物业管理的制度
现如今，制度的使用频率逐渐增多，制度是维护公平、公正的有效手段，是我们做事的底线要求。相信很多朋友都对拟定制度感到非常苦恼吧，下面是小编为大家收集的物业管理的制度，仅供参考，大家一起来看看吧。
物业管理的制度1
第一章 总 则
第一条 本制度的设立遵循效率优先、兼顾公平的分配原则，在遵守国家法律、法规的基础上，力争体现员工个人价值、贡献大小，保障职员生活安全的需要，促进公司与职员共同发展。
第二条 薪酬福利的内容
本制度所指的薪酬福利内容包括：
1、工资；
2、年终奖励；
3、津贴；
4、"四金"
1)社会统筹养老保险；
2)社会统筹医疗保险；
3)社会统筹失业保险；
4)社会住房公积金；
5、内部医疗保障；
6、有薪年假。
第三条 适用范围
本制度适用以下人员：
1、公司职能部门正/副总经理；
2、公司职能部门正/副总经理以下全部职员（简称职员）；
3、公司向子公司派出人员。
第二章 员工工资
第四条 员工工资由基本工资+岗位补贴构成
第五条 职能部门正/副总经理执行职务等级工资制。
第六条 职员执行职级等级工资制。职员分为高级经理级职员、经理级职员、一般职员等三个职级，每个职级又分别为3个工资等级（详见《浙江纳德物业管理有限薪级标准》）。
第七条 工资的确认：
1、职能部门正/副总经理公司批准录用或聘用时，必须进行工资确认，明确工资待遇；
2、职员经公司批准试用时，必须进行工资确认，明确工资待遇。
第八条 工资的调整：
1、根据公司人员年度考核成绩和公司经营业绩，公司每年年初调整一次工资。
2、工资调整的标准为：
总体评价优：晋升二级；
总体评价良：晋升一级；
总体评价一般：保持原工资级别。
第八条 特殊的工资调整
1、职能部门正/副总经理经批准调整工作部门和职务，其工资可作出相应调整。
2、职员经批准转正或调整工作部门、岗位、职级等，其工资可作出相应调整。
3、薪酬行情发生变化时，人员工资将作出相应调整。
第九条 公司执行工资保密制。员工如对个人工资有疑问，应直接询问综合服务部经理。
第十条 员工当月工资的支付时间为下月16日,支付的方式按有关规定执行。
第十一条 税费处理：
1、员工个人所得税自理；
2、员工个人所得税由财务部门代扣代缴。
第三章 员工津贴
第十二条 员工津贴包括以下几部分：
1、交通补贴；
2、误餐补贴；
第十三条 津贴发放的对象
凡与公司签定正式劳动合同的员工自合同生效之日起，均可享受公司发放的交通补贴和误餐补贴。
第十四条 员工在确认、调整工资的'同时，确定享受津贴的具体待遇。
第十五条 员工享受津贴的具体办法详见公司其他相关规定。
第四章 员工年终奖励
第十五条 员工年终奖励是指：公司在每年年终以员工的年度考核成绩为依据，除工资、津贴以外，给员工发放的一次性现金奖励。
第十六条 员工年终奖励的对象：具有年度考核成绩的员工。
第十七条 员工年终奖励的计算公式
员工年终奖励=基本年薪×系数
第十八条 员工年终奖励计算公式中的系数依据员工年度考核成绩而确定。
第十九条 员工年终奖励的发放按公司有关规定具体执行。
第五章 员工的"四金"
第二十条 员工的"四金"包括：
1、社会统筹养老保险；
2、社会统筹医疗保险；
3、社会统筹失业保险；
4、社会住房公积金。
第二十一条 员工"四金"属国家法定员工福利。凡与公司签定正式劳动合同的员工，自合同生效之日起，必须参加公司员工"四金"的缴纳。
第二十二条 员工"四金"的缴纳和享受的标准按照国家每年颁布的法规执行。
第二十三条 员工"四金"中涉及的个人付费部分由员工个人承担。
第六章 员工内部医疗保障
第二十四条 凡与公司签定正式劳动合同的员工，均须参加公司出资投保的团体商业医疗保险。
第二十五条 公司以员工享受团体商业医疗保险所得的保险费，支付员工住院医疗费用中公司应承担的费用。
第二十六条 员工自离职之日起，不再享有团体医
物业管理的制度2
为了加强物业管理制度，更好地为园区企业服务，根据本公司的实际情况，特制定本制度：
一、工作岗位规定
1、全体维修人员必须准时上班，不得无故迟到、早退、矿工：有事情不能上班（包括星期天休息者）都必须向直属主管请假并获批准后，方可不用上班，违者按违反厂规处理。
2、上岗时不准喝酒，不得进行与工作无关的任何活动。
3、全体维修人员遇到暂时无法维修好的设备必须及时向上级反映情况，解释原因、请求支援：当值维修员厥不能把修不好的故障设备搁置不理、不修、不通知上司及部门负责人，若因此而导致延误生产或意外事故将追究当事人之责任。
3、维修人员要认真填写维修工作单，当日工作完成情况及时与上级回报工作，整理好维修工作单上交负责人核查完成情况。
4、维修工作要及时，在接到报修信息后要及时赶到现场，出现重大情况应采取应急措施并及时向上级报告。
5、维修人员要爱护所用工具、设备、节约材料，坚持领料手续、专料专用，余料、旧料及时上缴，不得私自处理。
6、坚持原则，秉公办事，不得以工作之便谋取私利。
二、维修组长工作职责
1、负责对维修人员工作安排。
2、负责对厂区、宿舍所有机电设备的维修、保养及安全检察
3、负责机电设别零配件的筹划、申购、验收与保管。
4、完成上级交付的工作任务
三、维修员工工作职责
1、负责对厂区、蓝领公寓水路、电路、电话线路的维修、维护与保持。
2、园区所有机电设备的维修与保养。
3、完成上级交付的工作任务。
四、维修分类主要分为两大类：
（一）、无偿维修
1、公共部位维修，是指用户共用的住房主体承重结构部位包括：屋顶、楼板、梁、柱内外承重墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、垃圾箱、烟道、排气孔道、共用大厅。
2、自用部位维修，是指分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台、水、电、表及其以内的`管线、器具、暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等。
