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注册资产评估师资产评估要点：基准地价修正法
基准地价修正法(Base land price modification method)是我国土地估价中重要的应用估价方法之一，下面是小编收集整理的注册资产评估师资产评估要点：基准地价修正法，希望能够帮助到大家。
基准地价的含义
1.基准地价定义
按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。
基准地价是已知的，政府要公布的，定期修正，几年修正一次的
2.标定地价(宗地地价)
市、县政府根据需要评估的，正常土地市场中，具体宗地在一定使用年限内的价格。
基准地价测算的基本思路【基准地价修正法基本思路】
1.基准地价的确定
2.利用基准地价，评估标定地价
标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率等条件通过系数修正进行评估。
在基准地价评估项目中，一般都要编制基准地价修正系数表，以满足评估标定地价的需要。
基准地价的特点与作用
(一)基准地价的特点
1.基准地价是土地使用权价格;
2.基准地价是区域性价格
这个区域可以是级别区域，也可以是区段，因而基准地价的表现形式通常为区片价和路段价，或两者结合起来共同反映某种用途的土地使用权价格。
3.基准地价一般都要覆盖整个城市建成区的;
4.基准地价必定是平均价格
5.基准地价是单位土地面积的地价;
6.基准地价具有现实性，是评估出的特定时点的价格。
(二)基准地价的作用
1.政府公告作用
2.政府参与土地有偿使用收益分配的
3.依据宏观调控地价水平的依据
4.征收城镇土地税收的依据
5.进一步评估宗地地价的基础
6.引导土地资源在行业部门间的合理配置。
基准地价修正法的基本思路-市场法的原理和思路
基本原理是替代原理，根据基准地价考虑到它和二级市场评估的市场公允价，直接在口径上不同和差异，利用系数把它修正为二级市场的评估价。
基准地价修正系数法的适用范围
1.适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价
2.可在短时间内大批量进行宗地地价评估
3.一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。
基准地价修正系数法估价的程序
被估宗地地价= 待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其它因素修正系数
修正程序
a.收集有关基准地价资料；
b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；
c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正法表 ,确定待估宗地地价修正系数；
e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地价。
资产评估中地价指数修正怎么计算
(1)基准地价修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价修正系数法公式=基准地价×K1×（1+∑K）×K2
式中：K1——期日修正系数
∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K2——年期修正系数
(2)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
(3)市场法
市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
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