房地产调控论文

房地产调控论文1

　　摘要:过去20多年来房地产行业的飞速发展, 对中国的宏观经济调控起到了巨大的作用, 也极大地影响了人们的生活.在众多影响居民消费水平的因素中, 关系到国计民生的房地产价格变动对其产生的影响不容小觑.本文通过1992年-20xx年的相关数据, 利用计量经济学知识建立数学模型, 用模型来分析房地产市场价格波动对居民消费有无影响以及影响程度的大小, 然后在关于房地产的调控方面提出了建议措施.

　　关键词:房价波动; 城镇居民消费; 影响程度; 模型检验;

　　1 引言

　　从经济学理论中我们可以知道, 影响居民消费的主要因素是收入及其拥有的财富量.这里的财富不仅仅是指金融资产价值, 还包括实体资产, 其中房产占了很大比重.庇古的财富效益理论中提到物价变动也是影响居民消费的重要因素.经过1998年的房改以来, 房地产的这把烈火烧遍大江南北, 20xx年住宅商品房平均销售价格也由1992年的每平方米996元上涨到6473元, 增长了6.5倍, 在北京、上海等一线城市房屋收入比甚至都超过了20, 对居民的生活产生了重要影响.国内外的学者对这个问题有截然相反的两种态度, 例如Case、Yoshikawa、藏旭恒、陈淑云等学者认为房价上涨对消费具有明显作用;而Elliott、Sock-Yong Phang、李成武、周建军等则认为房价上涨对消费不具有刺激作用.总结为房地产价格的上涨会带来几方面的影响:导致有房者财富的增加, 从而提高了居民消费能力;导致无房者的购房压力, 在收入不变的情况下, 变相的减少了其他消费的能力或者说总量;对于房地产消费来说, 房地产价格的上涨会促进房地产投资, 促进房产消费.因此通过建立数学模型的来研究房地产市场价格的波动, 从中分析其对居民消费影响的关系具有极为重要的意义.

　　2 模型的设定

　　2.1 变量选择与样本数据

　　为了直观确切地研究房地产价格波动对城镇居民人均消费支出Y的影响, 选择能影响居民消费的变量住宅商品房平均销售价格 (元/平方米) 为X1、人均GDP (元) 为X2、城镇登记失业率 (%) 为X3.1992-20xx年解释变量与被解释变量的相关数据如表1所示, 来源于《中国统计年鉴》.

　　2.2 模型数学形式的确定

　　2.2.1 分析设定模型

　　住宅商品房平均销售价格X1意义:住宅商品房价格越高, 表明该地越发达, 人民生活水平越高, 人均消费支出也将越高, 可见二者是正相关关系;人均生产总值X2意义:人均生产总值越高, 每个个体拥有的财富将越多, 购买能力也越强, 人均消费支出也将越高, 可见二者是正相关关系;城镇登记失业率X3意义:城镇登记失业率较高, 表明自愿失业者人数增多, 居民更加地追求高质量的生活, 人民生活水平越高人均消费支出也将越高, 或者失业率是由于经济发展较快时一些被淘汰的失业者引起的, 此时人们生活水平整体还是提高, 可见二者也是正相关关系.为验证被解释变量与解释变量间的具体关系, 首先利用EViews作趋势图和散点图, 结果均显示出Y与X1、X2几乎呈现线性增长, 而X3在多数年份呈现水平波动.可以初步建立方程模型为 (μ为随机扰动项) :

　　2.2.2 对模型做回归

　　根据回归结果, 模型写为如下:

　　3 模型的检验及修正

　　3.1 经济意义检验

　　由回归结果可知:在其他因素不变的情况下, 当平均每平方米商品房销售价格增长1元、人均GDP每增长1元、城镇登记失业率每增加1%, 城镇居民消费支出将分别增加0.2363元、0.3217元、969.28元.符号符合经济意义, 该模型可初步通过经济意义上的检验.

　　3.2 统计意义上的检验

　　3.2.1 拟合优度检验 (R检验)

　　R=0.9987, R=0.9985, 说明所建模型整体上对样本数据拟合很好, 即解释变量"住宅商品房平均销售价格 (X1) 、人均GDP (X2) 、城镇登记失业率 (X3) "对被解释变量"城镇居民人均消费性支出 (Y) "的绝大部分差异做出了解释.

　　3.2.2 F检验

　　针对H0:β1=β2=β3=0, 给定显着性水平α=0.05, 在F分布表中查出自由度为k=3和n-k-1=20的临界值Fα (3, 20) =8.66, 由F=5112>Fα (3, 20) =8.66, 应拒绝原假设H0:β1=β2=β3=0, 说明回归方程显着, 即列入模型的解释变量联合起来确实对被解释变量有显着影响.