3、自用部位维修一律填写维修工作单，统计维修时需要使用的材料，写好明细上报部门主管负责购买，材料到齐后组织相关人员进行维修，费用由本公司自行承担。
（二）、有偿服务管理制度
一、有偿服务应从业主的实际需要出发，保证服务质量，不违反服务规定。
二、各项目物业服务中心有偿服务属于特约服务范围，按照物业管理规定，应当收取相应的劳务费、成本费和技术费等，但本着方便租户、为民服务的原则，应当在价格上优惠。
三、按规定对有偿服务的内容、收费标准、服务质量进行公示，并依据此进行服务收费，客户也可根据实际情况自主选择。
四、当客户需要提供有偿服务时，接待人员应热情细致、耐心了解客户的信息和服务要求、详细说明服务的流程和收费标准和原则，作好详细记录，避免服务后因收费而产生的不必要的麻烦。
五、当一时无法满足客户的服务要求时，应向客户做好解释、并表示歉意，视情况积极为客户联系外来单位进行服务。
六、当无法确定服务费用时，应由维修和项目管理人员配合到现场查看，并向就客户详细说明。
七、服务人员应在管理部门的统一指挥协调下提供有偿服务，必须服从指挥，听从安排。
八、服务人员在提供有偿服务时，应详细了解客户的要求等服务信息，并就服务的注意事项和实施步骤告之客户，征求业主同意后，方可实施，不得自作主张。
九、服务人员在完成服务项目后，应把现场整洁清理干净，并请业主进行验收。
十、经客户验收合格，在有偿服务申请派工单确认签字后，由服务人员依照所列服务费用现场收费。
十一、收取各项费用时，必须开具规定收据，严禁收钱不开票或打白条，所收款项最迟在次日上缴财务部门，不得挪用。
十二、接受红包、礼品，否则一经发现严肃处理。
物业管理的制度3
物业公司物业管理员岗位责任书
1、岗位名称:物业管理员
2、直接上级:物业公司经理
3、岗位职能:物业小区的各项业务工作
4、主要工作:
◎公司管理制度规定的工作职责
◎协调绿化、卫生、保安、车库管理员的工作
◎安排保养、维护小区内各项设施工作
◎每月负责经营性用房各项费用的收取工作
◎负责联系、接洽公司的各项维修业务工作
◎按计划完成当月工作计划,做出当月工作总结、下月工作计划,报经理批准并作为当月工资考核标准。
5、兼管工作:
◎负责编报年度、季度、月度小区设施维修计划,并督办其及时实施,对其质量负责。
◎完成领导交办的`其他工作
岗位责任人:公司经理:
物业管理的制度4
一、科学化、制度化、规范化、高起点
现代商务楼技术含量高，管理范围广，不能只凭经验办事。要积极探索制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道;要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有这样，才能达到好的管理效果。
二、加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案
商务楼的安全保卫工作很重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。由于商务楼一般在办公时间都是开放的，所以治安管理难度大。必须加强治安防范，建立和健全各种值班制度，坚持非办公时间出入大楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持下班交接检查制度。加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡逻，力求做到万无一失。同时，应全面建立客户档案，熟悉业主、租户情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保业主、租户人身和财产的安全。
三、加强消防管理，做好防火工作
由于商务楼规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，所以火灾隐患因素多。因此，商务楼防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。一定要教育员工、业主、租户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火基本技能;加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，消除事故隐患。
四、重视清洁管理
清洁好坏是商务楼管理服务水平的重要体现，关乎大厦的形象。由于商务楼一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度大，专业要求高。为此要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗干净明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒。
五、强化设备管理设施的维修保养
设备、设施的正常运行是商务楼运作的`核心。应重视对商务楼水电设施(包括高低压变电房，备用发电房，高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施)的全面管理和维修，供水供电要有应急措施。应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。要有健全的检查维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走廊、电梯间等定期检查、维修维护。对业主、租户的设备报修要及时处理，并定期检查。要做到电梯运转率不低于98%，应急发电率达到100%，消防设备完好率达到100%。
