城镇土地使用税计算
城镇土地使用税的纳税人是征税范围内拥有土地使用权的单位和个人。所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
一、纳税义务人
城镇土地使用税的纳税人是征税范围内拥有土地使用权的单位和个人。所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
国家对土地使用税的纳税人，根据用地者的不同情况分别确定为：
1.土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳;
2.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳;
3.土地使用权未确认和权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳;
4.土地使用权共有的，由共有各方分别按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳。
土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳了土地出让金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。
二、征税范围
北京市土地使用税的征税范围为北京市城区、近郊区行政区域内，远郊区的区、县政府所在地(县城)和建制镇、工矿区。城区、近郊区、县城、建制镇里的范围，均以北京市人民政府确定的行政区划为依据。
三、课税对象
土地使用税的课税对象是税法规定的征税范围内的应税土地，根据土地使用税暂行条例规定，凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，不论是属于国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是土地使用税的课税对象。
四、计税依据
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。纳税人实际占用的面积，是指市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。具体按下列办法确定：
1.凡由市人民政府确定的单位组织测定的土地面积的，以测定的土地面积为准;
2.未经组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准;
3.尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，待核发土地使用证书后再作调整。
五、土地等级及使用税额
根据北京市政建设、状况、经济繁荣程度等条件，北京市城镇土地使用税等级分为六级，自2007年1月1日起每平方米各级土地税标准为：一级土地30元;二级土地24元;三级土地18元;四级土地12元;五级土地3元;六级土地1.5元。
六、计算方法
计算公式：
年应纳税额=∑(各级次应税土地面积×该级次土地单位税额)
例如：某公司实际使用土地面积二级土地642平方米、三级土地584平方米，根据北京市计税标准，应纳土地使用税为：
年应纳税额=642×24+584×18=25920(元)
如果属于高层建筑并多家共用一宗土地，每一产权者应缴纳的土地使用税应按拥有建筑面积占总建筑面积比例计算。
计算公式：
年应纳税额=∑(应税土地面积×该级次土地单位税额)×某纳税人使用建筑面积/该宗地总建筑面积
以你公司为例，假定你公司拥有的楼房占用的土地属于三级18元/平方米，你公司应缴纳土地使用税为：
年应纳税额=(6000×18)×644/1288×16=108000×0.0312=3369.6(元)
在计算土地使用税时如果一宗地涉及两个等级范围，则从高征收;道路两侧涉及两个级次的宗地，则从高征收。
七、纳税地点
纳税人应在独立核算单位的所在地(个人应在土地所在地)向主管税务机关缴纳土地使用税。外地在京单位不论是否独立核算，应一律向土地所在地的主管税务机关缴纳土地使用税。
八、纳税期限
土地使用税的纳税期限为每年4、10月的前15日内。
1.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计算房产税和城镇土地使用税。
2.购置存量房，自办理房屋权属转移，变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
3.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
4.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
下列土地可以免征城镇土地使用税：
一、行政单位、军事单位和社会团体自用的土地。
二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。
三、非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等机构自用的土地。
营利性医疗机构取得的收入直接用于改善医疗条件的，自其取得执业登记之日起3年以内，自用的土地也可以免征城镇土地使用税。
四、非营利性科研机构自用的土地。
五、符合规定的科学研究机构转为企业和进入企业，可以自转制注册之日起，7年以内免征科研开发自用土地的城镇土地使用税。六、宗教寺庙、公园和名胜古迹自用的土地(不包括其中附设的各类营业单位使用的土地，如在公园里设立的餐馆、茶社等)。七、市政街道、广场和绿化地带等公共用地。