　　3.2.3 t检验

　　分别针对H0:βj=0 (j=0, 1, 2, 3) , 给定显着性水平α=0.05, 查t分布表的自由度为n-k-1=20的临界值tα/2 (n-k-1) =2.086.由图2中的数据可得, 与β0、β1、β2、β3对应的t统计量分别为-4.75、2.52、21.83、10.74, 其绝对值全都大于tα/2 (n-k) =2.101, 这说明在显着水平α=0.05下, 分别都应当拒绝原假设H0:βj=0, 也就是说, 当在其他解释变量不变的情况下, 解释变量分别对被解释变量都有显着影响.

　　3.3 计量经济意义检验

　　3.3.1 多重共线性检验 (简单相关系数法)

　　检验:用简单相关系数法检验多重共线性, 得到结果为:X1与X2的相关系数为0.9743、X1与X3的相关系数为0.6675、X2与X3之间的相关系数为0.7010, 可见自变量之间存在多重共线性.

　　修正:采用逐步回归法来修正多重共线性, 分别用Y和自变量做回归, 发现回归结果中X2对Y的贡献最大, 因此引入X2作为基础变量, 然后依次加入X1和X3发现加入X1时模型显着变好, 再依次引入X3发现最终模型没有更好的改善.通过分析确定了最终函数应为Y=f (X2, X1) , 所以使用Y=1594.9685+0.3696X2+0.1383X1.

　　3.3.2 异方差性检验 (white检验法)

　　检验:利用white检验法对回归模型进行异方差性检验, 结果为:n R=16.9467, 由White检验知, 在α=0.05下, 查X分布表, 得临界值X (0.05)<7.81<n R=16.9467, 所以模型中存在异方差.

　　修正:利用加权最小二乘法进行修正, 首先假设权重为W1=1/resid^2, 生成新变量:GENR W1=1/resid^2, 然后做回归:LS (W=W1) Y C X2X1, 得到模型为:Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1, 当再次对所得新模型再次进行WHITE检验时, 新模型已不存在异方差.因此修正后的模型可用.

　　3.3.3 自相关性检验 (偏相关系数检验法)

　　检验:用偏相关系数检验法来检验自相关性.假设滞后期为12, 得到残差与各期相关系数和偏相关系数.可知, 模型中不存在一阶自相关, 更不存在高阶自相关.所以模型最终确定为Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1.

　　4 研究结论及建议措施

　　4.1 研究结论及其解释

　　模型经过检验以及修正之后最终确定为Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1.表明商品房平均销售价格和人均GDP都对城镇居民消费水平有影响.

　　在商品房以及人均GDP价格不变时, 城镇居民消费为20xx.5479元.这部分不受收入高低的影响消费属于自发消费, 多用于生活必需品等.符合生活实际和经济学解释.当其他因素不变, 商品房平均销售价格每增长1元/平方米、城镇居民消费增加0.5113元, 可见房价上涨的速度超过了居民消费水平的上涨速度, 政府应采取适当的措施来调控房地产价格.当其他因素不变时, 人均GDP每增长1元、城镇居民消费增长0.3075元, 可见居民手里的消费大约占收入的1/3, 表明当居民收入提高时, 并不会选择全部将其消费, 还会有2/3的用于储蓄或者投资等.综上所述, 最终所得模型在经济意义检验上完全能适应经济现象, 且各项检验均通过, 因此确定为最终模型.

　　4.2 建议措施

　　4.2.1 健全房屋信息发布机制

　　应建立一个完善、公开透明的信息发布平台, 能够发布房地产商以及政府的市场信息也可以查询每一个居民的基本住房信息.在公布信息时尽可能地完善、详尽、透明, 这样不但可以减少寻租行为的发生也可以监管房地产商, 而且可以减少信息不对称产生的问题, 也方便政府进行宏观调控, 建立良好的房地产市场秩序.

　　4.2.2 灵活土地供应方式

　　在中央财政与地方财政分开后, 地方政府只能靠买卖土地的收入来进行财政建设的需要, 因此房价上涨是必然的趋势.应该进一步规范土地的买卖租让的方式, 在审计预算工作中纳入土地租金的使用.此外, 政府可以先规划土地的建设和使用方向, 然后再让开发商进行建设, 开发商建成之后再进行房屋的出售, 这样可以强化政府的主导作用、对开发商进行了限制、也会使得房屋的价格更为合理.

　　4.2.3 通过阶梯税制适时征收房产税

　　通过征收房产税可以使得房地产的产权登记更为明晰、能够有效控制每个人手上的房源.按照房子的数量以及人均住房面积来进行阶梯状征税, 房产越多、要付出的税收成本也就越大, 这样可以有效控制二手房的炒作交易行为.此外还应当设置一个合理的征税起点, 随着二胎政策的开放, 家庭住房需求也会增加, 并且各地居民的生活水平不同, 也应因地制宜地征收不同的税率.

　　4.2.4 借鉴国外的成功经验

　　美国的住房金融体系、日本推进住房资产证券化、印度、韩国的公共住房银行模式, 这些发达国家都是在调控房价方面做得比较成功的典范, 其中日本的法律体制和我国的比较相近, 我们可以借鉴他们成功的经验将其"中国化", 然后应运到我国房地产的调控中来, 进行我国房地产资产证券化的发展.

