屋顶运动运营管理风险和控制对策论文
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摘要：
屋顶运动目前在一些城市愈来愈受欢迎，作为新事物，其建设运营过程中必然会面临一些问题和风险。文章在对政策管理风险、安全管理风险、环境管理风险和产权管理风险进行剖析的基础上，提出风险控制的对策建议，旨在规范引导屋顶运动健康有效开展。
关键词:
屋顶运动;风险管理;分析;对策;
引言：
目前，城市活动空间的有限性与人们对于美好生活的高品质要求之间的矛盾愈来愈显现，这就要求相关方面要开拓思维、另辟蹊径。城市建筑屋顶作为“第五立面”，是一个闲置而又极具开发利用潜力的空间。一些发展较好的城市先行先试，在屋顶添加体育、文化、艺术、休闲等元素，引来好评，但同时给相关利益方带来一些管理难题和风险。若不加以引导管控，恐会影响城市的综合治理，或者造成屋顶资源闲置。
1、屋顶运动开展的现状
从公开报道看，我国屋顶运动始于新世纪后，兴于近10年，尤其在一些人口众多、发展空间受限的大型城市，如北京、上海、广州等，大有方兴未艾之势。开展的项目较多，甚至包括对场地要求较高的足球、篮球、网球、羽毛球等。
屋顶运动一般可以分为两类；一类是开放性屋顶运动，主要建在商业综合体、大型公共建筑物之上，此类屋顶空间开阔宽敞平坦，一般对社会公众开放；第二类是专属性屋顶运动，如学校或某个单位对其屋顶的开发利用，活动对象具有特定性，一般不对外开放。
我国屋顶运动场所管理模式通常有3类：一类是市场管理模式，即通过市场化手段维系屋顶运动场所的运营管理，这是目前主要的管理模式；第二类则是专属管理模式，如学校屋顶运动管理；第三类则属于公益性管理模式，一般由社区管理。
2、屋顶运动运营管理风险分析
从实际情况看，屋顶运动需求较大，发展形势较好。但屋顶运动又是新事物，运营管理中尚存在以下主要风险。
2.1、政策管理风险
2019年初体育总局和发展改革委印发《进一步促进体育消费的行动计划（2019-2020年）》要求充分合理利用建筑物屋顶建设便民利民的健身休闲设施。2020年9月国务院办公厅印发的《关于加强全民健身场地设施建设发展群众体育的意见》再次强调要系统梳理可用于建设健身设施的建筑屋顶等空间资源。但我国建筑相关的各项政策、法规对屋顶空间使用还处于制约状态，相关规定基本上都是原则性要求，屋顶运动场的“名分”依然难定，因此有关利用屋顶进行违规搭建的负面新闻时有发生，甚至会受到处罚。如2020年杭州一屋顶露天足球场运营4年多后，城管拆违部门出具了处罚决定书，作为违法建筑要求拆除。但相近的另一处屋顶运动场，因有地方文体局的复函证明得以继续经营。屋顶运动场地的“名分”由谁定、如何定等事项未明确，导致屋顶运动改造运营后，规划、建设、城管、工商、体育、安全、消防等部门都可以管，屋项运动场有可能遭到“拆违”的命运。
2.2、安全管理风险
安全管理是屋顶运动的最大风险，是屋顶运动开展的生命线。安全管理风险主要体现在3个方面：一是高空风险，高层建筑一般都有几十米，甚至上百米，其屋顶四周的腾空性，决定高空风险始终存在。高空风险包括人的安全风险，这是根本风险。但2021年起施行的《民法典》相关条款规定，严令禁止高空抛物，并细化了高空抛物致人损害的承担责任主体，2021年3月1日起实施的《刑法修正案（十一）》也新增了高空抛物罪，决定屋顶运动的安全管理，还应关注并管控好高空抛物、坠物风险。二是承重风险，在现有屋顶上建设肯定影响楼宇的用途和结构，尤其是一些老式建筑，如砖混结构承载有限，粗暴施工、频繁使用必然会对屋顶形成撞击，再加上运动载荷，必然对整个建筑造成潜在的安全风险。三是火灾风险，由于现行规划基本上都未提前考虑合理利用屋顶空间，因此屋顶运动开展后，肯定对存量的消防资源造成挤压，如高层建筑躲避等待救援的空间受到挤压；建设过程中对火灾风险难免兼顾不周，如未考虑紧急疏散通道的安排，又会形成新的安全管控风险。
2.3、环境管理风险
环境管理风险第一类是噪音影响。一些带有竞技类项目，如笼式足球、篮球等“激情满满”的运动项目，参与其中时难免会忘我庆祝、呼喊甚至争吵，还可能时常会有球击中防护网的声响发出，难免会对楼下的居民或电影院、餐厅等产生噪音影响。类似举报并不少见，有的空中球场为此调整营业时间、甚至被关停[2]。环境管理风险第二类是异味影响。屋顶运动场一般都会铺设塑胶材料，国家对塑胶跑道、塑胶球场都有强制标准，但目前屋顶运动场地建设基本处于无人监管状态。因此出现附近居民反映“笼式足球场铺设的塑料地皮会散发出刺鼻的塑料味”也就不足为奇了，尤其是天热暴晒，影响可能更大[3]。环境管理风险第三类是卫生影响。一般来说高屋建筑前期设计极少综合考虑后期屋顶的使用，因此高层屋顶普遍都缺少卫生设施，如果不合理引导，屋顶运动旺季人多，相应的卫生保洁压力必然较大。环境管理风险第四类是排水问题。不同于地面，屋顶场地无法通过地表渗透排水，这就给屋顶的排水系统提出了更高的要求。
