物流园区开发运营模式对比分析
引导语：物流园区的开发经营模式是指物流园区投资建设、营运管理的方式。下面是yjbys小编为你带来的物流园区开发运营模式对比分析，希望对你有所帮助。
。随着我国经济结构转型和产业结构升级，作为现代物流业发展新趋势的物流园区也得到了迅猛发展。作为近几年才出现的“新鲜事物”，物流园区在发展中虽然积累了一定的经验，但可借鉴的开发运营的经验相对较少，且不够成熟。开发运营模式单调滞后，可复制性不强，已经严重影响到物流园区的可持续性发展。
一、国外物流园区开发运营的经验
物流园区的出现和发展比物流发展的历史要短很多，即使在发达国家，物流园区的发展历史也不过短短十几年时间。目前，各个国家的物流园区大都在摸索中经营，尚未形成统一的开发经营模式。但不管何种模式，政府和企业都是开发建设的两大主体。他们在园区的开发运营中起到的作用不一样，各司其责，各取所需。在日本，政府不直接参与园区的开发建设，只从宏观上负责总体协调和宏观管理，并制定相应的政策法规，把具体业务全权委托给物流行业协会等公益组织或专业机构运作。在德国，由于对物流园区的定位不同于日本，政府不只负责各方面关系的协调，而且直接参与园区的投资建设。联邦政府负责总体的统筹规划，州、市政府具体负责园区的开发建设，并采取公司化的经营管理模式。
二、我国物流园区当前存在的开发营运模式
我国物流园区目前开发建设的主体也是政府和企业，形成了以政府为主导和企业为主导的参与模式。近年来，我国物流园区开发与建设正呈现多元化的格局，不同园区存在着不同的投资开发特点。
(一)政府主导的公共投资型物流园区。
此种类型的物流园区借鉴了德国物流园区的建设经验，主要分为“政府开发——政府经营”模式和“政府开发——企业经营”模式。建设中，政府不但负责物流园区的统筹规划，而且通过土地优惠、设施资源整合置换等方式支持园区基础设施的建设，主要包括交通运输、商贸流通部门对园区及其附近的的交通基础设施的投资建设。另外，政府牵头成立园区经营管理公司或委托专业公司负责园区配套设施的建设和园区的运营管理。
在这种模式下，政府扮演多重角色，既要制定园区开发的宏观政策，又要维护园区建设的运作秩序，还要把物流园区视为重要的基础设施投资项目，对其进行较大规模的资金支持。也就是说政府既是园区发展政策的制定者，又是运作秩序的维护者，还是基础条件的创造者。可见，政府在园区建设中始终起着重要作用，甚至国有资本在一些园区的股东结构上占有很大比例，因此，政府意志可以很好地得到贯彻。良好的社会效益是园区追求的主要目标之一。通过园区建设形成的产业聚集效应，不但可以拉动相关产业的发展，在园区服务的辐射半径内创造良好的投资环境，而且有助于缓解城市交通拥挤和功能紊乱，有助于城市规划调整的合理化和加速升级产业布局，进而达到降低社会总成本，社会效益最大化的最终目的。
(二)企业投资为主导的企业投资型物流园区。
该模式是政府将土地、设备租赁或出让给企业，由企业进行物流园区的开发建设和经营管理。由于这种物流园区的投资建设完全或大部分由企业出资，缺乏公共资金甚至政府政策的有力支持，因此，这类物流园区具有回报率低，回收周期较长的特点。此类物流园区往往是具有雄厚实力的大型商贸流通控股企业、大型交运和储运企业或大型工业制造企业发起，独立出资或联合开发。通过龙头企业的辐射带动，吸引供应链或产业链上下游的原材料及零配件供应企业、运输仓储等专业物流服务企业的加盟。
此类物流园开发建设完全是企业行为，由市场自发形成，出资企业负责园区的投融资和经营管理，或设立专门的公司负责开发建设和营运管理，政府仅扮演政策引导和支持的角色。由于这些物流园区的发起企业往往具有丰富的市场运作经验，因此，该类物流园区一般具有较强的`市场适应能力和管理经营经验，带有明显的盈利性质。
(三)政府、企业合资型物流园区。