　　5 总结

　　近年来, 伴随着社会快速发展的同时, 居民消费水平也显着提高.而民消费水平中, 除以上两个重要因素外, 还受居民储蓄、通货膨胀、自身消费观念、对未来消费的预期、社会保障水平等众多因素的影响.其中房地产价格的波动对居民的消费影响中不仅有财富效应、挤出效益、替代效益还包括财富转移效益.近几年房地产价格的快速增长, 影响到居民的住房问题, 不能妥善处理住房问题将会对社会的和谐稳定发展带来极大的方面影响, 因此对房地产价格的调控是国家和政府亟待解决且刻不容缓的任务.

　　参考文献

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房地产调控论文2

　　我国房地产调控的效果一直不尽如人意，房价几乎单边上涨，似乎越调控，房价越高。我们认为，其中主要原因之一就是没有将房地产供给调控与需求调控并重。今年10月，国内多个房价上涨较快的热点城市再次推出了房地产调控政策。从密集的调控政策可以感受到大家对房价高企、资产泡沫和中国经济未来的担忧。总的来说，需求调控主要侧重于短期，供给调控则更加侧重于中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。我国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合，并处理好房地产市场与经济发展的关系。

　　我国房地产调控以需求调控为主

　　我国房地产周期的拐点和房地产调控政策具有较高的一致性，反映了我国房地产调控以短期需求调控为主的特征：当房价过高时，通过抑制需求来给市场降温；而在房地产低迷或萎缩的时期，同样是运用促进需求的手段进行调控。例如，20xx年出台一系列需求调控措施后（包括取消住房贷款利率优惠政策、上调房贷首付比例等），房地产销售增速有了明显回落；房地产市场在20xx年、20xx年的上行，以及最近一轮房价上涨（20xx年底开始），也都和各部门放松对需求的管制有关（见图1）。

　　最近，热点城市再次推出房地产调控政策。以北京为例，9月30日发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》提出了加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构，加快自住型商品住房用地供应，强化“控地价、限房价”的交易方式，进一步完善差别化住房信贷政策等措施。上海继“沪九条”之后，又于10月8日公布六条措施，严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策，以确保房地产市场平稳健康发展。

　　通过比较几个一线城市近期的房地产调控新政可以看到（见表1），各地房地产调控举措中，既有需求调控，也有供给调控，但仍然以需求调控（如限贷、限购政策）为主。并且，需求调控的措施更加具体、可落实，而供给方面的调控举措则比较笼统，而且是原则性的，短期内也难以落实。由于需求调控直接通过硬性标准抑制了交易量，效果几乎是立竿见影的，但却不是一个“治本”的方法。并且，我国房地产供给方面的问题比较突出。

　　房地产市场供给方面的问题较为突出

　　我国房地产市场供给端的问题比较突出，一二线城市与三四线城市形成了分化。今年年初以来，一线城市的住宅价格同比增速持续较三线城市高出十几个百分点。从百城住宅价格指数来看，20xx年9月，一线、二线和三线城市住宅价格同比分别增长26.72%、14.87%和6.79%.供给稀缺是热点城市房价高涨的最显性的原因。

　　第一，住宅用地和新建住宅供应不足。国有建设用地供应面积近年来呈逐年下降趋势，其中房地产用地面积下降更多。20xx~2015年，全国房地产用地占供地面积的比例分别为27.4%、24.8%和22.5%（见图2和图3）。据有关方面监测，在16个热点城市中，有8个城市住宅用地供应量少于上年同期。厦门减少50.2%,上海减少47.5%,广州减少41.9%,北京减少30.8%,苏州减少21.1%,济南减少21%,南京减少13%,无锡减少9.1%.在16个热点城市中，有6个城市商品房住宅批准预售面积同比下降。北京下降32%,无锡下降27.2%,厦门下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.从地价监测情况来看（见表2），一线城市住宅用地的同比、环比增速均持续且显着地高于其他用途地价。

　　第二，房地产的潜在供给难以满足居民对房地产的需求。截至20xx年9月末，全国房地产开发贷款余额7.04万亿元，同比增长7.56%,增速比上月末低0.41个百分点，比上年末低9.09个百分点；自20xx年6月份以来总体趋于回落，反映房地产潜在供给下降。购房贷款余额17.93万亿元，同比增长33.36%,增速比上月末高0.82个百分点，比上年末高8.63个百分点，反映购房需求依然在上升。今年前九个月新增的个人购房贷款约3.6万亿元，同比多增约1.8万亿元。

