2016注册房地产估价师《制度与政策》模拟试题答案
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一、单项选择题
1.：B【答案解析】：参见教材P59，《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构;有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房;注册资本100万元以上;有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员;法律、法规规定的其他条件。
2.：D【答案解析】：参见教材P59，《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构;有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房;注册资本100万元以上;有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员;法律、法规规定的其他条件。
3.：B【答案解析】：参见教材P60，表4—1，二级资质注册资本应大于等于2000万元。
4.：A【答案解析】：参见教材P60，表4—1，申领四级资质房地产开发资质等级从事房地产开发经营时间应大于等于1年。
5.：A【答案解析】：参见教材P60，新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
6.：D【答案解析】：参见教材P60，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
7.：D【答案解析】：参见教材P61，一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。
8.：A【答案解析】：参见教材P61，经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。
9.：C【答案解析】：参见教材P61，采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨;经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。
10.：A【答案解析】：参见教材P62，《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”，即2亿元×20%=4000万元。
11.：D【答案解析】：参见教材P62，投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务;投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。
12.：A【答案解析】：参见教材P62，国务院《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2004]13号)，将房地产开发项目(不含经济适用住房项目)资本金比例由20%提高到35%。5000万元×35%=1750万元。
13.：D【答案解析】：参见教材P63，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。
14.：A【答案解析】：参见教材P63，满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
15.：D【答案解析】：参见教材P63，《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。这里所指的满一年未动工开发的起止日是自土地使用权出让合同生效之日计算起至次年同月同日止。
16.：B【答案解析】：参见教材P63，《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。这里动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。
17.：D【答案解析】：参见教材P63，《城市房地产开发经营管理条例》规定，因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的，不征收土地闲置费。
18.：D【答案解析】：参见教材P64，对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。
19.：C【答案解析】：参见教材P64，对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不包含精神损失等间接损失。
知识点：
20.：D【答案解析】：参见教材P64，对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。
21.：A【答案解析】：参见教材P65，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件。
22.：A【答案解析】：参见教材P65，项目手册制度可以对工程进度、质量是否符合预售条件等进行审核，有效防止楼盘“烂尾”等现象的发生。
23.：A【答案解析】：参见教材P66，《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
24.：B【答案解析】：参见教材P67，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。
25.：C【答案解析】：参见教材P68，屋面防水最低保修期限为3年。
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26.：D【答案解析】：参见教材P68，卫生洁具最低保修期限为1年。
27.：C【答案解析】：参见教材P69，凡下列情况的房地产，不得发布广告：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的;司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;预售房地产，但未取得该项目预售许可证的;权属有争议的;违反国家有关规定建设的;不符合工程质量标准，验收不合格的;法律、行政法规规定禁止的其他情形。
28.：D【答案解析】：参见教材P71，D选项应为“房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果”。
二、多项选择题
1.：BCE【答案解析】：参见教材P59，《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构;有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房;注册资本100万元以上;有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员;法律、法规规定的其他条件。
2.：BCE【答案解析】：参见教材P60，一级资质房地产开发企业应具备的条件：注册资本应在5000万元以上;从事房地产开发经营的时间不少于5年;近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万㎡;连续5年建筑工程质量合格率达到100%;上一年房屋建筑施工面积不少于15万㎡;专业管理人员不少于40人，其中中级以上职称管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。
3.：BCDE【答案解析】：参见教材P61，确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。
4.：ACDE【答案解析】：参见教材P61，采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨;经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。
5.：CE【答案解析】：参见教材P62，项目投资资本金可以用土地使用权作价出资。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。所以CE选项不正确。
6.：ABCD【答案解析】：参见教材P64，对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不包含精神损失等间接损失。
7.：ABCD【答案解析】：参见教材P65，项目手册制度可以加强对房地产市场的监测，及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况，督促开发企业按城市规划实施开发，按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置;可以对工程进度、质量是否符合预售条件等进行审核，有效防止楼盘“烂尾”等现象的发生。
8.：ACE【答案解析】：参见教材P65，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。
9.：ADE【答案解析】：参见教材P66，对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让。所以BC选项不正确。
10.：AC【答案解析】：参见教材P66，BDE选项分别为私有住宅转让后仍用于居住的;根据城市规划土地使用权不宜出让的;转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。
11.：DE【答案解析】：参见教材P68，根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
12.：ADE【答案解析】：参见教材P68，五金件损坏为1年;管道堵塞为2个月。
13.：AE【答案解析】：参见教材P69，凡下列情况的房地产，不得发布广告：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的;司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;预售房地产，但未取得该项目预售许可证的;权属有争议的;违反国家有关规定建设的;不符合工程质量标准，验收不合格的;法律、行政法规规定禁止的其他情形。
14.：ABE【答案解析】：参见教材P70，发布房地产广告应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件，主要包括：房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明;建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书;土地主管部门颁发的项目土地使用权证明;工程竣工验收合格证明;发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售许可证证明，出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明;中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明;工商行政管理机关规定的其他证明。
15.：ABC【答案解析】：参见教材P70，房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：开发企业名称;中介服务机构代理销售的，载明该机构名称;预售或者销售许可证书号。
16.：ABCE【答案解析】：参见教材P71，D选项应为“房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果”。
三、判断题
1.：对【答案解析】：参见教材P60，房地产开发企业资质按照企业条件分为四个资质等级。
2.：错【答案解析】：参见教材P60，申领房地产开发企业二级资质，应连续3年建筑工程质量合格率达到100%，此题中有关部门不应该批准。
3.：错【答案解析】：参见教材P60，三级资质房地产开发企业资质注册资本应在800万元以上。
4.：错【答案解析】：参见教材P60，新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证书和聘用合同到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
5.：对【答案解析】：参见教材P61，房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
6.：错【答案解析】：参见教材P61，《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
7.：对【答案解析】：参见教材P62，《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
8.：错【答案解析】：参见教材P62，2004年4月，《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2004]13号)，将房地产开发项目(不含经济适用住房项目)资本金比例由20%提高到35%。
9.：对【答案解析】：参见教材P63，因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害，不征收土地闲置费。
10.：对【答案解析】：参见教材P63，房地产开发企业应对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
11.：对【答案解析】：参见教材P64，对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。
12.：错【答案解析】：参见教材P66，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。
13.：错【答案解析】：参见教材P67，房地产开发企业应当在办理完土地使用权变更登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。
14.：错【答案解析】：参见教材P67，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
15.：错【答案解析】：参见教材P68，商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。
16.：对【答案解析】：参见教材P68，非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。
17.：错【答案解析】：参见教材P68，根据《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的规定，卫生间地面渗漏的最低保修期限为1年。
18.：错【答案解析】：参见教材P68，根据《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的规定，门窗翘裂的最低保修期限为1年。
19.：对【答案解析】：参见教材P68，根据《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的规定，卫生洁具的最低保修期限为l年。
20.：对【答案解析】：参见教材P69，《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。
21.：对【答案解析】：参见教材P70，发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证明。
22.：对【答案解析】：参见教材P70，房地产广告的要求中规定，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。
23.：对【答案解析】：参见教材P71，房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。
24.：对【答案解析】：参见教材P71，房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
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