望城住宅市场需求预测分析
【摘要】住宅市场是关系到国计民生的基础性物质资料市场，科学合理地预测住宅市场的需求，对住宅市场的发展能起到一定的指导作用。文章通过定量分析与经验估计相结合的方法，预测出湖南望城的住宅市场需求呈现总量需求不断攀升，市场需求面更加广阔，分区差异显著以及中低档次住宅增量潜力巨大的发展趋势。
【关键词】望城 住宅市场 需求 预测
一、望城概况
望城地处湘中东北境，滨湘江下游两岸，隶属湖南省省会长沙市。现辖16个乡镇，总人口72万人。地理位置上东与长沙市区岳麓区、开福区、长沙县交界，南抵湘潭县，西及西南接宁乡县，西北邻资阳区，北接湘阴县，东北一隅界汨罗市。望城县位于京广经济走廊和长江经济带的大十字交汇区域，地处长沙产业开发的腹地和湖南省“一点一线”的重要位置，是大长沙快速北拓的前沿，是城市郊区化与郊区城市化相互交错的地带。县域内有长常高速、319国道和长石铁路横跨东西，又有京广铁路南北向穿过境内。湘江纵贯南北，北连洞庭湖入长江。在全省社会经济发展中，望城县起着联南接北，承东启西的重要作用，地缘优势相当突出。
近年来，长沙市综合实力的不断提升，使得望城经济也取得了长足的进步。2005年全县实现国内生产总值100亿元，工业总产值103亿元，财政总收入7.7亿元，GDP增长率近4年来始终保持在10％以上。随着长沙市扩容强市战略的实施和望城融城建设的进行，望城将在长沙市乃至整个“3+5”城市群中的战略地位将得到进一步提升，望城各产业的发展面临着一个新的机遇。
二、望城房地产业发展状况
望城房地产业发展起步较晚，存在着开发企业规模不大、实力不强、房地产市场还不够完善、住房保障尚不到位、物业管理市场有待健全等一系列问题。“十五”以来这种状况有了很大的改观。“十五”时期是望城县房地产业较快发展的五年，累计完成房地产投资15亿元，已逐步发展成为望城县经济发展的朝阳产业。特别是在2004年后伴随着突飞猛进的县域经济发展大环境，凭借着得天独厚的地理区位和环境优势，房地产开发呈现快速发展态势，房地产投资占固定资产投资的比例不断加大，土地开发面积也不断增长，房屋的施工和竣工面积保持高位状态，行业规模迅速扩大，房地产市场日趋活跃和成熟。随着城市化进程的加速，居民购买力的逐渐增强，居民住房消费需求保持旺盛势头，住房条件不断改善。房地产市场呈现出供需两旺的局面，商品房交易价格也不断攀升，二手房市场日趋活跃，整个房地产业呈现活跃繁荣的局面。
截止2006年底，进驻望城县的房地产开发企业已有52家，其中已动工的21家。这些企业中不乏“和记黄埔”、“广东玫瑰园”、“武汉高科”、“深圳南山”等知名房地产企业。当前，望城县房地产占GDP的比重已超过5%，带动了建筑、建材、装饰及运输等相关产业发展。随着长沙“扩容提质”和望城县“融城”步伐的加快，预计“十一五”期间，望城县房地产业仍将保持强劲的增长态势。
三、望城住宅市场需求预测
国内外城市建设实践证明，房地产业对建筑业和商贸物流业等其他产业具有巨大的乘数效应，能带动其他相关产业的快速发展，国内外也不乏房地产带动新城或开发区建设的成功案例。望城充分重视房地产业对经济社会发展的作用，在“十一五”规划中将房地产业定位在支柱产业和融城重点项目。房地产市场是一个关系到国计民生的基础性物质资料市场，对于房地产市场科学合理的宏观需求预测，将对实行宏观调控，克服房地产市场固有的“盲目性”、“投机性”有重大意义。
从2006年望城房地产市场销售情况看，住宅销售量约占到商品房销售量的97％左右，因此，通过对住宅市场需求的预测，可大致反映出房地产市场需求情况。住宅市场总体需求受政策导向、经济发展水平、城市人口数量等多种因素的影响，对于其预测须采用经验估计与定量分析相结合的方法。
式中P为预测人口数，P0为预测基期人口数，K为人口自然增长率，△P为人口机械增长量，N为预测年限。
根据望城十一五规划要求，十一五期间望城人口自然增长率要控制在5‰以内，故本预测将K取值为5‰；同时，人口机械增长按10％的速度递增，以2005年为基年预测，可得到望城2010年人口总数为75.007万人。该预测结果与其他单位预测值相比，差距不大，可用于住宅市场需求预测。
2、城市化水平预测
采用国际上通用的等差变动预测方法，数学模型为：
T为预测年距第二次人口资料年的年数。
代入数据可得到：2010年望城城市化水平将达到41.26％，即2010年望城城镇人口将达到30.95万人。