　　第三，需求端的数量管制虽然使人们看得见的成交量下降，房价增速放缓，却并不能改变公众对一线城市房价上涨的预期。直接从需求的角度进行数量管制，甚至有可能强化房价上涨的预期。今年7月份，全国住户部门中长期贷款增4773亿元，同比多增1984亿元，占全部对实体经济贷款（4636亿元）的102.96%.尽管这一情形在近期已经有所缓解，但9月份新增个人住房贷款依然占人民币贷款增量的39%.居民部门加杠杆的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江苏、广东、浙江、北京和上海房地产贷款余额同比增速分别为33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分别比上月末提高0.77个、0.54个、0.5个、2.06个和0.30个百分点。 5省（市）房地产贷款余额占全国房地产贷款余额的42.50%,比上月末提高0.07个百分点。供给的增加则更有利于稳定预期，应当重视预期管理对房地产市场平稳、健康发展的重要性，但目前房地产调控中对于供给的措施依然比较抽象和笼统。

　　供给调控的意义及着力点

　　相比于需求调控，供给调控有利于从更加基础的层面改善我国房地产市场的运行。我国土地资本化的模式以及当前各种资源集中于大城市的现实，都意味着我们需要从供给的角度寻求方法。

　　一是合理地为中国经济的发展提供融资。在我国经济发展的过程中，土地资本化发挥着重要的作用。地方政府竞相追逐促进当地经济增长，需要一定的政府财力支撑。一方面，政府以低价形式将土地转让给工业企业，吸引企业投资并拉动就业，进而带动当地经济和政府税收的增长，在这个过程中，土地也随着经济的发展而增值；另一方面，作为住宅用地的土地要素通过拍卖的形式转让给房地产商，供房地产商开发建设成商业地产用于居民购买，政府一般可以从中获得大量的土地财政收入。

　　根据最新的测算，在房价的构成中，政府所得占房价的六成左右。研究表明，作为政府收入的重要组成部分，不少地方政府的财政收入中土地出让金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜两省，20xx）。根据国土资源部的统计，20xx年出让国有建设用地22.14万公顷，出让合同价款2.98万亿元，同比分别减少20.2%和13.3%.其中，招标、拍卖、挂牌出让土地面积20.44万公顷，占出让总面积的92.3%;招标、拍卖、挂牌出让合同价款2.86万亿元，占出让合同总价款的96.0%.

　　以土地财政为代表的土地资本化模式，在推动经济发展的同时，也在一定程度上为地方政府的短期行为提供了激励。高地价提高了地方政府通过土地拍卖获取的收入，因而地方政府有动机通过维持土地供给的稀缺性来获得更多的土地财政收入。在此前提下，要增加土地的供给就会比较困难。并且，高地价将提升城市发展的成本，地方政府对房地产的依赖性也有可能进一步增加，不利于吸引人才、培育新经济增长点，从而削弱城市竞争力。短期内政府的财政收入存在“租税替代”的关系，即政府来自于房地产的租金收入越高，来自于其他行业的税收收入越低，房地产片面发展对实体经济具有不良影响。

　　作为应对，应考虑改革土地拍卖制度。我国的国有土地使用权拍卖制度下，出价高者得，在未来房地产价格将保持上涨的预期下，土地价格更容易被抬高，“地王”频现。相比之下，上海车牌拍卖制度值得在我国土地使用权拍卖的制度设计中参考。它要求出价进入有效报价区间，而有效报价区间是根据截至一定时间点的最低报价来确定的，在此基础之上，再按照“价格优先、时间优先”的规则确定中标者。显然，在这样的拍卖制度下，报价最高者和最低者都无法中标。在土地拍卖中参考这样的拍卖规则，将会改变“地王”频现的现状，更有利于价格稳定和价值发现。

　　二是优化资源布局。在一些热点城市房价飙升、供不应求的同时，我国房地产行业还面临着去库存的艰巨任务，一二线热点城市和三四线城市分化十分明显。今年8月份，70个大中城市新建商品住宅同比价格变动中，最高涨幅为44.3%,最低为下降3.8%.

　　我国优质教育、医疗卫生资源往往在大城市较为集中，人口源源不断地涌入北京、上海等国内一线城市。近年来，国内主要城市学区房现象持续升温，便是公众愿意对优质教育资源支付更高价格的一种体现。有研究测算，学区房的租金收益率平均而言比非学区房低5%,对于小户型住宅更可达19%,且租金率折价存在较大的波动，受教育部门公立学校入学政策冲击的影响大。因此，从长期来看，在更大范围内提升我国教育、医疗卫生等资源的质量，亦有助于破解我国房地产市场面临的难题。

　　三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供给。从国际比较以及我国一线城市的土地使用情况看，完全有可能增加一线城市的住房用地供给。实际上，高地价与目前地方政府面临的GDP考核指标有直接的联系。为了达到GDP的考核要求，各地区需要尽可能多发展工业投资，从而影响了土地资源的配置，导致我国一线城市的工业用地占比远高于国际上其他同类城市。这样的土地使用布局对于我国一线城市来说，并不一定是合理的。

　　如表3所示，北京、广州和深圳三个城市的工业用地占比分别达到22%、32%和36%,远高于纽约（3.9%）和东京（5.1%）。纽约居住用地占城市建设用地的比重为44%,东京的这一比例更是高达73%,而我国的北京、广州和深圳的这一比例分别仅为28%、29%和26%.