六、设立服务中心，完善配套服务
管理就是服务。为方便客人，满足客人需要，商务楼应有配套的服务，设立服务中心。帮助业主、租户办理入伙和退房手续，解决相关问题;提供问讯、商务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如协助接待来访客人，回复电话问讯，提供打字、传真、复印及订票服务等;提供其他可能的委托服务，如代客购物、代送快件等。
七、加强沟通协调，不断改进工作
要加强与业主、租户的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真接受、处理业主、租户的投诉，及时反映、解决他们提出的问题。要谨慎对待，协调好各方关系，协调配合好政府各部门的工作，还要不断改进各项管理，使各项工作指标达到同行业先进水平。
物业管理的制度5
为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，制造一个清爽、干净、文明有序的生活环境，结合《市三塘园怀园小区管理规约（草案）》、《市三塘园怀园小区议事规约（草案）》制定本制度。
一、物业管理范围：凡在小区居住的全部业主和物业使用人都纳入本管理范围。
二、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。
本届业主委员会是会设主任、委员共七名。业主委员会主要任务是监督执行《市三塘园怀园小区管理规约》、《市三塘园怀园小区议事规约》、《市三塘园怀园小区管理制度》，维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。
三、物业小区的使用与修理。
小区全体业主和物业使用人必需共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、打算。协作物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。
1、合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的干净、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自转变房屋的外貌和用途。
2、爱惜小区的公共环境。小区全部公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。
3、自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。
4、业主（饲养）宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必需由仆人牵引并即时清理排在小区公共场所的.宠物粪便。
5、机动车在小区内应掌握时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。
机动车应当放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。
本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。
6、业主需要进行房屋修理时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。修理完工后即时清理余泥垃圾。
四、物业服务费用的交纳。
本小区物业服务费包括：物业管理人员（保安）工资福利、公共场所电水费，修理费等等。
1、业主或物业使用人商定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应托付他人按期代交或准时补交。
2、对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或托付物业服务人员催缴，可采纳上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采纳相应催缴（措施）。
3、欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴状况。
4、欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。
五、（财务管理）。
本小区设收款记账员一名。本小区财会收支状况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透亮 ，接受小区全体业主监督。
本物业管理制度自20xx年一月一日起执行
本物业管理制度由业主委员会负责解释。
物业管理的制度6
为加强物业管理处与广大住户（业主）的联系，使管理处各项工作置身于住户（业主）监督之中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定对住户回访制度。
一、回访要求
1．物业管理处正、副主任把对住户（业主）的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。
2．回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。
3．回访中，对住户（业主）的`询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。
4．回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。对住户（业主）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。回访处理率达100%，投诉率力争控制在1%以下。
二、回访时间及形式
