湖南省物业管理条例全文

时间：2025-11-05 14:15:14 银凤物业管理师我要投稿

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湖南省物业管理条例全文

　　湖南省城市住宅区物业管理条例，2002年1月24日湖南省第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过，下面是小编整理的条例全文：

　　第一章　总则

　　第一条　为规范城市住宅区物业管理，保障业主及使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持安全、整洁、文明、舒适的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条　本省城市规划区域内相对集中的居住区的物业管理及其相关活动，适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定，对物业管理区域内的房屋共用部位、共用设备以及相应配套的共用设施的维修、养护、管理，并提供相关服务的活动。

　　第三条　县级以上政府房地产行政管理部门应当加强本行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　第二章　业主组织

　　第四条　物业管理区域由县级以上政府房地产行政管理部门会同有关单位按照居住区域设施共用情况划定。

　　物业管理区域内的全体业主组成业主大会;业主人数较多的，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或者业主代表大会(以下统称业主会)选举产生业主委员会。

　　业主会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，业主委员会是业主会的办事机构。

　　第五条　业主会履行下列职责：

　　(一)制定业主会章程和业主公约;

　　(二)选举、罢免业主委员会成员，监督业主委员会的工作;

　　(三)审查物业管理服务合同草案;

　　(四)授权业主委员会与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同;

　　(五)审议和批准物业维修基金的预算、决算以及续筹办法;

　　(六)决定物业管理的其他重大事项。

　　第六条　业主会通过的业主公约和作出的决议，对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主会的民事责任由全体业主共同承担。

　　第七条　业主会的议事方式、表决程序等事项由业主会章程规定。业主会应当依照本条例和业主会章程开展活动。

　　第八条　已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之六十以上的物业管理区域，应当召开第一次业主会，选举产生业主委员会。

　　业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起三十日内，报所在地县级政府房地产行政管理部门备案。

　　第九条　业主委员会履行下列职责：

　　(一)组织召开业主会;

　　(二)根据业主会的书面授权，采取招标投标等方式选聘物业管理企业，并与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同。

　　(三)监督物业维修基金的使用;

　　(四)听取并反映业主及使用人对物业管理服务的意见和建议;

　　(五) 督促业主及使用人遵守业主公约、履行物业管理服务合同;

　　(六)业主会赋予的其他职责。

　　第十条　业主在物业管理活动中，按照业主公约和物业管理服务合同的规定行使权利、履行业务。

　　使用人经业主书面授权，在授权范围内代表业主行使权利、履行相应的义务。

　　第三章　物业管理企业

　　第十一条　从事物业管理的企业应当自领取营业执照之日起三十日内，将营业执照复印件和企业章程报企业所在地的县级政府房地产行政管理部门备案。

　　第十二条　物业管理企业享有下列权利：

　　(一)根据法律法规和物业管理服务合同，拟订物业管理制度;

　　(二)依物业管理服务合同约定收取物业管理服务费用;

　　(三)选择专营企业承担专项经营服务业务;

　　(四)制止违反物业管理制度的行为;

　　(五)法律、法规规定的其他权利。

　　物业管理企业拟订的物业管理制度应当经业主会审议通过。

　　第十三条　物业管理企业应当履行下列义务：

　　(一)履行物业管理服务合同，提供物业管理服务;

　　(二)接受业主、使用人、业主委员会的监督;

　　(三)接受其业务活动所在地县级以上政府有关行政管理部门的监督管理;

　　(四)法律、法规规定的其他义务。

　　第四章　物业管理服务

　　第十四条　物业管理区域内房屋开始出售至业主委员会成立前，由物业出售单位选聘物业管理企业承担前期物业管理。物业管理企业应当与业主签订前期物业管理服务协议。

　　物业管理区域内未售出的房屋，其物业管理服务费用由物业出售单位承担。

　　第十五条　物业出售单位应当按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五提供物业管理服务用房，其费用列入开发建设成本，所有权属全体业主共有。