　　一方面，要改变单一追求GDP的绩效考核办法，纠正片面追求经济增长速度和当前利益，更加重视民生、资源环境和长远利益，优化资源布局。另一方面，在增量土地供应空间有限、供需失衡的情况下，存量土地（城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有开发利用潜力）在城市发展中应该被充分挖掘利用。据测算，上海中心城区成片工业用地转型空间为9000万平方米，旧住区改造产生的住宅体量约为6000万平方米。全上海市范围内住宅的建面空间可达1.6亿平方米，相当于可供应8年的成交量（20xx年全年上海市住宅销售面积约20xx万平方米）。在盘活存量土地的过程中，应发挥政府主导、统筹协调的优势，缓解供应紧缺，优化城市发展。

　　提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供给，不仅可以从供给端缓解我国热点城市房价过高、增速过快，而且有助于稳定公众的预期。

　　诚然，许多国家在城镇化率达到75%之前进程中都出现了房地产价格远远高于当时的经济增速、租售比等指标看上去也远远超过“合理范围”的现象。我们认为，这一现象是以经济高速发展带来的未来预期收入提升为基础的。在中国通过土地资本化促进地方经济发展的过程中，政府做了大量的统筹协调工作，例如招商引资、城市规划，从整个地区的全局来考虑产业布局、居住片区的分布等，同时进行了大量基础设施建设工作，中国的经济潜力得到了很大的释放，地区房地产价值亦得到了提升，而房地产价值的提升恰恰是来源于对未来收入的预期。根据初步测算，20xx年第三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。房地产确实在中国经济增长中扮演了重要角色，但如果房地产的膨胀趋于挤出其他投资和扼杀企业家精神，对于中国经济的转型和健康发展则是不利的。因此，还应着眼于中长期，从土地和各项资源的供给，以及制度上做改进。

　　总的来说，我国当前的房地产调控应注重需求调控与供给调控相结合、短期调控与长期调控相结合，并处理好房地产与经济发展的关系。在现有的需求调控的基础上，进一步完善供给调控的措施，兼顾短期和长期，促进房地产市场平稳、健康发展。

房地产调控论文3

　　一、引言及基本概念界定

　　作为我国扩大内需、投资和消费的重要领域，房地产业成为21世纪以来我国成长最快的行业，其增加值在国民生产总值中所占比例在第三产业中长期名列前三名。十年间其占比从20xx年的4.5%逐年上升至20xx年的5.88%见表1。根据国家统计局的数据，20xx-2013年全国商品房销售额由10375亿元增长到20xx年的81428亿元，占同期GDP的比重由6.5%增长到14.4%。房地产经济的发展与人民群众的利益息息相关，与国民经济的发展也密不可分。加之房地产涉及多个关联行业，对我国经济增长的直接贡献与间接贡献都比较大。因此在对房地产业进行宏观调控时，不仅要确保房地产业健康发展，也要促使房地产业与国民经济的协调发展。只有对其进行合理调控，才能使其平稳健康的发展，进而扩大居民住房消费、拉动固定资产投资增长、带动相关产业的发展，从而进一步增加对经济增长的贡献，推动经济健康发展。房价是房地产业与宏观经济的联系中关键的一个因素，虽然自20xx年以来政府部门连续实行房地产宏观调控，但是房价始终保持着持续上涨的形势。居民的收入增长速度远不及房价增长速度，大部分中低收入家庭很难承受越来越高的房价，高涨的房价严重透支了居民未来几十年的消费，从而也制约了我国消费率的提高。加之房地产业存在的诸多问题，如土地开发使用不规范、投资结构不合理、房地产投机买卖行为盛行等现象，使得如何对房地产业进行调控成为了社会普遍关注的问题。

　　房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段，对房地产业从宏观上进行指导、监督、调节以及控制，使房地产市场达到供需总量和结构平衡，以实现房地产业与国民经济相互协调发展。宏观调控又可以分为政策调控和战略调控。文章从宏观政策调控的角度进行分析，从经济角度分别运用货币政策、财政政策、税收政策与土地政策等措施对房地产市场行为进行经济性约束。

　　二、我国房地产经济发展现状

　　随着我国居民住房需求和支付能力的提高，房地产市场的潜在需求也随着居民消费结构的不断升级得以提升。20xx年我国城镇居民的恩格尔系数为35%,根据国际上的经验，住宅消费比重在恩格尔系数下降至0.4~0.5之间时，增加至18%左右，由此说明我国居民已经逐步将消费转向以住宅、教育等方面为重心，居民住宅的消费比例伴随着消费结构的升级而不断提高。但从整体上来看，我国房地产市场呈现出非均衡的发展态势。在房地产市场中，潜在的总需求大于有效需求，而实际供给却大于有效供给，随即出现了超额需求与超额供给并存的状态。