1．牧业管理处办公室主任每年登门回访1~2次。
2．物管员按区域范围分工，每月回访1次。
3．每季度召开一次楼长会，征求意见。
4．利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。
5．有针对性地对住户（业主）作专题调查，听取意见。
6．物业管理处设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交办公室主任及时处理。
7．随时热情接待来访，作好登记。
物业管理的制度7
一、管理制度的缺陷
尽管物业管理这一行业由来已久，但是在我国范围内还属于新兴行业，相关制度还不完善，这就难免在运作过程中出现各种问题。
1.物业管理法规不完善
物业管理在我国还处于起步阶段，还没有形成实际的管理工作经验，在这种情况下，很难针对居民的具体生活问题进行关注以及管理，这在某种程度上是因为有关主管部门没有制定出明确的规定，对很多方面的内容没有明确的法律条文进行约束，最终在时间的推移之下，管理工作日渐松散，致使小区环境出现污染和破坏。
2.缺乏完善的业主自治制度
由于国情不同，我国在物业领域中还没有形成完善的主管机构，相关工作的效率也很低，业主也不能够通过法律进行权益上的自我维护。
二、改善现状的'对策
总体来讲，物业管理工作在我国还需要进行进一步完善，很多矛盾性问题难以通过正规手段进行根治，很多时候出现特殊情况，没有相关法律或者规定进行约束，在这种情况下，只有对先进的管理经验进行借鉴，对整个行业进行科学规划，促进行业的整体规范，这样一来，整个物业行业才能够走向正轨与规范。
1.平衡物业市场的供给双方
就目前来讲，我国在物业管理方面所应用的模式属于自建自管型，在这种情况下，管理水平较大程度上需要依赖物业公司。在这种情况下，就需要通过开发商进行规范和约束，同时发动政府进行相关规定，出台相关政策，不直接对物业管理进行行政化干预，而是通过有效监督，促使管理公司进行规范化管理。在这个过程中，需要建立一个平等的平台，使物业管理的供需双方，无论是在权力还是义务上，都能够处于平衡状态，处于平等的位置。同时，还需要对物业管理的相关事宜进行精细化规范，明确工作流程中的每一个细节，使得管理能够拥有一个量化的标准进行评价。在这种情况下，可以使物业管理上的纠纷事件有效避免，使物业公司的工作能够有所进步。
2.强化业主的主体性地位
首先要对相关规定进行明确了解，使得业主能够明确自身权益，同时还应发挥政府的力量，明确物业管理在政府管理系统中的具体位置，一旦出现物业纠纷，政府能够及时出面，对事件发展的导向进行合理控制。同时还能够使业主认识到物业管理对于城市建设的重要作用，缓解业主与物业公司之间针锋相对的状态，在这种情况下，物业管理的状况将能够得到极大改善。[3]确立反馈机制，使得业主能够拥有对于物业管理进行评价的权力，在这种机制下，能够实现物业管理的良性运转。其次，物业公司应强化市场意识，推行商品式的服务理念，促进业主对于合理服务需求的意识，使得管理结构更加趋于合理，兼顾供需双方的实际状况及意愿。
三、结语
在我国的住宅区管理中，物业公司始终处于绝对强势的地位，在这种情况下，业主的空间被无限压缩，物业公司情绪执法，业主状告无门。面对这种现状，就应该从制度上进行思考，并作出有针对性的改革，使得整个物业管理市场能够逐渐向着国际化标准靠拢。这样一来，整个物业行业才能够逐渐步向正规，整个市场才能够处于平衡的状态。
物业管理的制度8
一、为确保业主利益，规范服务程序，提高服务标准，特制定如下制度：
１、对业主提出的各类咨询应做好记录，并予以答复。
２、对业主的误解，物管人员应进行必要的耐心解释。
３、物管经理及相关职能部门应定期对小区业主进行回访。
４、回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。
５、回访中，对业主的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。
６、回访后遇到的重大问题，应上报例会讨论，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。
８、对业主提出的各类在本物业服务范围之内的问题，应承诺解决的方法和时限，并做好记录，并在规定的时间内给予回复。
９、对已解决的问题按性质及需要在不超过三日或一周内回访业主，征求意见。
１０、对回访情况要做好完整地记录，且须由业主签字为证。
二、回访时间及形式
１、物管经理／主任每年登门回访2－5次，了解情况，解决问题、沟通关系。
２、小区物管员工按区域范围分工，每季回访1次。
３、利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。
４、有针对性地对住户（业主）作专题调查，听取意见。
５、小区设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交物管经理／主任及时处理。
６、作好回访登记。
（一）投诉事件的回访：
１、重大投诉由物管经理组织进行，一般投诉由物管员进行处理；
２、回访率应该达到100％；
３、应在投诉处理完毕后的三日内进行。
（二）维修工程的回访：
１、由小区物管员进行；
２、回访率应该达到30％；
３、应在维修完成以后的一个月以后两个月以内进行。
（三）业户报修的回访：
１、由物管管理员进行；
２、回访率应该达到30％；
３、应在维修完成以后三天以内进行。
回访人员领取《回访记录表》，通过与住户面谈、现场查看的方式进行回访，回访的内容包括质量评价、服务效果的评价、住户的满意程度评价、缺点和不足的`评价、住户意见的征集，将回访的内容简明扼要地记录在《回访记录表》上，并请住户签名确认。
