的办法，让纳税人的财富更加合理的使用，更好地切分给普通老百姓，让人民创造的财富，更好地让人民去分享。让民众老有所依、老有所养，关键要有可靠的保障。而不应该现在就把眼睛盯住人民的私产，这是完全混淆了责任，搞错了方向。
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