2.4、产权管理风险
当前，人们对屋顶产权的归属并不是太重视。但随着屋顶空间价值的逐渐放大，屋顶作为土地房屋延伸到与其地面面积相对应的'空间，其使用权限必然会受到相关利益方的重视，对于产权共有建筑物屋顶运动场所的建设开发，情况相对复杂。现实主要有两种形式极易引起产权管理风险，一种是开发商将屋顶以搭售的方式交由顶层房屋所有人，一般人都认为其权属属于顶层房屋所有人，因此屋顶房屋所有权人想当然地对屋顶私自进行改建；另一种通过物业公司，或者由物业公司直接改建。从法律角度来说，上述两种情况都应事先征得绝大多数业主的同意，即使作为受托管理的物业公司，也无权进行改造。现实中却很少征求意见，一旦出现过分改建或扰民严重的行为，就会引起小区居民不满而极易闹出产权纠纷。此外，若以市场模式运营，其收入理应归全体居民所有，抵扣物业费，但现实中往往被顶层房屋所有人或物业公司占有，侵犯其他业主权益。
3、屋顶运动风险控制的对策和建议
开展屋顶运动，是增加城市活动空间的重要举措，需要政府有关部门履行好管理责任，社会各界履行监督责任，运营者要履行好管理主体责任，合力管控好屋顶运动风险，推动保障屋顶运动健康有序发展。
3.1、政府层面
3.1.1、建章立制规范引导
借鉴国外城市化进程中的经验，加强“空间”上的立法，完善我国有关“空间”利用的顶层设计，盘活“空间”利用的市场[4]。地方政府要持开放心态看待新事物，通过建章立制规范鼓励屋顶运动开展，依法依规将包括屋顶在内的城市闲置资源，通过改造用于体育运动等消费。规划部门要提前考虑新建高屋建筑的屋顶用途，将屋顶运动场建设纳入城市规划管理[5]；建设管理部门要建立相应规范，尤其对建设形式、建设规模、承载负荷等进行硬性约束；体育部门要从专业角度出台相应的管理规范。地方政府还要结合实际简化相关审批流程，提出合理科学的指导意见，开展必要的宣传，甚至推出税收减免、财政补贴等奖励性政策，鼓励社会资本参与屋顶空间的开发利用，引导社会大众正确看待、支持并积极参与屋顶运动。
3.1.2、坚持问题导向强化监管
相关部门要采取“组合拳”加强项目审核把关，要始终绷紧屋顶运动的安全风险管理关。申报阶段，重点要从专业上审核原房屋建筑设计是否达到屋顶运动场地的要求，相关场地设计是否符合规范，环境卫生管理是否合理等，从源头剔除不适合改造为屋顶运动的项目。建设阶段，要重点把好材料质量关和检查关，防止以次充好、偷工减料。验收环节，尤其要关注安全管理措施是否到位。投入使用后，要加强对体育场所和设施的常态化安全管理，开展必要的抽查，检查安全、消防、卫生等管理是否到位。
3.2、社会层面
3.2.1、行业要出台技术施工管理规范
行业要配套建立严格的场地建设标准予以规范。如设置防护网，不同的运动项目的高度、规格要界定清晰准确；如安置护栏，护栏的高度、栏数等都要明确规定；甚至要明确体育器材、封闭设施（如体育篷房）配备标准，防震动和隔音处理乃至设施材料的检修周期等，避免屋顶运动建设市场混乱、竞争无序、屋顶建设质量差等现象发生，阻碍城市屋顶的空间开发利用。
3.2.2、社会各界要积极参与大胆监督
社会各界重点要对安全管理隐患、环境管理隐患敢于监督，通过强化社会监督保障屋顶运动的健康发展。对屋顶带有公共性质的体育设施，社区、物业等社会资源更要积极参与，在引导属地群众主动参与运动的同时，还要做好体育场所设施的日常管理和运行维护。
3.3、运营者层面
3.3.1、依法合规运营
屋顶运动运营者要在执行相关规范规定的前提下，合理安排开支，建设好屋顶体育设施，加强安全日常管理，制订安全责任风险管理办法，建立专人安全管理制度，切实保障参与人员的生命安全，确保场地设施运行管理安全有序。
3.3.2、加强公关管理
运动项目和运营时间确定要切实考虑对周围居民的工作生活的影响，因地因时妥善安排。特别对于在居民楼上开展屋顶运动，更要加强公关管理，做好解释沟通，签订合作协议，避免产权纠纷。优化经营策略，如通过淡季或工作日白天等特殊时段免费开放，旺季打折消费等手段，建立并维护良好的社会关系，争取属地群众的理解支持。
参考文献
[1]潇湘晨报杭州屋顶露天足球场因无正式”名分”遭拆违(EB/
[2]懒熊体育.在屋顶建“空中足球场":愿景很美好.操作很困难[EB/OL].
[3]生活日报没规划没审批济南华强广场屋顶竟然建起了笼式足球场[EB/0UL].
[4]梁田."最牛违建现象的法律经济学反思[J]重庆社会科学,2017(11):78.
[5]徐锦星,岳建军,等.我国空中足球场发展的困境及对策研究[J]湖北体育科技,2018(10):850.
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