管理员每月末对回访的结果进行统计和分析，对发现的回访不合格、连续就同一事项投诉两次以上、同一种维修三次以上的现象，写成统计分析报告，以书面形式上报物管经理审阅，并做出解决方案。
物业管理的制度9
1、警械、警具是物业公司的财产，使用人必须爱护和保管好。
2、警械、警具的使用有一定的约束力，必须依法使用，不得随意乱用。对讲机为工作之工具，不得利用对讲机聊天或讲一些无关工作的话，违者重罚。
3、警械、警具仅供安管员执勤时使用，严禁转借他人，不准个人携带外出。
4、对讲机、警棒由安管员上班执勤时使用。警棒的佩带必须严肃，不得随意弯曲、甩摆、炫耀警棒，所有人员均需将对讲机挂在右侧，与客人讲话时，尽量将音量放低。
5、对讲机在工作时间内，要保持工作状态，不得无故关闭，严禁调整对讲机使用频率。
6、安管员交接班时，要作好警械、警具的'检验工作，并在当值记录上双方签字；如发现丢失或损坏，根据当值记录追究有关责任人的责任（包括经济赔偿）。
7、如在执勤过程中，发生突发事件等特殊原因，造成警械、警具的损坏或丢失、要立即报告主管负责人，主管负责人根据实际情况进行上报主任处理。
物业管理的制度10
1.目的
通过对前期物业管理的控制,确保房屋保持正常的使用功能,为住户提供良好的居住环境,满足住户的需要。
2.范围
本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。
3.职责
3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。
3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。
4.控制程序
4.1 策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作,掌握工程的基本情况和质量状况,根据物业的规模、设施、环境等具体情况,组织物业管理机构。
4.2 接管验收
4.2.1 由策划与营销中心根据物业管理移交的安排,组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。
4.2.2 物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料,对检查验收中发现的问题,由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在'物业管理接管验收记录表'中进行记录。
4.2.3 接管验收合格后,由参加验收各方在'物业管理接管验收记录表'中签署验收合格意见,办理工程项目的有关文件资料的移交工作,移交文件资料主要包括:
a)工程项目的整套技术资料;
b)工程质量保修书和工程使用说明书。
4.3 由物业管理机构负责组织物业管理队伍,制定有关的管理制度:
4.3.1 根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置,满足前期物业管理的要求。
4.3.2 组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍,对招聘人员签定用工合同,作好岗前技能培训。
4.3.3 制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的'有关规章制度,并作好培训工作。
4.4 联络、沟通社会有关部门,包括:街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门,建立代办服务项目的管理网络。
4.5 办理前期物业管理的入伙手续
4.5.1 及时向住户发送有关的入住函件,包括:'入伙通知书'、'入伙手续书'和'收费通知书'。
4.5.2 做好住户入住的服务工作:
a)向住户介绍物业区域的情况,接收住户的咨询;
b)住户签定'管理公约';
c)组织住户验收房屋,验收合格后进行房屋的移交;
d)根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求,制订'装修管理规定',做好对住户装修的有关服务工作。
4.6 由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作:
4.6.1 保洁绿化工作,执行q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》。
4.6.2 治安保卫工作执行q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。
4.6.3 工程质量保修执行q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》。
4.6.4 物业管理机构根据'管理公约'规定的收费标准和方法,收缴物业管理费。
4.7依据q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》,做好顾客意见投诉的处理工作。
5.质量记录
5.1 qr23-01物业管理接管验收登记表
5.2 qr23-02入伙通知书
5.3 qr23-03入伙手续书
6.支持性文件
6.1 q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。
6.2 q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》
6.3 q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》
6.4 q/tzh-wi-041《顾客满意度调
物业管理的制度11
结合物业管理行业安防工作的特殊性和国家法律法规、地方政府有关对安防工作要求，为规范项目公司护卫员的日常工作管理，制定如下管理制度，请遵照贯彻执行。