八、直接用于农业、林业、牧业和渔业的生产用地(不包括农副产品加工场地和生活、办公用地)，水利设施及其护管用地。
九、经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起，可以免征城镇土地使用税5年至10年。
十、国家规定免征城镇土地使用税的能源、交通用地(主要涉及煤炭、石油、天然气、电力、铁路、民航、港口等类企业)和其他用地。
十一、行政单位、企业、事业单位、社会团体和个人投资兴办的福利性、非营利性老年服务机构自用的土地。
十二、企业办的学校、托儿所和幼儿园自用的土地。十三、公益性未成年人校外活动场所自用的土地。十四、个人出租住房用地，廉租住房、经济适用住房建设用地，
廉租住房经营管理单位按照政府规定的价格向规定的对象出租的廉租住房用地。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，能够提供相关材料的，可以按照廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征开发商应当缴纳的城镇土地使用税。
此外，个人所有的住房和院落用地，免税单位职工家属的宿舍用地，集体、个人举办的各类学校、医院、托儿所和幼儿园用地，由各省、自治区和直辖市地方税务局根据当地的实际情况决定是否征收城镇土地使用税。
城镇土地使用税的应纳税额怎样计算
城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按照适用税额标准计算应纳税额。
纳税人实际占用的土地面积，指由省级人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但是纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确定的土地面积为准。没有核发土地使用证书的，纳税人应当据实申报使用土地面积。
应纳税额计算公式：
应纳税额=纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准
例：某企业实际占用的土地面积为2万平方米，当地政府规定的城镇土地使用税适用税额标准为每平方米每年20元，该企业全年应纳城镇土地使用税税额的计算方法为：
应纳税额=2万平方米x20元/平方米
=40万元
关于“城镇土地使用税如何征收”，如下：
城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下
1.大城市l.5～30元;
2.中等城市1.2～24元;
3.小城市0.9～18元;
4.县城、建制镇、工矿区0.6～12元。
三、应纳税额的计算
应纳税额=实际占用的土地面积×适用税额
四、税额计算
城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。其计算公式如下：
应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
一般规定每平方米的年税额，大城市为0.50～10.00元;中等城市为0.40～8.00元;小城市为0.30～6.00元;县城、建制镇、工矿区为0.20～4.00元。房产税、车船使用税和城镇土地使用税均采取按年征收，分期交纳的方法。
「例」武泰钢材进出口公司拥有自用房产原值600000元，允许减除20%计税，房产税年税率为1.2%;小汽车2辆，每年每辆税额300元;载重汽车3辆，计净吨位15吨，每吨年税额60元;占用土地面积为1500平方米，每平方米年税额为6元;税务部门规定对房产税、车船使用税和城镇土地使用税在季末后10日内交纳，1月31日计算本月份应交纳各项税金。
月应纳房产税额=600000*(1-20%)*0.012/12=5760/12=480(元)
月应纳车船使用税额=(2*300+3*15*60)/12=3300/12=275(元)
月应纳城镇土地使用税额=1500×6/12=9000/12=750(元)
根据计算的结果，提取应纳房产税、车船使用税和城镇土地使用税。会计分录如下：
借：管理费用——税金 1505
贷：应交税金——应交房产税 480
应交税金——应交车船使用税 275
应交税金——应交城镇土地使用税750
城镇土地使用税计税时间
根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定，对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间，由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。
财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。该规定从某种意义上讲，一方终止，则另一方开始缴纳。具体判定依据为：(1)如果某纳税人将房屋或土地使用权转让给开发企业，房屋被拆除了，土地撂荒了即为实物发生变化。(2)权利发生变化，应该主要从合同签订判断，财税〔2006〕186号文件规定了合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对出让土地的一方应该是合同签订日终止纳税义务。权利发生变化，主要是办理相关手续，即《产权证》、《土地使用证》或“合同”、“协议”这些履行了，就是权利发生变化了。(3)状态发生变化，应该理解为是否改变原状和实物形态。如原来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的土地是耕地，现在变成了撂荒地。凡是实物、权利、状态这三项中有一项发生了改变，就应当判定，一方终止，另一方开始缴纳。
