香港租房流程及攻略

发布时间:2017-07-21 手机版

  赴港前必读——香港租房攻略及防骗指南,以下指南纯属个人经验,欢迎讨论或指正。

  1. 租房vs宿舍

  由于非本地学生数量实在太多,除了香港教育教院(偏远地区交通不便),其他高校一般不为授课式硕士研究生课程学生提供宿舍,所以租房便成为了众多内地学子来港的第一要务。

  其实租房也有租房的好处,如果打算以后留港工作的话,开学时就租了房的,毕业时就不用急忙找房子租了。而宿舍(Hall)的话每个学期都要重新申请,对于宿舍非常紧张的高校还有续不上宿舍的情况出现,对Hall无贡献更有可能被踢走,在毕业那一年还会要求毕业生7月前就要搬离宿舍,不能在summer term续租宿舍。

  不过,来香港找房子首先面对的culture shock就是香港房子的大小,通常是内地的一半,以平方英呎(香港本地简称「呎」,粗略地1平方米=11平方呎)为计算单位,所以一套496呎两房一厅的单位就45平这样(香港特色用语「单位」其实是指一套房子,而不是内地所指的「工作单位」)。

  然后要面对的就是高得离谱的房价了。在香港租房是很贵的,性价比非常低。这边租一个房间的价格在内地都可以租到一套房子了。由于内地生逐年猛增,房价也基本上是年年飙升,无力吐槽。

  2. 选址

  大部份内地生都倾向于在所读大学附近租房,近年来由于大量内地生涌入香港租房,学校周边地段的房价不断攀升,尤其是东铁沿线。但其实香港的交通非常地发达、便捷,交通成本也不算特别贵(学生八达通搭MTR半价),就不一定非要找学校旁边的房子来租的。比如有朋友在CityU上学,但住元朗。

  2.1 认识周边环境

  对于没有来过香港的内地生来说,突然要去生活一年很多人难免会有些张惶失措。不过在科技发达的今天,就算没有去过香港也可以对它瞭如指掌,我用的法宝就是——Google Maps:除了最基本的地图,还可以规划行程,利用街景功能把大街小巷走一圈。另外一个在港生活息息相关的就是MTR System Map,用于快速熟悉香港一些地名、地标及区域。还有一个几乎标注了香港所有楼盘的地图中原地图,为中原地产公司发佈的,也挺好用。当然,如果有条件,亲自来香港转转更佳。

  除了熟悉环境,还可以用Google Maps看某个区域有哪些住宅楼。一般楼盘或楼群以「某某苑」「某某楼」「某某邨」命名的都是公屋或居屋,公屋不可转租,而居屋没补地价之前是不可出租或出售的。还有一些业主将一整套房子分割成一间间的劏房(分间楼宇单位,又名房中房,是香港出租房的一种),配备浴室厨房等,如果这些房子在改建过程中不符合消防条例和建筑物条例,租住此类房屋风险将非常大,人身安全和财产都没法保障。通常可以租的楼盘都是洋楼(私人屋苑和补了地价的居屋)、唐楼、村屋和酒店式公寓,其他精华帖有介绍,此处不再赘述。

  在相中某个楼盘后,可以去中原地产等大型地产中介的官网查看最近成交价格,大概知道多大的房子在什麽价位。港版有置顶帖分享历年内地生租的各种房子http://bbs.gter.net/thread-1138737-1-1.html。另外推荐一个香港本地的网上地产——香港屋网,也可以看价位和租房。

  像我这种过份挑剔(小寄注:Kay酱不愧是处女座OTL)的人,在找房的时候还会考虑楼龄、楼层、绿化、噪音、基建等因素,例如楼龄太大食水管道会不会老化出水黄、是不是高层、周围树木多不多、有没有可以运动的小公园或者体育馆、有没有公众图书馆、周围购物方不方便、巴士线路多不多、离MTR近不近、晚上休息车流噪音大不大等等。

  2.2 计算路程

  看好了楼盘,就可以用Google Maps的规划行程功能计算房子到学校的距离。对于我个人来说,1个小时的交通路程内都不算远。MTR沿线的路程更好计算,MTR官网http://www.mtr.com.hk/chi/fares_tickets/的路线百科,不仅可以查车费和用时,还可以查周边,十分方便。