1.新入职的护卫员，分包公司应向项目公司主管部门提供如下证件备案:暂住证、户口所在地公安机关出具的无违法行为证明、医院体检合格证明等复印件。
2.护卫员每月工资有分包公司结算。若可能涉及赔偿责任，项目公司可暂缓支付分包服务费。若分包公司对其责任没有疑义，应扣除相应的费用。
3.《分包公司费用结算单》各项目公司应根据合同要求结算日前填写完成，无特殊情况应按合同规定办理。
4.公司员工均可向保安分包公司介绍、推荐护卫员，但任何人不得未经分包公司同意擅自安排护卫员。
5.分包公司对新到职护卫员应按照分包合同要求进行登记，项目公司要严格按照合同要求的39;标准执行。
6.项目公司根据实际需要，增加或减少安防人员数量时，应书面方式报公司经公司批准后按照分包合同要求执行。
7.护卫员辞工，应根据分包服务合同要求办理辞工手续，经同意后分包公司将补充人员送达项目后方可离职。
8.项目公司在检查工作时发现的问题以及对违纪的'护卫员，有权建议分包公司对其进行奖罚。
9.护卫员因事请假外出，要严格执行请、销假制度。
物业管理的制度12
一.物业管理档案建立与管理规定:
1.项目的档案资料规定由管理处总物业经理负责监督保管,由管理处行政人事助理专职文件存档、注记工作。
2.有关物业验收档案、图则、业主及用户资料、管理制度、合约及附件设备设施档案及保养制度、财务报告、员工人事资料等档案要求集中存档,文件柜要求上锁,未经总物业经理许可,他人不得动用。
3.物业档案资料必须按公司规定要求存档,做到图有袋、文有夹,报告类文件编目录索引,档案类文件有存档文件清单及编号目录。
4.物业档案目录及存档文件清单每季度上报公司备案。
5.物业档案在历任总物业经理调职、离任时应向公司或接任者办理移交手续,经确认后方可离任。
6.物业档案日常需经常使用部分应复印备份,原件存放在档案中不得随意使用。
7.因工作需要传阅、复印专管部分档案资料的,需经物业总物业经理书面确认,如有违反的做泄密处理。
8.公司将定期巡查上述规定所提及之要求落实情况,对不符合要求的保管责任人将做适当处分。
9.物业档案资料因保管不当而导致遗失、泄密的`,对物业管理有重大影响及损害物业和公司利益的,管理处将视情节轻重追究当事人责任,并保留追究其法律责任的权利。
物业管理的制度13
一、管理制度的缺陷
尽管物业管理这一行业由来已久，但是在我国范围内还属于新兴行业，相关制度还不完善，这就难免在运作过程中消失各种问题。
1、物业管理法规不完善
物业管理在我国还处于起步阶段，还没有形成实际的管理工作（阅历），在这种状况下，很难针对居民的详细生活问题进行关注以及管理，这在某种程度上是由于有关主管部门没有制定出明确的规定，对许多方面的内容没有明确的法律条文进行约束，最终在时间的推移之下，管理工作日渐松散，致使小区环境消失污染和破坏。
2、缺乏完善的业主自治制度
由于国情不同，我国在物业领域中还没有形成完善的主管机构，相关工作的效率也很低，业主也不能够通过法律进行权益上的自我维护。
二、改善现状的对策
总体来讲，物业管理工作在我国还需要进行进一步完善，许多冲突性问题难以通过正规手段进行根治，许多时候消失特别状况，没有相关法律或者规定进行约束，在这种状况下，只有对先进的管理阅历进行借鉴，对整个行业进行科学规划，促进行业的整体规范，这样一来，整个物业行业才能够走向正轨与规范。
1、平衡物业市场的供应双方
就目前来讲，我国在物业管理方面所应用的模式属于自建自管型，在这种状况下，管理水平较大程度上需要依靠物业公司。在这种状况下，就需要通过开发商进行规范和约束，同时发动政府进行相关规定，出台相关政策，不直接对物业管理进行行政化干预，而是通过有效监督，促使管理公司进行规范化管理。在这个过程中，需要建立一个公平的平台，使物业管理的供需双方，无论是在权力还是义务上，都能够处于平衡状态，处于公平的位置。同时，还需要对物业管理的相关事宜进行精细化规范，明确工作流程中的每一个细节，使得管理能够拥有一个量化的标准进行评价。在这种状况下，可以使物业管理上的纠纷大事有效避开，使物业公司的工作能够有所进步。
2、强化业主的主体性地位
首先要对相关规定进行明确了解，使得业主能够明确自身权益，同时还应发挥政府的力气，明确物业管理在政府管理系统中的详细位置，一旦消失物业纠纷，政府能够准时出面，对大事进展的`导向进行合理掌握。同时还能够使业主熟悉到物业管理对于城市建设的重要作用，缓解业主与物业公司之间针锋相对的状态，在这种状况下，物业管理的状况将能够得到极大改善。[3]确立反馈机制，使得业主能够拥有对于物业管理进行评价的权力，在这种机制下，能够实现物业管理的良性运转。其次，物业公司应强化市场意识，推行商品式的服务理念，促进业主对于合理服务需求的意识，使得管理结构更加趋于合理，兼顾供需双方的实际状况及意愿。
三、结语
在我国的住宅区管理中，物业公司始终处于肯定强势的地位，在这种状况下，业主的空间被无限压缩，物业公司心情执法，业主状告无门。面对这种现状，就应当从制度上进行思索，并作出有针对性的改革，使得整个物业管理市场能够渐渐向着国际化标准靠拢。这样一来，整个物业行业才能够渐渐步向正规，整个市场才能够处于平衡的状态。
物业管理的制度14
一、财务会计管理的涵义
