不动产增值税抵扣

不动产增值税抵扣

　　不动产及在建工程取得的进项税额纳入抵扣范围，是2016年营改增的最大亮点，正确掌握其财税处理，方能有助于企业精准预测经营利润及现金流。下面是小编整理的不动产增值税抵扣，欢迎大家查阅!

　　一、一般纳税人资质

　　企业只有取得增值税一般纳税人资格，方可享受不动产进项分次抵扣政策。根据营改增试点管理办法相关规定，企业年销售额达到人民币500万元，即可申请一般纳税人资质，当然对于会计核算健全，能够提供准确税务资料的'企业，即使未达到上述标准，亦可申请一般纳税人资质。

　　二、可取得增值税专用发票的不动产及分次抵扣

　　首先，无论向一般纳税人还是小规模纳税人购入不动产，均可取得增值税专用发票，只是小规模纳税人不能自行开具销售不动产的增值税专用发票，需到不动产所在地税务机关申请代开，税率为5%。

　　下述业务企业取得增值税专用发票均可进行进项税抵扣：

　　1. 取得不动产(包括直接购买、捐赠、作价出资及抵债等);

　　2. 接受不动产在建工程;

　　3. 对原有不动产进行改建、扩建、修缮、装饰;

　　4. 购入不动产附属物(建筑材料、给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备等)。

　　对于上述1、2项，根据国家税务总局公告2016年第15号《关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》(以下简称15号公告)要求，企业应分两次进行抵扣，首次抵扣60%，12个月后再次抵扣40%;对于上述3、4项，对原有不动产进行修改建的，超过原不动产原值50%以上的，需要分两次抵扣，未超过原值50%的可一次抵扣。

　　三、不得抵扣的不动产进项情形

　　与原增值税暂行条例及实施细则规定一样，不动产进项税也有不得抵扣情形：

　　1、专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进不动产;

　　2、非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务;

　　3、非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

　　四、不动产性质发生变化的财税处理

　　15号公告同时也规定，企业原购入的货物进项税已经全额抵扣，但后用于不动产在建工程的，则应先将其进项税40%进行转出，12个月后再行抵扣。

　　此外，对于原员工宿舍楼转为办公使用，则进项税可再次进行抵扣，但首次抵扣比例同样为60%，12个月后再抵扣剩余40%。

　　通过上述可见，企业对于不动产有关的所有取得发票，应统一加强管理，一方面便于12个月后的再次抵扣，另一方面当不动产使用性质发生变化进项税可以抵扣的情形。