  3. 找房源

  人生地不熟,找房子谈何容易。个人推荐8月亲自去香港找房看房,因为现时大部份房子都是签12个月租约的,大部份学生租房都是从8月起租,所以每年8月乃房源放出的高峰,完全没有必要担心没有房子住。当然,担心8月租不到房而在7月就租好房的内地生也大有人在。很多「学长学姐」5月结课,想著法子短租5-8月,好拿回3个月的房租,因此5月也会有大量所谓的「房源」,但这些「房源」不一定有保障而且还有可能违法(请参看本帖第3.2点及本帖第6点)。

  下面介绍一下几种找房源的途径

  3.1 地产中介

  地产中介是最普遍的找房途径,香港的地产中介规管的很好,所以大家可以放90%的心找(存在非法中介,大家可以上公司注册处官网https://www.icris.cr.gov.hk/csci/cns_search.jsp 查中介的牌照),但还需提防黑心中介为了赚你钱特地介绍贵的给你。有时候地产中介为了拉生意,会特地放一些看上去非常吸引人、性价比极高的楼盘(香港叫笋盘)广告出来,但你一联络他他就告诉你刚刚被人租走了,然后接著忽悠你赶紧租别的但价格很高的房,不租就没了。因此,通过中介租房千万不能著急,一定要货比三家。

  由于香港发展得很好以及中介众多,每一区甚至每一条街道的中介都会有不同的房源。所以应该先确定租哪一区的房子再决定去那一区就近找中介。可以利用前文所介绍的方法熟悉一下周边环境和主要的楼盘,这样接触中介的时候他们知道你对该区有所了解,就不会肆无忌惮地忽悠。选中介跟选房一样,也需要考虑。规模非常大中介(例如中原、美联)虽然好像靠得住,但我都不会去找,因为同一楼盘在他们手上就很有可能比其他中小型中介的要贵。

  香港通过中介找房,首先要跟中介说清楚你要找什么价位的房子,比如说你预算9K-11K,中介为了赚钱可能会带你去看13K的房子,很大机会上那些房子根本就不适合,而看房子是一件非常费时费力的事,所以我们通过中介找房时一定要把时间和精力用在点子上。然后要说清期望的地理位置,比如要方便的、近MTR的。记得第一次看楼,中介带著走了15分钟去到一个离MTR25分钟的楼盘,楼主瞬间崩溃。

  基本确定要亲自看的楼盘后,中介会要求客人签一张「睇楼纸」,其功能在于如果客人通过A中介看了一楼盘,又通过B中介看了同一楼盘,但最后却同B签约了,A就可以拿著「睇楼纸」向客人索要中介费(佣金)。所以看房的时候,不妨做笔记写下何时通过哪个中介已经看过哪个楼盘,不仅可以防止交双倍佣金的出现,还节省了看楼的时间和体力。

  租房的中介费通常为所成交楼盘的一个月租金,由房屋业主和租客各负责一半。中介费是在正式签租约时一次性交清的,交易完成后不需要再付给中介任何费用了,以后跟业主续约也不关中介事了,不需要再给中介费。另外还有一个鲜为人知的事就是,中介费其实是可以打折的。在刚找中介的时候或者是确定签约了以后就可以提出中介费折扣的事。但是近年中介都被内地生养惯了,中介费打折成功的机率非常小。

  实地考查后确定租房了的话,中介就会代表业主跟租客签一份临时租约,需要缴纳订金(通常为半个月租金),交了钱就应索要收据,并写入临时租约裡。等业主和租客见面就会签订正式租约。请参看本帖第4点的签约注意事项。

  3.2 寄托论坛

  寄托租房版一直是很多内地生找房找室友的热门平台。

  每年的毕业季都会有一大堆所谓的「学长学姐」转租房子,打著什麽下一年可以续租的幌子,让学弟学妹们短租他们的房子。这裡我要唱个黑脸了,租住没有签约的房子是不会确保你下一年一定可以续租的。租房给你的「学长学姐」还有可能违法,请参看本帖第6点的转租注意事项。要租别人转租的房子,一定要和业主重新订立租约,尽量避免「二房东」,以保障自己的权益。

  另外,大家在网络上联系房源的时候,千万不要轻易将自己的详细私人信息或订金给陌生人,本版已经有版友被骗徒骗取了身份证、学生证、香港高校offer letter等重要资料的电子版后,骗徒直接利用这些资料伪装成其身份行骗,导致另两位版友受骗并交付了大额订金。为防被骗,如果联系房东时不能见面的,最好能直接在线视频,叫对方把各项文件展示给你看。