　　第十六条　物业出售单位应当在业主委员会成立之日起十五日内向业主委员会移交下列物业资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，共用设施竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施、设备安装、使用和维修保养技术资料;

　　(三)物业质量保证文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　第十七条　物业管理企业提供物业管理服务应当遵守下列规定：

　　(一)按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施物业管理;

　　(二)将物业管理的注意事项书面告知业主、使用人;

　　(三)按照业主会审定的预算使用物业维修基金，六个月公布一次物业维修基金的使用情况;

　　(四)按照物业管理服务合同约定做好物业管理区域内的安全保卫工作;

　　(五)发现物业损坏或接到物业损坏报修时，按照物业管理服务合同的约定及时进行维修;

　　(六)妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;

　　(七)听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善服务措施;

　　(八)发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，必要时向业主委员会或者有关部门报告;

　　(九)不得擅自改变物业管理区域内的设施;

　　(十)按照物业管理服务合同做好其他服务事项。

　　第十八条　确定物业管理服务价格，应当遵循合理、公开、公平以及与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则。

　　物业管理服务价格，由业主委员会根据业主会的书面授权与物业管理企业按照政府指导价协商确定。

　　物业管理服务项目和价格应当公布。

　　第十九条　物业管理服务费由业主按照物业管理服务合同规定向物业管理企业交纳;业主与使用人约定由使用人交纳的，从其约定，但业主负最终交纳责任。

　　第二十条　物业管理企业可以接受业主、使用人的委托，承担物业管理服务合同约定范围以外的其它服务事项。但是，物业管理企业超越物业管理服务合同约定范围提供有偿服务的，必须事前征得业主、使用人同意。

　　第二十一条　物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除之日起十五日内，向业主委员会办理全部物业档案资料、有关的财务账册、物业管理服务用房和业主共有的其他财产的移交手续。

　　第二十二条　通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护，由市政、园林部门负责;通过物业管理区域的公共汽车道路的清扫保洁，由环卫部门负责;物业管理企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运，由环卫部门负责;高层建筑楼供水泵房总计费水表以外(含水表)和多层建筑楼外自来水表井以外(含水表井)的供水管线及设备的维修管理，由供水企业负责;供电线路、消防等公共设施的维护，分别由供电、消防等单位负责。

　　业主、使用人对前款所列单位和部门负责的事项有意见和要求的，物业管理企业应当及时向有关单位和部门反映并协调处理。

　　第二十三条　物业管理区域内的水、电、气、热、通信、有线电视等费用，由相应管理服务单位向最终用户收取。物业管理企业可以根据自愿、有偿原则接受相应管理服务单位的委托，代收有关费用。

　　第五章　物业使用与维修

　　第二十四条　物业使用中禁止下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌;

　　(二)擅自改变房屋的使用性质;

　　(三)占用、损坏房屋共用部位、共用设备、共用设施或者擅自移动房屋共用设备、共用设施;

　　(四)违章搭建建筑物、构筑物;

　　(五)违反规定设置摊点、集贸市场;

　　(六)乱倒垃圾、杂物，向门窗外抛物;

　　(七)擅自在共用部位、共用设施悬挂、张贴、刻画、涂写;

　　(八)排放有毒有害物质，放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品或者发出超过规定标准的噪声。

　　(九)法律、法规禁止的其他行为。

　　第二十五条　业主因特殊情况需要改变房屋使用性质的，应当符合城市详细规划要求，并依法办理审批手续。

　　第二十六条　业主或者使用人装修房屋时，物业管理企业应当将房屋装修的注意事项告知业主或者使用人。

　　第二十七条　维修房屋共用部位、共用设备、共用设施时，有关业主、使用人应当予以配合。

　　第二十八条　任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地;确因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘的，应当与业主委员会协商，并在约定的期限内恢复原状。

　　第二十九条　利用房屋共用部位、共用设备、共用设施设置经营性设施的，应当在征得相关业主、业主会书面同意后，按照有关法律、法规规定办理相关手续，并与业主委员会签订协议，支付场地租金。

