房屋租赁新政：用足存量房 推进货币化
近日，国务院常务会议提出，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场获得政策刺激。
5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。
会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。
为发展住房租赁市场，国务院常务会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。
发展住房租赁市场的一个前提，就是房源的筹措问题。
国务院常务会议提出，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
同策咨询研究部总监张宏伟对《第一财经日报》记者表示，强调发展住房租赁市场，原因之一就是市场上有不少存量房闲置，包括新房和二手房，需要采取措施解决闲置问题。
今年1月，陕西省政府发布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设工作的通知》，明确提出，打通保障性安居工程与存量商品房通道，支持各地把适合或经改造符合公共租赁住房条件的'存量商品房，转为公共租赁住房房源。《陕西日报》的报道称，截至2015年11月末，陕西全省商品房屋待售面积为599.24万平方米，去库存周期约为21个月。
此次国务院常务会议明确，推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。
除此之外，国务院常务会议还提出，要完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应;强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。
张宏伟说，从鼓励住房租赁市场发展的政策面，尤其是金融政策面来看，未来房地产信托投资基金(REITs)的推进速度会加快。张宏伟说，尤其在市场成熟度较高的城市，比如北上广深，以资产管理为特征的业务市场空间会更大，“很多开发商和房地产服务类企业，都在向这方面转型。”
解读
我国房屋租赁市场涉及亿人年租金破万亿
住建部房地产市场监管司司长高志勇透露，目前租赁市场涉及人口在1亿以上，年租金已经突破1万亿元。这一巨大市场也将成为房企转型升级机遇期。
当前，我国发展房地产租赁行业还面临不少瓶颈。据有关人士介绍，对于租赁行业来说，长租行业算新兴产业，税负仍然较重。另外由于企业都是轻资产运营，但目前国内对轻资产的公司都缺少抵押解决方案，因此借贷较难或需要较高利率。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉算过一笔账，按当前房地产税收政策，出租房屋要缴营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5%左右。没有政策支持，住房租赁市场很难挣到钱，也很难形成规模化，企业不易做大做强。
从需求端看，我国的房地产市场形态，正由增量转为增量与存量同时发展，部分一线城市出现二手房交易超过新房的情况。居民消费观念也开始从购买为主转向购租并举。
据全国人口普查数据显示，约有25.8%城市居民租房，其中政府廉租房和私人出租房占比分别为2.7%和23.1%。在许多发达国家和地区，租赁住房供给中，机构出租房源往往占到租赁总供给的25%-30%。
中国房地产业协会原副会长朱中一表示，推动房屋租赁市场规模化发展有利于降低消费者入市成本和购房压力，使其从长期购房还款转变为短期租金模式。
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