对于纳税人取得政府划拨土地后，在没到土地管理部门办理手续前，如果实物状态未发生变化，原土地使用者还在耕种或原住户的生产生活都没有改变，则没有发生纳税义务。如果房屋实施动迁，或耕地撂荒，或该土地的实际经营管理权属于被划拨者所有，尽管没到土地部门办理手续，也应判定发生纳税义务。
房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇土地使用税也是纳税人和税务机关判定的焦点。如果从合同约定的交房时间判定，当开发商未能履约时，则应从实际交付时判定终止缴纳。如果合同没有约定交房时间，就不能以签订商品房销售合同的签订时间判定终止纳税了，而要按房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末终止纳税。具体判定，则应从开发商将住户钥匙交给购房人时作为终止缴纳土地使用税的时间。
什么是“新征用的耕地”
《中华人民共和国土地管理法》规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续”。农用地转用，是指依据土地利用总体规划和年度利用计划，按照法律规定的审批权限，将现状农用地转变为建设用地的行为，是国家实施土地用途管制的具体实现形式。按照《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)有关文件规定，未利用的土地出让前，应当完成必要的前期开发，经过前期开发的土地，才能依法由市、县人民政府国土资源部门统一组织出让。所以，土地出让形式一般是由地方土地储备中心征用后，通过“招拍挂”方式出让。
从法律形式上看，企业不能直接将农用地征用为建设用地，不是土地征收的主体。从实际操作看，一般也是政府先申请批次用地，上级国土部门批准后再行将农用地征收为建设用地，并纳入土地储备中心收储，作为建设用地进入土地流转二级市场。建设用地一般情况下只能通过招拍挂形式从二级市场上取得。所以通过“招拍挂”方式取得的土地都是建设用地，受让方取得的土地不属于“新征用的土地”范畴，对土地储备中心来说，才是“新征用的土地”，土地征收的申请人一般为人民政府或国土部门，而非土地受让方。
缴纳了耕地占用税是否证明了土地是新征用的耕地
有些企业说，我缴纳了耕地占用税，我应该按照规定在一年后再开始缴纳土地使用税。首先，确定一个企业是否为耕地占用税纳税义务人，应当按照农用地转用审批文件或用地申请人文件上记载的内容来判断。《财政部、国土资源部、中国人民银行关于加强土地成交价款管理规范资金缴库行为的通知》(财综〔2009〕89号)第二条规定：耕地占用税由农用地转用审批文件所标明的建设用地人缴纳，企业是农用地转用审批文件所标明的建设用地人时，由企业缴纳;市县人民政府作为用地申请人的，由市县人民政府缴纳，已缴税款在土地出让时计入土地出让底价，不在土地成交价款外再单独收取。
其次，有些企业在特定情况下缴纳了耕地占用税，不能简单说它就是用地申请人，至少不是直接、唯一的证明。况且缴纳了耕地占用税并不是《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条规定的推迟一年缴纳土地使用税的必然要件。是否符合这个条件，还是应该看是否为“新征用地”。
土地使用税纳税义务发生时间的后续解释
在城镇土地使用税纳税义务发生上，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)一文做出了详细规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。2014年，国家税务总局为进一步明确土地使用税纳税义务发生时间，又发布了《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(国家税务总局公告2014第74号)，并明确规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。74号公告只是对以前文件的申明，不是新的规定，对暂行条例发布以来的土地出让、转让行为，不影响纳税义务发生时间的确定。
土地使用税提高两倍
去年12月，国务院颁布了修订后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，将土地使用税额标准提高了2倍。目前，北京市也修订了《北京市实施〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉办法》，出台具体税额。
昨日，北京市地税局地方税处相关负责人透露，根据修改后的办法，北京市城镇土地使用税的六个纳税等级具体为：每平方米年纳税额一级土地30元、二级土地24元、三级土地18元、四级土地12元、五级土地3元、六级土地1.5元。此前，土地年纳税额为每平方米0.5元至10元。办法还规定，外商投资企业和外国企业在京机构使用土地，也要缴纳土地使用税，而此前外企是免税的。
跨等级土地“从高”缴税
北京地税局网站昨日公布《北京市城镇土地纳税等级分级范围》，对6个级别的土地范围进行了详细划分。北京地税还规定，对于一宗土地坐落在两个或两个以上土地等级范围内的，应本着从高原则，按高一级的标准确定。
文件表示，北京市地税局将根据市基准地价级别范围的调整，适时调整城镇土地纳税等级分级范围。
■部分土地分级范围
一级土地
复兴门北大街、西四东大街、景山前街、东三环中路、建国路、东长安街等;所围地区及边界路段外侧地区。