　　按前款规定收取的场地租金应当纳入维修基金。

　　第三十条　物业管理实行房屋共用部位、共用设备、共用设施维修基金制度。维修基金的筹集按照省xx政府的规定执行。

　　第三十一条　维修基金属于业主所有，专户存储，专款用于物业管理区域内房屋共用部位、共用设备、共用设施保修期满后的维修、更新。

　　维修基金的使用，由物业管理企业提出年度预算，经业主委员会提交业主会审议批准后实施。

　　前期物业管理期间，不得使用维修基金。

　　第三十二条　维修基金明细帐应当按单幢住宅设置，按户核算。业主转让房屋时，其维修基金剩余的部分，随房屋所有权同时过户。

　　第三十三条　物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后，物业出售单位应当按照国家有关规定和合同约定在保修期限内对物业承担保修责任。

　　保修期届满后，物业管理区域内共用设施维修、更新的费用，由全体业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊;房屋共用部位、共用设备维修、更新的费用，由相关业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊。

　　保修期届满后，房屋自用部位、自用设备的维修费用，由业主承担。

　　第六章　法律责任

　　第三十四条　业主、使用人或者物业管理企业违反物业管理服务合同的，应当承担相应的违约责任。

　　第三十五条　物业出售单位违反本条例，有下列行为之一的，由县级政府房地产行政管理部门责令限期改正，可并处五千元以上五万元以下罚款：

　　(一)未移交物业管理资料的;

　　(二)未按照要求配置物业管理服务用房的;

　　(三)在前期物业管理期间动用维修基金的。

　　第三十六条　在物业管理活动中违反其他法律、法规的，由有关行政主管部门按照相关法律、法规处理。

　　第三十七条　县级以上政府房地产行政管理部门应当建立投诉受理制度，及时受理并处理业主委员会、业主、使用人或者物业管理企业对违反本条例规定行为的投诉。

　　第七章　附则

　　第三十八条　本条例所称的共用设施和房屋的自用部位、自用设备、共用部位、共用设备的具体范围，由x政府建设行政管理部门确定并公布。

　　本条例中业主公约、为主会章程、物业管理服务合同的参考文本，由x政府建设行政管理部门制定。

　　第三十九条　城市非住宅区的物业管理，可参照本条例执行。

　　第四十条　本条例自2002年5月1日起施行。

　　制度解析

　　一、管理体系构建：明确 “三级联动” 治理框架

　　条例构建了 “政府统筹、部门监管、基层落实” 的物业管理治理体系，破解了以往权责不清的难题。

　　政府层面：顶层设计与综合协调

　　县级以上人民政府需将物业管理纳入现代服务业发展规划与社区治理体系，建立综合协调机制。这一要求打破了物业管理与社会治理的割裂状态，例如长沙市将物业纠纷调解纳入城市治理大数据平台，实现与综治、信访等系统的信息互通。

　　部门层面：精准监管与服务保障

　　物业管理行政主管部门承担六项核心职责，涵盖服务质量监管、招投标监督、承接查验指导、投诉处理、专项维修资金监管等。以专项维修资金监管为例，岳阳市依托该条款建立 “线上申请 + 线下勘查” 机制，将资金使用审批时限从 30 个工作日压缩至 15 个工作日。

　　基层层面：一线指导与纠纷化解

　　街道办事处（乡镇人民政府）负责监督业主大会成立、业委会选举，调解物业纠纷；居（村）民委员会提供具体指导。株洲市荷塘区推行 “社区党组织 + 业委会 + 物业企业” 三方联动模式，2024 年通过该模式化解停车管理、收费争议等纠纷 127 起，调解成功率达 92%。

