房地产市场营销的主要内容

时间：2022-04-16 10:59:32 房产估价师我要投稿

房地产市场营销的主要内容

　　现代房地产市场营销已不再是单纯的推销工作，而是企业以满足市场需求为中心的整体经营活动，要从研究市场人手组织房地产投资开发经营活动，房地产市场营销包含丰富的内容概括起来包括以下方面：

房地产市场营销的主要内容

　　(一)房地产市场研究分析

　　1.市场需求分析.通过对房地产市场调查和预测，了解房地产市场近期或未来需求是什么。

　　2.房地产市场环境分析。分析房地产企业经营活动面临哪些宏观环境的影响，有利因素和不利因素各有哪些.房地产是不可移动的高价值财产，受环境的影响大，因此，环境分析是房地产经营活动中的重要内容。

　　(二)确定房地产投资经营目标

　　在研究和分析市场的基础上，作出经营决策，包括选择和确定房地产投资规模，投资方向，投资地区和地点以及投资方式。

　　在进行上述决策之前，必须选定适当的顾客群。任何企业都不可能面向所有的市场，满足所有顾客的需求.而房地产企业所开发的商品房在一定时期内所能够满足顾客需求的范围就可能更小了，因此，企业必须明确"我为哪一类用户开发房地产商品及提供相应的服务"

　　企业在进行投资决策时，首先必须解决这个问题，从现代市场营销的角度而言，即目标市场选择——我是准备面向普通老百姓开发经济适用的住宅，还是高级别墅，或者是高档酒店。

　　确定目标市场时，至少需要考虑两个基本问题：一是这个顾客群的需求必须有足够的容量;二是在这个顾客群中，供应的竞争对手，特别是具有较强竞争力的对手要尽量少.

　　(三)项目决策

　　项目决策是在项目经营目标确定的基础上，根据选定的地段和项目，决定能够满足市场需要的开发经营策略.具体包括以下几种。

　　1.产品策略。

　　确定和开发满足市场需求的房地产商品，适当的产品是同适当的顾客群相联系的。当目标市场选定以后，必须设计和开发建设可以满足顾客群的适销对路的房地产商品或相应的服务。

　　2.价格策略。

　　根据房地产市场需求分析的情况，制定房地产价格，受国家调控的房地产价格的确定应符合国家规定。

　　3.销售渠道选择。

　　选择房地产租售的基本方式和途径，房地产开发商自行租售与委托房地产中介机构进行房地产租售代理各有特点，要进一步结合项目情况决定经营方式。

　　(四)促进销售

　　确定和使用有效的信息传递促进销售的手段，如房地产广告，房地产交易会等，提供售前咨询服务，吸引租客或买家，促成房地产交易。

　　(五)信息反馈和物业管理

　　提供售后服务和良好的物业管理，并搜集反馈信息，扩大顾客群。

　　以上几个方面，是现代市场营销的主要内容.在上述市场经营过程中，每个环节又有更多的策略性选择。

　　扩展资料：

　　房地产（reale state）又称不动产，是指土地、建筑物及其地上的`附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。

　　作为一种客观存在的物质形态，可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房产指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅商铺、厂房、仓库以及办公用房等。地产指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。

　　法律意义上的房地产是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

　　重要概念

　　房地产业

　　房地产业是指：是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

　　房地产业内容包括

　　1、土地的开发和再开发；

　　2、房屋的开发和建设；

　　3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；

　　4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；

　　5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；

　　6、房地产物业管理；

　　7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。

　　房产市场

房地产房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。

　　房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。因此，房地产市场是房地产市场体系中最有代表性，也是最重要的部分，处于主体地位。

　　发展沿革

　　中国房地产市场发展的历史

　　第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978年至1991年）

房地产1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

　　第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992年至1995年）

　　1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

　　第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1996年至2002年）

　　随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

　　第四阶段：价格持续上扬（2003年-）

　　2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年，已经走过了30年历史。

　　相比2013年1-2月数据，其他资金累计占比较上一数据基数期增加3个百分点。

　　2013年3月份国房景气指数比上月回落0.36点，一季度，全国土地市场量跌价涨，后续商品房供应量堪忧;房地产投资增速明显回落，新开工面积再次负增长；商品房销售增幅出现下滑，价格增幅放缓。总体而言，潜在供应依然偏紧。2021年上半年和下半年有截然不同的行情：上半年，无论是房地产开发贷款、销售面积和销售额均十分活跃，房价在一些城市有稳步抬升势头，房地产调控的关键词还是约谈、调控升级、二手房指导价等；下半年以来，受个别房地产头部企业债务违约风险显现等因素影响，市场预期发生变化。一些房企资金链紧张，多城市土地出现流拍，企业减员、降薪现象频现。^[2]

　　主要特性

　　房地产

　　1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；

　　2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；

　　3、房地产的高质耐久性；

　　4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。

　　交易形式

　　房产交易形式

　　（1）房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。

　　（2）房屋租赁。

　　（3）房产互换。

　　（4）房产抵押。