由于物流园区的开发属于大型的物流基础设施建设，具有占用资金数量多，开发周期长，经营风险相对较大的特点，因此，在国内外，绝对的公共机构或绝对的私人企业独自出资开发建设的模式并不是主流的投资模式。政府主导，社会资本参与，多渠道、多主体投资开发与经营管理的“建造——经营——转让”综合模式比较普遍。该模式本着政企分开、各司其责的原则，按市场规律经营运作。即政府、企业等多方筹资，共同开发，共同经营，风险共担，收益共享。
三、物流园区开发运营模式中存在的问题
透过上述分析，我们可以看到目前物流园区投资开发模式中主要存在的两个问题，即投资开发主体形式过于单一和政府可能过多地干预园区开发导致竞争机制的不健全。
首先，以政府为主导和以企业为主导的开发模式存在着开发主体形式单一，抗风险能力差等问题。由于 物流园区具有建设初期投资大、建设周期长，投资回收慢等特点，因此，不论是政府还是企业作为主要投资主体，都要承担较大的投资风险。一旦经济形势出现波动，当地物流需求不足，会导致过于单一的投资主体的资金链紧张等问题，进而影响物流园区建设周期，造成入驻企业流失、经营管理脱节等现象。
其次，政企联合投资开发的模式虽然在一定程度上降低了投资主体的投资风险，但是这种模式易导致物流园区运作中的利润分配关系不清，风险收益不匹配等现象。这种模式存在的另外一个问题是土地的隶属关系混淆不清，政府由于牵扯到自身利益而有可能给予园区更多政策优惠和支持，进而导致市场的不公平竞争。
四、物流园区开发运营模式的选择
鉴于不同的开发运营模式具有不同的特点，因此我们很难说究竟哪种运营模式最为适合。当我们作出选择时，需要围绕园区的发展目标，战略定位，结合当地城市物流发展规划，充分发挥园区的综合物流功能，兼顾效率与公平的原则，尽可能满足物流生产与消费的需求，实现市场效益和社会效益的统一与最大化。
(一)园区运营需引入市场机制，采取公司化运营。
物流园区归根结底是市场经济下现代物流快速发展与聚合的产物。园区的发展运营、服务竞争离不开市场。因此，遵守市场经济的游戏规则，按照市场规律运作，实现政企分开，公平竞争，公司化运营是物流园区健康、高效、可持续发展的基础。要把园区的发展目标纳入公司的发展战略，按照权责利相结合的原则明确各职能部门的目标与职责，才能实现园区的可持续发展。
(二)政府在职责范围内要加大对物流园区的支持力度与参与程度，进一步加强对园区开发运营的监管。
体制的不健全使物流园区的开发运营离不开政府的支持与参与，更不能脱离政府的监管独立经营。首先，物流园区不是完全意义上的企业，在追求经济效益的同时，还要兼顾社会效益。因此，政府不能做“甩手掌柜”，完全任由其发展。涉及到物流园区的重大发展决策，应体现出政府意志。例如，物流园区的设立必须遵循政府对城市的发展规划和政府对物流行业的发展规划。其次，政府在物流园区的发展中，还要正确行使其行政监管职责，严厉打击部分地区和个人打着建设物流园区的幌子而大肆圈地，从事房地产、物业等与物流无关的项目建设的行为。第三，政府在园区的开发运营中以什么样的角色介入以及多大程度介入，关系到物流园运营是否真正实现政企分开，企业化运营的关键问题。政府应正确履行监管的角色，不能事无巨细地插手过多，造成经营管理体制僵化，影响竞争的公平性。
发展模式展模式
一个国家、一个地区的经济发展水平不同，交通状况不同，市场需求不同，其物流园区的发展模式也会具有不同的特点。
从功能定位、建设类型、开发模式以及经营模式等几个方面对中国物流园区的发展模式进行综合分析。
物流园区是物流节点集中组织和管理的场所，其依托规模化的物流设施设备，对物流活动进行综合处理，从而达到降低物流运营成本、提高物流运作效率和水平的基本目的，是具有产业发展性质的经济功能区。
物流园区从空间上积聚了产业链上下游企业，从功能上涉及到生产、加工、销售、配送等供应链各个环节，通过合理的空间布局、有机的功能组合、优化的资源配置以及信息系统整合发挥其系统整体优势。
物流园区的功能主要可以分为两个方面，首先是社会功能，其次是业务功能。
社会功能主要包括促进区域经济发展、完善城市功能、整合区域资源及提升产业竞争力等。