　　二、业主自治优化：降低门槛与规范运作并重

　　针对业主大会成立难、业委会运作不规范等痛点，条例作出系统性调整，强化业主主体地位。

　　降低业主大会成立门槛

　　条例新增两种成立触发条件：一是交付面积达 30% 且首期交付满两年，二是交付户数达 50%。这一调整使业主大会成立比例从 2018 年的 30% 提升至 2024 年的 68%（湖南省住建厅数据）。例如衡阳市某小区，交付户数达 52% 后，12 名业主联名申请筹备业主大会，街道办 30 日内即组建筹备组。

　　规范筹备与选举流程

　　筹备组由业主代表（占比≥50%）、建设单位、基层政府及居委会代表组成，需在 3 个月内召开首次业主大会。长沙市雨花区明确筹备组 “七步工作法”，从公示成员名单到表决结果备案全程留痕，避免暗箱操作。

　　保障业委会履职效能

　　业主大会可决定业委会工作经费与委员津贴标准，激发履职积极性。邵阳市某小区通过业主大会决议，给予业委会委员每月 800 元津贴，推动其高效完成物业选聘、公共收益核算等工作。

　　三、物业服务规范：建立 “信用 + 责任” 双重约束

　　条例从服务标准、人员管理、退出机制等方面，构建对物业服务企业的全流程监管体系。

　　推行项目经理人制度

　　明确物业服务实行项目经理人负责制，业主大会有权要求更换不称职项目经理。湘潭市将项目经理人资质与项目星级挂钩，2024 年共有 132 名项目经理因服务差评被更换，物业投诉率下降 41%。

　　规范收费与信息公开

　　调价需 “按幢公示方案 + 业委会协商 + 业主大会同意”，未成立业委会的需 “双过半业主同意”。郴州市某物业公司拟涨价 15%，因未公示成本变动资料，被业主投诉后由住建部门责令整改。同时，企业需公示收费项目、标准，严禁收取未约定费用。

　　建立信用与退出机制

　　省住建厅建立全省统一信用平台，记录企业奖惩、投诉处理等信息并向社会公布。2024 年，全省共有 28 家企业因恶意拖欠员工工资、拒不退出物业项目等行为被列入失信名单，限制其参与招投标。对拒不退出的企业，可处 1-10 万元罚款，业主委员会有权起诉追偿。

　　四、权益保障亮点：破解民生痛点与风险防控

　　条例针对业主与企业的核心矛盾点，作出多项保护性规定，兼顾公平与实操。

　　禁止强制催收与信息泄露

　　明确企业不得采取断水断电、停运电梯等方式催缴物业费。永州市某物业公司因对欠缴业主停水，被责令整改并罚款 2 万元。同时，未经业主书面同意，企业不得出售或非法提供业主个人信息，筑牢隐私防线。

　　明晰公共收益与车位管理

　　共用部位经营收益分配需由业主大会决定，长沙市某小区通过该条款收回电梯广告收益 36 万元，用于公共设施维修。在车位管理方面，条例要求建设单位优先满足业主需求，严禁只售不租，株洲市查处此类违规行为 17 起，清退违规出售车位 42 个。

　　强化科技赋能与行业自律

　　鼓励采用物联网、互联网技术建设智慧小区，岳阳市某小区引入智能门禁、停车导航系统后，业主满意度从 72% 提升至 91%。物业服务行业组织需制定服务标准，湖南省房地产业协会已出台星级服务评价体系，将物业项目分为 5 个星级，引导企业提质增效。

　　五、实践意义与适用建议

　　核心价值

　　条例通过明确权责边界、降低自治门槛、强化信用监管，有效解决了 “业主自治难、企业监管弱、纠纷化解慢” 等突出问题，为湖南省物业行业规范化发展提供了法律支撑。

　　适用提示

　　业主：可依据 “双过半同意” 条款参与重大事项决策，对违规企业向住建部门投诉或通过业委会起诉；

　　企业：需严格执行项目经理人制度与信息公示要求，及时维护信用记录；

　　基层政府：应加强筹备组指导与纠纷调解，推动 “三方联动” 机制落地。

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