降价才能拯救房地产行业

降价才能拯救房地产行业

房地产救市是这段时间市场上最火的一个词。市场中，开发商在促销；银行里，房贷在打折；税收上，政府在优惠，救市呼声一浪高过一浪。 经过最近这两年的大幅的上涨，房价与收入之间的比例远远背离了。一般国际上标准是3到6倍，现在很多地方的房价收入比已到了30倍到40倍。普通百姓要30年或者40年才能买得起一套房，远远背离了国际上这个标准。用这个房价收入比来衡量已经说明房价实在高得太离谱了。房地产的冬天还没有过去。因为很长一段时间以来，从西安、南京，救市的办法无所不用其极。许多地方政府能用的政策，基本上都用到了。有的在打擦边球，比如说有的城市它开始在税费上开始减免，这个可能应该是中央政府和国家税务总局的来的政策，被地方政府做为擦边球用了。又比如说有些地方政府说用财政补贴直接补贴购房者。这是个有广泛争议的举动，能不能全体纳税人的钱来救房地产？必须打个问号。还有在一些户口相对稀缺的城市里面，许多地方政府用户口来吸引百姓买房。 这些救市的措施，结果确实能让开发商活得更好一点了。如果救市是救了百姓的话，就比较绕了。因为房地产涉及到40多个，甚至50多个行业，相关的产业，包括农民工的就业，包括这个地方政府的一些廉租房和经济适用房的建设资金，很多都来自于土地出让金。许多地方政府的财政收入和这个模式有很紧密关系，我曾经采访过一个二线城市的一个市长。他就对我说这个地方的房地产就是龙头产业，因为土地出让金，几乎占财政收入的60%到70%。一些开发商说，说现在楼市不能降，因为越降的话，老百姓越不买。这个判断是不对的，因为买房的人实际上是两种，一种是自己要住房，所以他要去买房。这些人他不是说为了投机的，所以他看到，当你的房价真的是降到能够给他得到实惠的时候，他会去买的。只要是房价降到合理的程度，从自有住房的角度来说，百姓可能是去买的。另外，房地产的冬天其实还没有到来，现在房地产商可能遇到的不是一个冬天，而是一个冰河世纪！房地产商现在正在面临被迫调整商业模式，以前空手套白狼的魔术将会彻底失效。因为过去房地产商拿土地比较容易。但现在中央政府对土地政策控制得比较严，纷纷出台廉租房，两限房的政策就是真正来解决那些种低收入阶层购房问题。对于房地产商来说，这是一个打击。因为原来百姓只能靠房地产商盖房，现在政府增加了供应，对原来处于一个垄断地位的房地产商来毫无疑问是个巨大的打击。政府一系列房地产的政策出台，看起来好像是和地方政府救市的措施是一样的。但是仔细去看就发现实际有所出入。比如财政部规定了是从11月1号起，如果你个人首次购买90平方米以下的普通住房，那契税要下调到1%，然后买卖房子时，暂时免征印花税、个人销售住房免征土地增值税。所以都是在免掉税负，实际上是个惠民的政策。另外，政府之所以出台一些措施针对房地产市场，有两个用意，一个用意就是说真正看到老百姓现在住房比较困难，买房比较困难，所以想让中低收入阶层的人能够得到更多的实惠。第二就是在美国金融危机风暴的冲击下，不想让中国经济出现一个硬着陆，采取保经济增长的办法。但是这样的政策，恰恰被房地产商，被一些地区政府给误读了。因为这里包含一个利益所向，房地产和地方政府之间的利益，被结合的非常紧密，除了它直接要得到土地的收入，它还带动了其他的各个行业，家具行业、装修行业。作为一个地方政府，也不愿意看到地方经济一片凋零，所以就会出台各种政策，来想救房市。救市应该是救中国经济，要针对中低收入阶层的这些群众，提供一个新渠道。我们看到政府加大了对廉租房、两限房，包括一些经济适用房的加大这样的举措，实际这是个民生工程。如果救经济，要逐渐地调整，要防止房地产一枝独秀，一家坐大的局面。尽管房地产行业是中国的支柱行业，但是有见过一个柱子就能够支起来的大厦，所以现在要做的不是说要去加固房地产行业，而是要尽快地让中国的经济的发展，变得更加的平衡。 否则的话，无论是地方政府，无论是银行，还有普通老百姓，可能就都会被拴在房地产这一条绳子上。房地产行业应该让它降价，另外从地方政府的角度来说，下一步可能就是要进行一些财政制度的改革。不能再让地方财政完全依赖土地的收入，地方政府可以通过征收物业税，可以通过征收土地增值税，增加财政收入的来源。各地政府采取了许多令人眼花心乱的救市措施，很多百姓都在思考救市到底是救了谁？每次当面对这样的质疑时，许多地方政府最典型的说就是救市是救经济、救银行、救百姓。但是我每次都发现百姓似乎不怎么领情，他们并不认为你救的是百姓，反而大家会觉得救的是开发商。因此，对于政府而言，可能更需要重新校正自己对各方利益之间的关系。政府想救的是经济，开发商想救的是自己，百姓还在等待，市场依然低迷，消费者呼吁，提振中国楼市，降价才是硬道理。

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