具体业务功能主要包括运输、仓储、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息与咨询服务等。
另外，不同物流园区具有不同的功能定位，所承担的物流业务也不尽相同。
因此，物流园区所完成的物流作业应根据物流园区的功能定位、需求特征、地理位置等因素综合规划，对各种物流功能进行组合配置。
开发模式发模式
物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设的功能区域，也是实现降低物流成本、提高运作效率、改善物的流服务等活动具有产业发展性质的现代物流基地。
(一)中国物流园区的建设方式
物流园区属于投资大、回收期长且涉及多个部门的公益性项目，因而，从国内外物流园区的建设运营经验来看，大多都有政府参与。
由于各国国情不同，各国政府在物流园区规划和建设中的作用、地位和角色也不尽相同，各国物流园区的建设模式也存在很大区别。
1.政府规划，工业地产商主导模式
政府对物流园区进行统一规划，然后由工业地产商进行统一开发建设，建成后，物流企业通过租赁或出让的方式进入到物流园区，工业地产商负责园区的物业管理。
该模式要求投资量很大，但统一建设可以使园区布局合理。
能够采用这种模式的往往是那些占有战略性资源的物流园区，如依靠空港、海港的物流园区。
2.政府规划，企业主导模式
政府统筹安排物流园区用地，通过招商引资把企业吸引进来，企业征得土地后自行开发建设。
在该模式中，由于各企业从自身利益出发，各自为政，因此园区整体布局比较混乱，与政府最初设想相差甚远。
3.政府政策支持，主体企业引导模式
这种模式是通过由一个或几个在物流服务领域具有资金和技术等方面领先优势的大型企业牵头，根据市场需求，自行征用土地，率先进行物流园区的开发，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现物流产业的聚集，引进依托物流环境进行发展的物流密集型工商企业，达到物流园区开发和建设的目的。
(二)中国物流园区的投融资模式
物流园区的投资规模主要是根据物流园区的服务功能定位、服务对象和服务范围等因素来确定，投资建设费用主要包括土地征用费用、建设费用、运营费用和人员工资四大部分。
物流园区的建设，尤其是在建设初期涉及土地征用和基础建设，需要大量的资金投入，仅仅依靠企业自身投融资是不够的。
从国外物流园区建设的经验来看，物流园区的建设主要都是以政府投融资为主。
在园区建设初期，政府除了进行资金投入外，还在征地、减税和贷款等方面给予物流园区政策扶持。
就中国目前物流园区的开发建设过程来看，投资建设主体呈现多元化的趋势，既有中国的国有及国有控股企业、民营企业，也有外商投资企业;建设资金来源既有自有资金也有银行贷款。
运营模式
(一)物流园区的经营管理
根据国外几十年物流园区的开发、管理经验，物流园区的建设主要是由政府发起(或独立，或与企业合作)，并积极参与到土地开发、规划、投资以及政策制定等环节。
意大利、西班牙、葡萄牙、法国、荷兰以及德国等众多国家均采取该模式，并最终通过建立一个独立自主、自负盈亏的第三方公司来运营、管理和协调，推动物流园区的持续发展。
中国物流园区的开发方式主要划分为政府规划、工业地产商主导模式，政府规划、企业主导模式以及政府政策支持、主体企业引导模式等三种形式。
在中国物流园区的开发建设过程中，投资建设主体呈现多元化的趋势，既有国有及国有控股企业、民营企业，也有外商投资企业;建设资金来源既有自有资金也有银行贷款。
调查数据显示，民营及民营控股企业参与投资建设的物流园区数量最多，其次是国有及国有控股企业参与出资建设的物流园区。
另外，部分物流园区有外资参与投资建设。
在上述三种模式中，前两种模式是一种自上而下的模式，政府在园区建设中始终起着关键作用，往往由政府牵头成立专门的园区经营管理公司或委托专业公司进行运作，在一些园区的股东结构上国有资产往往占有很大比例。
第三种模式是一种自下而上的模式，由市场自发形成、企业自行发起成立。
但是，无论哪种模式，政府的各种政策支持都是非常重要的。