财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。在物业管理经营过程中，各类管理服务费、特约代办服务费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等，就构成了物业管理公司的资金运行。物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理，在资金运行过程中，包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政府有关规定，规范物业管理企业的财务行为，加强财务管理和经济核算。物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益，扩大收入来源，使物业不断保值增值，许多物业管理公司实行“一业为主，多种经营”的方针，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有出租物业及其他提供有偿服务服务机构。财务管理的主要内容有：对资金筹集运用的管理，固定资产和经租房产租金的管理，租金收支管理，商品房资金的管理，物业有偿服务管理费的管理，流动资金和专用资金的管理，资金分配的管理，财务收支汇总平衡等等。
财务管理的任务是：
（一）筹集、管理资金
这就是要保证物业经营的需要，加快资金周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入，要大力组织租金收入，加强有偿服务管理费的收费工作，做到应收尽受，提高回收率。另外，在资金使用上，对各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费。充分发挥资金的效果。
（二）经济核算
通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低修缮、维修、养护成本，不断降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益。
（三）多元经营
积极组织资金，开辟物业经营市场，“一业为主，多元经营”，不断寻求物业经营的新生长点，不断拓展物业经营的新领域，形成新优势。
（四）财务监督
实行财务监督，维护财经纪律。物业管理公司的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划，对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。同时，要在分配收益上严格遵守国家规定，及时上缴各种税金，弥补以前年度亏损，提取法定公积金、公益金，并向投资者分配利润。
二、财务会计管理制度
财务管理制度是物业管理公司内部管理的`重要制度，是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。可分为以下几类制度：
（一）会计核算方法及凭证账册制度
（1）管理部采用借贷复式计账法，会计科目和核算方法以企业单位预算会计为主，结合管理部的实际，设置银行现金日记账、总分类账、各项明细分类账；
（2）原始凭证是计账的依据，财会人员必须认真审核各种原始凭证，要求一切原始凭证必须手续完备、合法，内容真实，数字正确，日期和印章齐全，大、小写相符等，不得有白条报账，不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后，才能填制记账凭证，据以记账；
（3）财会记账员应对一切原始凭证记账负责，账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹，记账应使用钢笔，不准用铅笔或圆珠笔，发生错误应根据性质，采用划线更正或红线更正。凭证、账册应根据专人列册登记，妥善保管，不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理；
（4）指定专人保管一切未使用的重要空白凭证，如支票、现金收据、发货票据等，动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作废的支票，应注销作废章，妥善保存，不得销毁废弃。
（二）货币资金管理制度
（1）严格按照国家有关现金管理制度的规定，除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线；
（2）做好库存现金的保管工作，有关证券和现金必须放在银箱内，确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对，做好备用金的管理，库存现金不得超过银行规定的限额。
①建立健全现金账目，做到日清月结，钱账相符，杜绝白条抵库或账外现金，禁止私立“小金库”；
②对超过现金收付限额以上的收付款项，必须通过银行结算。
（三）费用现金报销制度
为了加强现金报销管理，严格执行财政纪律，对各项现金报销拟定以下制度：
（1）差旅费报销制度（具体内容略，下同）；
（2）加班费报销制度：
（3）医药费报销制度；
（4）客饭招待费报销制度。
（四）往来账目清理制度
做好结账收付款的工作是保证管理正常运转的重要环节。财务人员要及时结账收款，摧收应收账款。过月未收的账款，要上门催收。对月终尚未清理的债权债务，应查明原因，列出清册。财会人员不能解决的事项应及时上报领导。
（五）会计报表制度
会计报表是经营收支执行情况的重要组成部分，其书写报告是领导和上级主管部门了解管理部经济状况和领导工作的重要信息资料，也是编制下半年收支计划的重要依据。所以，要保证报表的数据准确，内容完整，报送及时，手续完备。对年度结算报表，应附有分析收支计划执行情况的说明。
（六）固定资产管理制度
1．固定资产的涵义
固定资产是指使用期限较长，单位价值较高，在使用过程中保持原有实物形态的资产，是管理部门进行有偿服务所必须的物质条件。为保证固定资产的安全完整，提高使用效率，应管好用好这些资产，提高服务效益和经济效益。
2．固定资产的范围和分类
（1）凡单价在200元以上的一般设备，单价在500元以上的专用设备，其耐用时间在一年以上的，均列为固定资产；
（2）不满上述金额的设备而耐用时间在一年以上的大批量同类财产，也列为固定资产；
（3）固定资产分为房屋及建筑物，专用设备，家具设备，电器设备，一般设备等大类。