3、住宅需求预测
以2005年望城人均居住面积29.65平米/人的标准计算，2005年末住房存量为741.25万平米。按照十一五期末城镇人均居住面积32平米/人的标准，预计到2010年望城住宅面积总量要达到990.4万平米。十一五期间需增加住宅面积249.15万平米，平均每年增加住宅面积49.83万平米（由于望城房地产业发展起步较晚，预测期间房屋拆迁面积较小，故本预测未将拆迁面积考虑在内）。
四、望城住宅市场发展预测
通过以上对望城住宅市场需求的预测，以及望城“十一五”规划的要求，预测望城住宅市场需求将有以下发展趋势：
1、总量需求不断攀升
房地产在任何一个国家都是国民经济的重要支柱，它与GDP及人均国民收入的增长速度同步。当一个国家或地区的人均国内生产总值达到1000－3000美元时，是解决居民住房问题的关键时期，这一时期房地产业是最活跃的产业。2005年望城人均国内生产总值达到11906元，初步迈入了房地产业飞速发展的门槛。根据望城“十一五”规划，到2010年望城人均GDP将达到28000元，城市化水平将达到41.26％，这意味着“十一五”期间将有20万人口约6万户居民的住房问题需要妥善解决；城市化的发展，城市人口的爆增，城市人口对购买力日益增强，老城区内可供拆迁和开发的土地相继枯竭，迫使开发商将目光转向郊外，长沙面临着同样的问题，住宅郊区化正成为许多人的选择；另一方面，随着融城战略的进行，融城后望城整体地位的提升，望城对人口吸引力的加大和居民对生态住宅的需求，越来越多的人口选择望城定居；同时，由于经济的发展，居民生活水平的提高，必然会使居民改善居住条件的需求加强，因此，望城住宅市场需求将有大幅度的提升。
2、市场需求面更加广阔
目前望城住宅市场的'发展处于刚起步阶段，发展前景良好，逐渐成为长沙住宅市场一支不可小觑的力量。与主城区相比，望城住宅质量丝毫不比市区逊色，在住宅建设风格上注意到了多种文化的融合，住宅销售价格也比市区低很多，更重要的是望城住宅注重与自然的良好结合，充分注重发挥望城生态环境的优势，所有这些说明望城住宅市场有能力参与到整个长沙市住宅市场的竞争，望城住宅市场的潜在消费者逐步拓展到整个长沙范围。
3、分区差异显著
影响住宅消费的因素主要有人口、经济发展水平、居民可支配收入以及政策等，此外区位条件也十分重要。随着望城经济的发展，对住宅市场需求大幅增加，但是，区内各组团的需求则存在很大差距。由于望城境内各组团之间处于一种非均衡的发展状态，其中以高星组团和雷锋组团的经济发展水平较高，人口密集，同时也是融城重点区域，这些条件对于望城县内购房者有一定吸引力，此二地是县内住宅消费者的首选购房地；融城干道雷锋大道、金星大道的贯通，使得道路两侧的区位优势得以充分发挥，进一步缩短了该地与长沙的时间距离，雷锋大道两侧、金星大道两侧成为长沙城区市民到望城购房的首选地；含坪组团靠近岳麓大学城，正准备建设成望城的科教产业基地，基于各大高校进驻含坪组团所产生的文化氛围和高校商业区的商机，该组团将成为教育工作者和有志于投资高校商业区的购房者的首选购房地。总的说来，高星组团、雷锋组团、含坪组团、金星大道两侧、雷锋大道两侧是望城住宅市场需求的重点地区。
4、中低档次住宅增量潜力巨大
现状望城住宅市场开发以高档住宅为主，住宅市场上大户型住宅大约占到70％左右，这说明望城住宅市场结构存在一定问题。根据九部委颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，中小套型建筑面积必须达到开发建设总面积的70％的政策出台，预示着望城中低档次住宅市场将有较大的提升空间，不但房地产开发商将会对中小户型住宅投入更多精力和资金，一些无力购买高档住宅的市民也将参与到购房大军中，进一步增加望城的住宅市场需求。
望城县住宅市场目前供销两旺，而且还有巨大的挖掘潜力，这不仅表现在消费者对住宅数量不断增大的需求，更表现在消费者对住宅品位及住宅质量需求的不断提高上。因而投资商应充分了解消费需求动向，切实把握不同层次消费者的不同需求，精心策划，分析论证，准确定位，推出设计新颖、功能布局合理的适销楼盘，在实现社会效益、环境效益的同时，追求最佳经济效益。
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