　　从房地产经济来源的角度来看，房地产投资依然呈上升趋势，20xx年全国房地产开发投资额95036亿元，比上年名义增长了10.5%扣除价格因素，实际增长9.9%),其中住宅投资64352亿元，增长9.2%,占房地产开发投资的67.7%,可以看出投资方向已由商业用房转向住宅用房。20xx年房屋新开工面积179592万平方米，比上年下降了10.7%,降幅扩大了1.7个百分点，其中住宅新开工面积124877万平方米，比上年下降了14.4%。房屋竣工面积107459万平方米，比上年增长了5.9%,其中住宅竣工面积80868万平方米，增长了2.7%。从上述数据中可以看到，与往年相比积压土地的现象减少、开工面积增多的同时，竣工面积却增长缓慢，出现了囤积土地现象减少但工程进度缓慢的现象。由此可知，随着房地产调控的不断进行，投资者为了保障其利益，开始由囤积土地，转向使用土地，但放缓使用进度的趋势。

　　从房地产业的销售情况来看，20xx年销售面积方面为120649万平方米，比20xx年下降了7.6%。且住宅销售面积和办公楼销售面积均呈下降态势，分别下降了9.1%和13.4%,而商业营业用房销售面积则呈增长状态，增长了7.2%。商品房销售额76292亿元，下降6.3%,其中住宅销售额下降7.8%,办公楼销售额下降21.4%,商业营业用房销售额增长7.6%。截至20xx年12月末，全国的商品房待售面积为62169万平方米，比20xx年增长了26.1%。从上述数据可以看到，住宅销售面积开始减少，大量商品住宅楼闲置的局面仍然存在，新楼盘不断开工，但是大多数的中低收入群体却买不起，导致大量楼盘空置。国际上在衡量房地产泡沫时，空置率和房价收入比是两个比较重要的衡量指标。空置率是某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。根据国际通行惯例，当空置率在5%_10%时为合理区，在10%~20%时为空置危险区，在20%以上则进入了商品房严重积压区K。相关数据显示，中国城镇地区住房空置率20xx年末达到17.7%,因此截至20xx年底，我国商品房处于空置危险区的状态。房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，通常3~6倍为合理区间。而我国实际房价收入比平均在9~10倍，一、二线城市则达到15倍，北京超过20倍。因此，我国房地产泡沫较为严重。

　　房地产业在国民经济中占有重要地位并发挥着重要作用，房地产业的发展与国民经济的发展相互促进，同时房地产业又能推动相关产业的发展，最终形成一种推动国民经济发展的合力。但需要注意的是，房地产业的盲目、过热发展也会给国民经济带来较大的危害。通常认为，美国的房地产泡沫源于美联储错误的政策和联邦政府的不当干预，与此相比，房地产长期作为我国经济的支柱产业，其泡沫的破灭必然带来灾难性的后果，为此，对房地产市场的宏观调控需要做出相应的调整，通过合理的宏观调控使房地产业健康发展极为必要。

　　三、房地产市场宏观调控中存在的问题与策略分析

　　房地产宏观调控政策的定位与目标会对房价产生直接的影响，因此如何保证宏观调控既促进了房地产市场的健康发展，又能让广大老百姓真正受益是重大的现实问题，使其既可以为央行制定货币政策、强化对房地产市场的调控起到指导作用，也可以帮助金融机构了解房地产市场的本质及行情，做出合理的判断与决策。自20xx年起，为规范房地产市场能够健康稳定的运行，国家不断出台对房地产业的宏观调控政策。房地产调控措施在十年间共出台103项5]。每次调控都对房地产市场的运行起到了一定的改善作用，保障了宏观经济的健康稳定发展。20xx年，在我国提出的“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”的经济工作指导方针下，各领域共同努力使得房地产泡沫化风险问题得以缓解。20xx年上半年对房地产业的调整使得其销量、价格开始下行。特别是随着一些行政性的限购措施的放开，金融信贷政策的相应调整，房地产开始出现了一些积极的变化。70个大中城市的住宅销售价格降幅在收窄，一线城市的综合环比房价转正，房地产的销售面积和销售金额降幅在收窄，一线城市销量呈环比增长。20xx年全国商品房销售额为76292亿元，比20xx年下降了6.3%,占同期GDP的比重下降至11.99%。可以说中国的房地产在某种程度的去行政化，房地产市场开始呈健康发展状态。对房地产的调控已经进入了关键期。倘若放松当前的调控政策，可能会引起房地产价格的反弹，给国民经济和社会运行带来更大的风险，使消费者对调控丧失信心，进而导致政府的公信力下降。如继续维持当前的调控政策也可能会带来一些风险，例如经济增长下行对地方财政带来消极影响不利于供求矛盾的改善。通过对房地产业一系列的调整与改革，宏观调控的手段较之以前逐渐趋于合理，但也不可否认仍存在一些问题。

