市场比较法中模糊数学的应用研究
随着我国房地产一二级市场的建立和逐渐完善，市场比较法已成为房地产估价工作中的主要方法之一，下面是小编搜集整理的一篇探究市场比较法中模糊数学应用的论文范文，供大家阅读参考。
【摘要】市场比较法是评估房地产市场价值的一种重要方法，运用模糊数学的贴近度概念和特征因素隶属函数改进传统的市场比较法估价，能够使估价结果更客观、更科学地反映待估房地产价格的`真实性，提高评估结果的精度。
【关键词】市场比较法 模糊数学 贴近度 隶属函数
随着我国房地产一二级市场的建立和逐渐完善，市场比较法已成为房地产估价工作中的主要方法之一。运用市场比较法评估房地产价格时，首先收集已交易实例中选择可供比较参照的交易实例，然后进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正，最后综合评价确定估价额。其中传统市场比较法有两方面的不足：由于房地产的特性，每宗交易实例不尽相同，选择与待估房地产条件相同的交易实例具有较大的模糊性。计算各交易实例的修正价格后，一般采用等权法或根据估价师经验估计定权。实际工作中对上述两个问题的处理过于粗略，主观性较大，往往影响最终评估结果的可信度。本文遵循模糊数学理论的择近原则，应用贴进度概念，通过计算交易实例贴进度来选择比较交易实例。
一、模糊数学估价原理
运用模糊数学理论来解决选择比较参照的交易实例问题，首先应用贴近度的概念，在可比交易实例选择上，交易实例的贴近度越大与待估房地产越相似，可选择与待估房地产最相似交易实例作为可比实例。然后再将待估房地产与可比实例的贴近度转化成权重，解决市场比较法的第二个问题。
1、贴进度
贴进度是描述两模糊子集之间彼此相近的程度的概念，贴进度在[0，1]区间取值。当贴进度等于1时，两模糊子集完全贴近;当贴进度等于0时，两模糊子集完全不贴近。
式中?姿为修正系数。由于选择可比实例只是与待估对象相似，而且确定特征因素隶属函数时也存在误差，所以计算结果要进行修正，这种修正主要根据估价师的经验，一般0.95-1.05。
二、模糊数学评估步骤
1、待估房地产特征因素选择
房地产价格构成复杂，影响价格因素众多，而且用途不同的房地产影响因素也不尽相同。因此，必须选择不同类型房地产决定价格的主要特征因素，一般根据《房地产估价规范》要求并结合专家综合评估来确定待估房地产的主要特征因素。
2、确定特征因素隶属函数值
表示某些因素隶属于某种特征函数为隶属函数，用[0，1]区间的一个数来表示，其值越接近1，隶属度越高，反之隶属度越低。在市场比较法进行区域因素和个别因素修正中，将修正系数转化为隶属函数值。房地产估价中，影响估价的主要因素指标可分成两类，即概念没有明确外延或难量化的软指标(繁华程度、环境状况等)和概念外延易量化的硬指标(面积、距市中心距离等)。软指标可用类比法建立隶属函数，将某一特征因素分成若干等级赋值，实地勘测等级确定其相应隶属函数值。
3、交易情况、交易日期修正
交易情况、交易日期修正不宜采用隶属函数处理，交易日期修正用传统方法更客观合理，交易情况修正只在正常交易实例不够时才考虑选用非正常交易实例，一般交易实例充足不需要修正。
4、贴进度及待估房地产价格计算
按公式(1)-(3)计算待估房地产与可比实例贴进度，然后将贴近度由大到小排序，最后利用(8)计算待估房地产价格。
三、综合评估示例
某一建筑面积为324.3m2住宅房地产(A)需评估，经市场调查选择B、C、D、E四宗交易实例作为可比实例。现以区位、交通、环境、结构、成新、装修6个特征因素作为评判的基准组成论域U，隶属函数值见表1。可比实例单价已进行交易情况、交易日期修正，试评估该房地产2001年11月市场价格。
四、结束语
通过综合评估示例比较可以看出，在市场比较法中应用模糊数学，使实例选择和权重确定比传统方法更加合理科学，它避免对问题主观决断且减少了个人感情色彩对评定产生的影响，对于规模大、价值高或特殊物业，建议采用此方法。
市场比较法估价过程中有很多因素如区位、交通状况、环境等定性评价都具有模糊性，难以量化，只能用优、劣、相近、良好、便捷等方式描述，模糊数学理论是解决这类问题的最有效工具。
在市场比较法中运用模糊数学方法，可将许多交易实例分析整理后建立房地产估价数据库。在评估时，利用计算机在众多的交易实例中查找出与待估房地产最相似的3个可比实例，通过选择隶属函数进行因素修正，由计算机计算得到比较合理的待估房地产的评估值，为建立房地产估价系统奠定基础。
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