异议登记期间处分的法律效力之我见
摘要：《物权法》以及相关地方性法规颁布之后，我国已初步确立异议登记制度，但立法对于异议登记是否限制权利人处分登记财产的效力问题未明确规定。在我国即将建立不动产统一登记的大背景之下，明确此问题具有重要意义。本文将从异议登记的立法目的、对现实交易的实际影响以及利益平衡等角度评析采取不限制处分的立法模式具有更高的制度效率。
关键词：异议登记;公信力;处分效力
作为物权法基本原则之一，物权公示公信原则使善意取得成为可能，也确立了善意第三人的优先性原则。即使登记的权利人非真正权利人，由于第三人之“善意”法律保护其基于公示外观的判断。基于此，真正权利人若想破除此种局面唯一的办法就是寻找到一把可以攻破“善意之盾”的矛，不让“善意”成为可能。不动产异议登记制度的立法目的便在于此。更正登记程序复杂，其要求也很高，需要一段时间来完成该程序，但是申请更正的权利人与异议名义人之间的争议是短时间内无法解决的，因此有必要在法律上确立一种照顾真正权利人利益的临时性保护措施。①
异议登记制度作为我国不动产登记制度中重要的一部分，有关该制度的相关立法却并不完善。继2007年《物权法》颁布，2008年接连出台的《土地登记办法》以及《房屋登记办法》初步确立了我国异议登记制度，但有关异议登记的法律规定的恰当性问题引起了很大的争议。将近10年过去，我国的房地产市场迅速发展，不动产的价值也不可同日而语，由此引发的争议更需恰当解决。本文以我国异议登记制度的立法目的为背景，试从异议登记期间处分的法律效力入手，提出自己的见解以及对完善立法的建议。
一、异议登记期间处分效力的相关立法及学说之争
(1)现有立法的相关规定
“异议登记击破登记簿公信力但不能推翻登记簿的推定力”②目前已成为共识，而异议登记是否可以限制处分却争议不断。笔者考察我国的相关立法，《物权法》未明确规定，而在《土地登记办法》以及《房屋登记办法》立法者有了明确的态度：《房屋登记办法》规定房屋登记机构应当暂缓办理，《土地登记办法》规定不得办理土地权利的变更登记。
笔者又收集了几个城市的法规发现，我国几乎所有的关于不动产异议登记的地方性法规、规章都认为，登记机构应当暂缓办理甚至是不予受理登记权利人进行的房屋过户登记以限制其处分。我们不难看出立法采取的观点是，在异议登记之后登记权利人的行为构成无权处分，登记机构应当拒绝办理过户登记，异议登记期间应当暂缓办理，否则会增加登记机关的工作量同时还会造成交易秩序的混乱。③
(2) 学说之争
对于这个问题，我国学界目前有三种观点。
第一种观点认为异议登记并不会对登记簿记载的权利人的处分权产生限制。异议登记后登记权利人仍可以处分其财产。异议登记只是打破登记簿公信力，避免他人的善意取得而已。④第二种观点认为，异议登记后登记权利人虽未被剥夺或限制其权利，可以处分争议不动产，但是登记机构应当暂缓办理过户登记，由此造成不能及时过户，由登记权利人承担违约责任。⑤第三种观点认为，异议登记的直接法律效力就是对登记权利人的处分权进行了限制，使其在一定时间内不得处分争议不动产，以维护真正权利人的利益。⑥
第一种观点主张异议登记不能限制处分，被学界称为“允许处分制度”或“否定说”，第二和第三种观点的`表述不同，但是对交易产生的实际影响是相同的，即限制了登记权利人的处分，学界称之为“限制处分制度”或“肯定说”。
二、 我国异议登记期间处分效力学说评析
笔者支持“否定说”，即异议登记不应限制登记权利人处分权，登记机构也不应拒绝为其进行过户登记，理由如下：
第一，异议登记不表征权利，一旦申请即限制实际上是对登记权利人权利的侵犯。限制处分的做法侵犯了公民的财产所有权。因为申请了异议登记并不代表申请人一定为真正权利人，换言之，申请人为真正权利人的概率为50%。登记具有公信力，登记簿上所示之人有权对名下不动产进行占有、使用、收益、处分，而限制处分、不办理过户登记等于是100%认为该不动产不属于登记权利人，登记之人却不能处分，这从某种程度上否认了登记的公信力，也剥夺了登记权利人的交易自由。限制处分的做法不管从逻辑上还是利益的分配上都是不合适的。
第二，异议登记期间允许处分可以实现异议登记制度设立目的。从立法目的角度来看，异议登记制度之本质在于给予真正权利人临时性救济，防止第三人因善意取得而完成交易取得财产。那么，只有限制处分才可以达到此目的吗?笔者认为并非如此。权利人在申请了异议登记之后，该不动产已然成为争议不动产，第三人在与登记权利人交易时有义务进行房屋权属情况调查，此时的第三人是属于“明知”不构成善意取得。在这一过程中，第三人的做法表明其自愿承担该争议不动产所带来的交易风险。可见，异议登记期间允许处分可以实现异议登记制度设立目的。
第三，从异议登记对现实交易的实际影响看，允许处分更有益于维持市场的稳定。从对现实交易的实际影响看这个问题，我们要考察两种学说哪一种更有益于市场的稳定。异议登记的存在已经对第三人有“震慑”的作用，明确的告诉第三人即将交易的不动产是存在风险的。那么，第三人知晓异议登记的存在后依然选择交易无非两种情况：一是对争议房屋的权属已有清楚的认识，有确实的证据可以证明该不动产属登记权利人所有;二是第三人自愿冒这个风险，属市场投机或其他原因。第一种情形下，若我们允许变更登记，第三人对房屋的产权归属是有把握的，现实生活中撤销该登记情况会很少。即使有，需要进行的也只是恢复交易前的状态，增加的是行政制度方面的成本。⑦限制处分反而会阻碍交易的进行，双方丧失了交易机会。现实生活中更容易出现的情况是因市价波动而使双方遭受损失。当房价上涨时，登记权利人会以更高价卖给其他人而损害第三人的利益，第三人只能请求承担违约责任的赔偿。当房价下跌时第三人可能会购买更低价房子而损害登记权利人的利益。综上，允许处分制度下增加了制度成本，但三方利益均未受损害;而限制处分却阻碍了交易，会给交易双方带来更大的损失，不利于市场的稳定。