无论哪种开发方式，物流园区都要成立经营管理公司来进行运营和日常管理。
经营管理公司的主要任务是根据股东的要求，按照现代企业制度的要求，负责物流园区的运营和日常管理，做好客户服务工作，确保股东的资产投入增值和保值。
其主要职责包括：
1.物流园区从筹建到运营全过程的总体管理，包括土地开发、基础设施建设和改造等一系列问题的解决;
2.物流园区网络平台的设计、搭建与管理。
提供园区内部网络平台的建设、园区之间的网络链接以及信息系统开发;
3.物流园区的招商引资，开展物流园区的营销、推广工作，组织博览会、广告宣传，制作宣传册、客户杂志以吸引企业投融资和客户入驻;
4.政府部门、物流园区以及园区入驻企业之间的各种关系的沟通和协调;
5.相关企业、院校及研究机构等各类人员的培训、实习与进修;
6.特殊商品的安全监管(如化学品、药品以及危险品等);
7.为入驻园区的企业提供所需要的各种日常服务，包括业务管理、客户接待、投诉反馈等。
(二)物流园区的信息化
物流园区发展的一个显著特征就是物流信息化建设。
最近几十年涌现出来的计算机技术、通讯技术以及电子商务技术等，为现代物流业发展提供了重要的技术支撑。
为完善物流系统，减少物流信息的传递层次和流程，提高物流信息利用程度和利用率，引导物流系统的正常运行，中国大多数物流园区把物流过程的信息化作为物流系统运行中的一个基本生产要素看待。
通过物流园区的信息化，力求以最短的流程、最快的速度、最小的费用、传输高质量的信息，完善物流系统的正常运行、提高行业整体效益以及社会经济效益。
在中国已运营的物流园区中，绝大部分将物流系统信息化作为园区建设的重点之一，包括对物流信息的收集、加工、传递、存储、处理、发布、优化等一系列作业过程的规划与设计以及系统的运行。
1.园区管理信息化
园区管理信息化是指园区日常经营管理工作的信息化。
园区管理信息化是物流园区管理的基础，涉及园区日常管理与运营，是物流活动得以高效率实现的基础，同时也是物流园区整体管理水平的体现。
2.客户管理信息化
客户管理信息化是指园区的客户进行商贸交易的信息化，涉及交易订单管理、货物查询与跟踪以及财务结算等功能。
3.交易管理信息化
交易管理信息化是指物流企业和客户之间业务往来和交易的信息化。
交易管理信息化是整个物流园区信息化的核心，完成EDI数据交换、供需信息查询以及相应的交易单据处理，是物流园区现代化和信息化的标志，只有实现了交易管理信息化才能充分发挥物流园区的综合优势。
4.物流企业信息化
物流企业信息化是指园区内的物流企业内部管理的信息化，涉及物流企业仓储、加工以及配送等基本功能的信息化。
物流企业信息化是园区物流企业管理现代化、物流信息共享和物流交易信息化的基础，只有实现了物流企业信息化才能实施交易管理信息化。
以上四个子平台，其应用对象有所不同。
园区管理信息化子平台是园区经营管理公司内部业务(办公)系统，主要满足其自身业务经营管理的需要。
物流企业信息化、客户管理信息化、交易管理信息化三个子平台主要是提供给入驻企业使用的，往往是采用ASP(应用服务提供商)服务模式。
即由园区经营管理公司建设物流信息平台，而入驻企业以租用方式应用相关的系统模块进行业务管理。
盈利模式
目前，中国物流园区的赢利模式中主要收入来源首先是库房/货场租金;其次是办公楼租金、配套设施租金/管理费和物业管理费;然后是所属物流企业、增值服务费、设备租金、等土地升值后出租或出售、税收优惠以及国家拨款获得的收益等。
由此不难看出，传统的基于出租/租赁的园区赢利模式在中国还占主导地位。
根据国内外运营良好的物流园区经验来看，传统的出租/租赁赢利模式已经逐渐被服务收入，特别是基于信息、咨询的增值服务所替代。
就国际发展趋势来看，基于信息、咨询的增值服务最具增长潜力，在园区赢利收入总量中将占有越来越大的比重，这给中国的物流园区运营者以很好的启示。
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