　　1.货币政策问题与策略分析

　　货币政策是现阶段我国对房地产进行调控的主要手段之一，货币的快速增长、宽松的信贷条件以及实际负利率都会对房地产市场调控的效果产生一定影响。M2广义货币供应量余额占GDP的比重在国际标准中上限为100%。而20xx年底，我国M2广义货币供应量余额122.8万亿元，GDP为63.6万亿元，广义货币供应量余额占GDP的比重高达193.1%。该数据说明我国货币的发行量超发严重，在缺少其他有效投资渠道的情况下大量投资涌入房地产市场。因此政府应从源头抑制房地产的投资过度，控制货币发行量以减少民间的货币存量。但控制货币供应量的政策只能是在短期内控制M2广义货币供应量增长的速度，长期来看还是会反弹且持续稳定的增长。同时由于国家经济的需要，M2广义货币供应量不断上升。因此长远来看，控制货币供应量的政策并不能控制房地产投资的增长。

　　房地产业的投资与银行贷款密切相关，因此信贷政策对房地产的投资有调节作用。宽松的信贷政策会带来房地产市场的供给与需求的增加，而紧缩的信贷政策会减少房地产市场的投资。但由于信贷规模伴随经济的增长很难控制在既定的目标内，同时由于利益的驱使，银行方面不愿意放弃房地产贷款这一贷款资源，信贷规模难以控制，因此信贷政策对于房地产市场的影响幅度并不是很大，效果并不显著。

　　此外，利率变动对房地产周期变动的影响也很明显。利率升高则住房贷款成本增加，从而抑制了房地产需求，反之则会刺激房地产需求。但对于房地产业来说，需求又可以分为消费需求和投机需求。普通购房者会因为利率的上升而引发消费需求的下降，但对于投机需求者来说，利率上升的幅度若低于房价上涨带来的收益，则其需求仍会增加。鉴于无法区分消费需求与投机需求，利率调整效果并不显著。

　　目前房地产处于刚性需求状况，因此通过提高存款准备金率来调控房地产价格比减少房地产开发贷款的效果理想。减少贷款短期内可达到抑制房价上涨的效果，但从长远来说会导致供给减少，从而使房价再回升的结果。因此应当通过央行引导银行的信贷投向，紧缩流动性来抑制投资性购房，对房地产信贷进行适当收缩，调控房价时，通过提高存款准备金作为主要货币政策工具。使用利率政策时，区分投机性需求与消费需求，采取灵活的措施，对于正常购房的低收入人群采取优惠的信贷政策与利率，对于二套以上购买者提高按揭利率，从而控制投机性需求。由美国金融危机可知，对于实体经济来说，资产价格的波动有可能会带来巨大影响，房地产价格的剧烈变动有可能引发长期的经济衰退与通货紧缩。因此除控制通货膨胀外，更应重点关注资产价格的膨胀以防止其泡沫的破灭t

　　2.财政政策问题与策略分析

　　由于信息不对称与垄断性的存在，在房地产市场中消费者、开发商、政府以及金融部门等各主体之间存在严重的利益分配与博弈机制的扭曲。由于地方政府的财政收入与支出严重存在缺口，将土地收入作为地方财政主要来源收入7]。地方政府大力支持房地产业的发展，通过土地收入来限制地方债的过度膨胀，导致了土地价格疯狂上涨，房地产开发商为将此成本转嫁于购房者，提高房价。为此人们形象的将地方政府利用土地换取财政收入的短期行为称为“土地财政”。地方政府通过土地税收、土地使用权出让、土地融资、土地金融等方式获得收益来直接或间接增加财政支出叱十年间，土地出让金占地方财政收入的比重持续在40~50%,更有甚者达到70~80%。20xx年全国土地出让金占地方财政收入的比重达到59.79%9]?在土地财政对房地产业如此依赖的形势下，对房地产的宏观调控必然会引起市场主体之间利益分配的调整，因此带来了各方对待调控政策的不同态度和方式，从而影响调控效果。特别是对土地财政的高度依赖的地方政府成了调控中最大的利益受损方，由于担心调控的结果可能会波及到地方财政收入，影响经济发展，所以地方政府在执行宏观调控政策中态度消极，从而削弱了中央宏观调控的效果。这样做既不利于经济结构的调整，也不利于很多产业的转型升级。

　　针对地方政府对土地财政的过度依赖问题，建议改革财政体制，完善地方税制，依法赋予地方更大的财权，从根本上解决地方财政资金紧缺的状态。可以通过建立多元化城市公共投资机制来降低政府谋求预算外收入的动机，为使地方政府有相对充裕的自有财力，也可以通过扩大地方政府的税源与税基，进一步减少对房地产业的过度依赖。尽早全面开征房产税、遗产税等地方税种，建立完善的地方税体系，推动地方政府从土地财政转向税收财政n?。建立科学的绩效评估体系，改变以往GDP和财政收入为主的考核标准，把控制房价格过快上涨、增加保障房建设等内容纳入考核目标中，以约束地方政府对土地财政的依赖行为。当然，对于保障房建设的资金，既可以考虑由地方政府从土地出让金中划拨出来一部分用于保障房建设，也可以考虑吸收社会资金。同时在保障房的申请过程中要确保公正的审核、监督与执行，充分实现保障房的利用率。