二级土地
东直门外斜街、农展馆北路、东四环中路西侧、崇文门西大街等;所围地区除一级地区外的地区及边界路段外侧地。
三级土地
西三环北路、中关村北大街、科荟东路、朝阳公园西路等;所围地区除一、二级地区外的地区及边界路段外侧地区。
四级土地
西四环北路、清华西路、清华东路等;所围地区除一至三级地区外的地区及边界路段外侧地区。
五级土地
朝阳、海淀、丰台、石景山区除一至四级土地以外的其他地区。
六级土地
市域范围内，除一至五级以外的其他地区。
土地使用税如何计算缴纳
城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。其计算公式如下：
应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
一般规定每平方米的年税额，大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9元至18元;县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。”。房产税、车船使用税和城镇土地使用税均采取按年征收，分期交纳的方法。
「例」武泰钢材进出口公司拥有自用房产原值600000元，允许减除20%计税，房产税年税率为1.2%;小汽车2辆，每年每辆税额300元;载重汽车3辆，计净吨位15吨，每吨年税额60元;占用土地面积为1500平方米，每平方米年税额为6元;税务部门规定对房产税、车船使用税和城镇土地使用税在季末后10日内交纳，1月31日计算本月份应交纳各项税金。
月应纳房产税额=5760/12=480(元)
月应纳车船使用税额=3300/12=275(元)
月应纳城镇土地使用税额=1500×6/12=9000/12=750(元)
根据计算的结果，提取应纳房产税、车船使用税和城镇土地使用税。会计分录如下：
借：管理费用——税金1505
贷：应交税金——应交房产税 480
应交税金——应交车船使用税275
应交税金——应交城镇土地使用税750
个人住房要交城镇土地使用税吗
一、根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第483号公布)
第二条规定：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人，包括个体工商户以及其他个人。”
第六条 下列土地免缴土地使用税：
(一)国家机关、人民团体、军队自用的土地;
(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;
(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;
(四)市政街道、广场、绿化地带等公共用地;
(五)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;
(六)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年;
(七)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
二、根据《国家税务局关于检发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知》((1988)国税地字第15号)第四条规定：“关于纳税人的确定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。”
近日的土地使用税应该如何计算
在实践中，土地使用税一般是按照实际使用土地的面积来征收的，但是，该土地使用税的具体计算公式是怎样的呢?
土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。
一、土地使用税应纳税额的计算方法
土地使用税按纳税人实际占用的土地面积，依照规定的税额计算征收。其计算公式为：
年应纳土地使用税税额=实际占用的土地面积×单位适用税额
月应纳土地使用税税额=年应纳土地使用税税额÷12
同一土地的土地使用权由几方共有的，由共有各方按照各自实际使用的土地面积的比例，分别计算其应缴纳的城镇土地使用税。
二、城镇土地使用税的纳税期限和纳税地点
按照规定，土地使用税按年计算，分期缴纳。具体缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。各省、自治区、直辖市税务机关根据当地情况，一般确定按月、季或半年等期限缴纳城镇土地使用税。
土地使用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在地税务机关征收。
企业使用的土地不属于同一省(自治区、直辖市)管辖范围的，应由纳税人分别向土地所在地税务机关缴纳土地使用税。
在同一省(自治区、直辖市)管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，如何确定纳税地点，由各省、自治区、直辖市税务局确定。
新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：
(1)征用的耕地，自批准征用之日起满一年开始缴纳土地使用税;
(2)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
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