3．固定资产的账务处理
（1）固定资产实行分级管理，物资管理部门应建立分类明细账和固定资产登记卡，使用部门应掌握本部门的物品情况，建立物品使用登记卡；
（2）购入、自制和馈赠的固定资产，一律开具验收单，并填写登记卡，标明编号；
（3）固定资产领用时应填写领用单，并由使用人在登记卡上签名，表明其设备由其保管使用；调离岗位时应将物品缴回，并注销账卡；
（4）固定资产的报废、报损，应由部门填写报废、报损单，经财产管理部门审核后，按批准权限逐级审批，方可核销；
（5）固定资金调拨，应严格按规定办理。调拨时，先由部门填写调拨申请单，经双方部门领导和上级主管部门签章后有效，使用部门不得自行处理。
4．固定资产的管理职能
（1）固定资产管理员应负责管理部全部财产的管理，办理固定资产的购置、验收、领发、建卡、报废、报损的处理及账务核算工作，做到账、卡、物相符，每年末进行一次清点、核账，并及时调整账目；
（2）为保证固定资产账、卡、物的准确性，管理部门和使用部门要相互配合，定期进行盘点，盈、亏要填表，通过财务部门调整账、卡。
三、财务管理的机构及职责
（一）财务部门机构的设置
物业管理公司的财务会计与其他行业的机构设置也大致相同，只是工作内容和方法有物业管理行业的特点。根据物业管理公司的具体情况、资质等级及规模大小、人员可以灵活配备。财会部门一般可设置下列人员：财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、统计员、收费员。
（二）财会人员的岗位职责
1．财会部经理
（1）向企业领导人负责，组织公司的财会管理工作，当好企业负责人的经营管理参谋；
（2）每月、每季审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分析报表，送企业法人审阅；
（3）检查、监督物业管理各项费用的及时收缴，保证企业资金的正常运转；
（4）审核控制各项费用的支出，杜绝浪费；
（5）合理有效地经营管理好企业的金融资产，为企业创造利润；
（6）根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件，制定财会管理具体制度和操作程序；
（7）组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定；
（8）研究熟悉和实施相关的工商、财会及税务、物价等管理制度，运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。
2．主管会计
（1）向部门经理负责，具体组织好本部门的日常管理工作；
（2）每日做好各种会计凭证和账务处理工作；
（3）每月、每季按时做好各种会计报表，定期向业主委员会公布管理收缴及使用情况；
（4）负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目，向企业领导及时汇报工作情况；
（5）检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；
（6）按照物业管理的行业特点和需要，分类计账；完成企业领导交办的财会工作。
3．出纳
（1）遵守公司员工守则和财务管理制度；
（2）管理好公司的现金收付、银行存款的存取，保管现金、有价证券、银行支票等；
（3）及时追收企业各种应收款项，保护企业和业主利益不受损失；
（4）编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作；
（5）及时办理各项转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符，并交会计作账。
4．统计员（电脑员）
（1）及时统计、存储各种费用收付资料，供主管会计参考；
（2）维护好电脑设备，保管好所有资料，对变动资料数据应及时修改并存储；
（3）及时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴。
5．收费员
物业管理企业所辖区业主（住户）较多时，可专门在各管理处配备收款员，其职责是：
（1）负责物业管理费等各项费用的通知和收缴；
（2）对缴费情况随时进行统计，及时追讨欠缴费用；
（3）承接与物业管理相关的经营服务收费，为业主办理各项公用事业费的缴付；
（4）和业主（使用人）交朋友，争取他们对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务；
（5）完成企业和部门领导交办的其他任务。
物业管理的制度15
岗位职责：
1、直接上级:项目经理。
2、做好本班各种质量登记处的记录、反馈。
3、对日常工作进行自检和互检,做好标识。
4、坚守工作岗位,按规定着装并佩戴工作证,仪表端庄,精神饱满,全天候热情为经营者及业主服务。
5、管理好各机电设备正常运行,保证市场用电设备每天都处于最佳状态,为经营者及业主创造理想的生活环境。
6、重要机房严格遵守门禁制度,保持室内卫生整洁。
7、负责市场的'各项设备及管道的保养和维修,每天必须进行日常的清洁、保养和巡视检查,并做好保养记录。
8、积极参与改造完善公共设施及配套设施,对经营者及业主的装修咨询提供技术上的建议和监督工作。
9、发现用电设备运转过程中的异常现象,要立即报告上级,对突发性故障应以最快时间修复,减低对经营者及业主工作生活的影响。
10、坚持修旧利废,控制能源降低成本,提高效益,热情为经营者及业主提供优良服务。
11、服从分配,工作认真,完毕有记录。
12、讲文明,有礼貌,接受监督,经营者及业主投诉立即解决,重大问题立即向上级报告。
13、努力学习业务知识,熟悉图纸资料,提高工作能力、应变能力。
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