　　3.土地政策问题与策略分析

　　我国土地政策参与宏观调控已有数十年，为促进经济发展而推出的各项土地政策在调节房地产市场运行中取得了一定成效，从早期偏重土地供给调控转为更为优化的调控思路，更加重视后期用地的管理以及预期调控，对开发商的行为也加入了一些约束性的管理方式，使调控方式逐步完善，但执行起来效果有限。理论上讲，在房地产市场投资过热时，应减少土地供给量，当供不应求时应扩大土地供给量，但是由于其特殊的属性，土地具有不可再生性和稀缺性，土地的供应总量是有限的，因此扩张性的土地政策只能在一定范围内采用，同时土地政策与货币政策相比，时滞性较长，从用地审批到成品房销售时间较长，相对来说限制了其短期内对房地产市场的影响效果。此外，现有土地政策缺乏差异化和弹性化，没有按细化、差异性和弹性的实施方法来对待不同区域、不同城市规模、不同用途、不同结构的土地供应量配给。

　　土地的供给直接影响房地产的价格，因此土地市场规范化是国民经济稳健发展的基础，也是房地产经济可持续发展的前提。应该形成市场化的土地供应制度，在强化土地审批和监督的前提下，改变目前土地规划、土地审批、土地出让金收取等权力集中于政府的状态，在增加土地供给量时，应提高保障房建设土地供应面积在所有土地供应面积中的比重，但也要控制土地供给的速度，防止过度开发与透支。在控制供给速度的基础上应调整好供给结构，保证各领域的合理使用土地。政府部门在规划土地出让计划时，应根据房地产市场现状以及土地市场的需求水平高低调整计划，相应进行房地产用地供给量的增减调配。在需求水平较低时，适当减少房地产用地供给量，增加其他产业用地的供给量。在制定土地政策的内容时，应根据区域不同、城市规模不同以及住房用途不同等因素来制定弹性和差异化的政策。对于未经批准擅自变换土地用途和保障房用地建设的行为严格查处以维持房地产市场的秩序。同时对开发商用地应进行及时监管，对开发商闲置土地或囤积土地的行为应予以惩戒，追究责任。将土地政策的执行作为地方官员绩效评估的指标，通过健全硬性和软性约束机制来约束地方官员执行土地调控政策的力度并及时通报、纠正地方官员在执行过程中的不当行为。此外，调控手段也应向多样化和规范化角度发展，增加法律及经济手段的使用，尽量减少短期性行政管理手段。

　　4.金融体系安全问题与策略分析

　　目前我国房地产企业在经营过程中普遍存在高负债情况，银行存款以及金融系统对房地产的介入程度较深，但风险的防范意识与能力不足，如果发生问题则会影响相关产业及经济增长，从而影响到金融体系的安全。银行业与房地产业存在极强的风险关联性，银行贷款在房地产资金来源中所占比例大约在70%左右，商业银行之所以将大量贷款集中于房地产业，主要源于房地产业的高预期收益，商业银行自身所拥有的房地产价值越高，则越愿意持有更多的房地产作为主要形式的资产。因此如果出现问题，会导致空置房增多，带动银行贷款变成负资产等一系列问题。商品房的供需平衡是房地产市场可以持续健康发展的前提。供给过度将带来高空置率，高空置率带来企业的资金周转困难，无法偿还贷款，风险转嫁于银行。需求过度则会抬高房价，带来泡沫，从而引发危机。因此无论是供给过度还是需求过度都将给银行带来不良的后果，甚至引发经济和金融危机。此外，住房预售制度也成为了房地产开发商转嫁风险的手段，该制度降低了开发商的融资成本与压力，为开发商牟取了暴利的同时也防范了风险，但没有考虑购房者及银行方面所面临的风险，将金融风险直接转嫁于购房者与银行。

　　为保证金融体系的安全问题以应对房地产信贷风险，应采用金融手段来控制房地产信贷规模，提高房地产贷款风险系数，增加房地产贷款资本金。地方政府将土地作为抵押来贷款进行城市发展建设时，抵押的土地往往是政府储备的土地，因此应对抵押的土地进行评估，依据土地价值而非政府信用来进行放贷。积极支持发展中小金融机构和区域交易所，在全国建立覆盖中小金融机构的统一结算体系以分流大银行的资金，从根本上对大银行的房地产信贷加以抑制?。加大企业直接融资的力度，减少房地产资金向大银行过度集中的弊端，改变目前金融体制的单一性，从而使房地产业的金融风险降低。

　　总之，当前对房地产的调控进入了关键时期，我们需要认清房地产调控的目的不是促使房价大跌，而是不仅要让房价合理回归且稳健运行，更要引导居民正常的消费需求、抑制投资性需求、打击投机性需求。将短期的调控与长期的制度建设结合，进而完善房地产市场运行机制。