  3.3 小区通告板

  住宅小区的公共区域一般设有公共通告板,有房子要出租的业主有时为了省中介费也会在通告板贴招租启事。如果自己亲自来港找房,可以留意一下小区通告板,要是成功的话就省了一大笔中介费。

  3.4 熟人

  在港亲戚朋友有介绍自己或熟人的房子出租。

  3.5 凶宅

  无论是通过以上哪种途径租房,大家还都应该留个心眼,上网查查即将要租的房子是不是凶宅(即有没有死过人)。正所谓「便宜没好货」,看到有些房子明明各方面条件都非常好,但租金低于市价一大截,就要思考一下了,往往不是被骗就是凶宅了。查凶宅可以试试这个网站http://www.property.hk/unlucky.php。其实凶宅还是有市场的,价格便宜市价很多,也有很多内地生也不忌讳这种,有人还指著凶宅去租的。

  4. 签约

  租房必须签订租约,以保护业主和租客的权益。很多时候租客都会被忽悠,跟房东签订所谓的「一年死一年生」的租约(必须住满11个月之后可以实行提前一个月通知解约)。但根据香港法律,签订新租约是没有强制规定在12个月以上的(俗称"死约",要求租客一定要租满12个月是中介和房东勾结的产物)。只要房东和你达成协议,签订9个月,6个月,甚至1个月都是合法的。对于来读两学期书就走的内地生来说,租10个月就比较适合,虽然人生地不熟时跟中介、房东bargain没有底气,但也不妨一试能否和房东协议只签10个月租约。

  另外,香港也没有任何一条法律规定签订了12个月的租约就要一次交清12个月的房租。很多房东为了防止内地生5月一毕业就失诚信拍拍屁股回大陆一去不复返(事实上发生了很多次了),损失房租,都会要求内地生在签约时就交清一年的房租。有的房东还会以学生没有入息为由,要求一次交清一年的房租,但其实大家可以跟房东说自己已经向入境处递交财产证明才能来香港读书的,房东一般都会同意每月一付。

  4.1 签约前

  签约前,建议要实地考查过房子再做决定,版上试过有黑心房东谎称房子还在装修或上一租客还没搬走,就带版友去别的单位看房,还夸海口说将来入住的时候房子肯定是崭新的,但当版友们开开心心签约后,入住的却是葬乱差的房子。虽然可以报警解决,但这麽一折腾,时间金钱精力的耗费可想而知。还有版友试过跟所谓的房东签约,结果签约的不是房子的业主,真正的业主回家发现自己的房子被违法出租,赶走房客。因此签约前一定要看清房产证、身份证等,确定签约的房东是房屋业主本人,看清租约上写的是不是自己要租的房子。

  初步确定准备签约租房后,还要跟房东协商好涉及房屋结构和维修保养的问题,例如电路、开关、水管等方面的房屋耗损由房东负责等。房子里的家居电器等也要如实记录在租约里。物业费、差饷(是香港对地税的说法,承袭自中国的古文)通常由房东负责,水电煤气网络则由租客自己负责。打算自己签约,以后再招室友的,就要和业主谈能否允许分租,可以租给几个人。

  租房通常在签约时除了给第一个月的租金,还要交押金给房东,通常是两个月的房租,俗称「押二付一」。但是押金也是可以商量的,有试过有的房东只收一个月的押金。签约前要跟房东商量好合约期满时,押金如何退还,写进租约裡,规定号如果合约期满,房子结构性完整就全数退还押金。很多版友都遭受过房东无理扣押押金的经历,所以大家租房一定要保护好自己的权益。遇到黑心房东也不要害怕,可以寻取法律帮助,请参看本帖第7点租务纠纷及法律援助。

  最后还有一个非常重要的东西要跟房东协商的,就是「免租期」。通常新签订租约,都会给一个星期的免租期(房东会在租约生效前一星期交付房子及钥匙给租客),方便租客搬家等。免租期的长短都是可以协商的,试过有的房东会不给免租期,有的给一个月的。

  4.2 签约时

  正式签订租约一定要业主本人和租客本人在场(不能亲临的要有正式的授权书)。如果房产证登记了两个业主名字,那这两个人都要出席和签字;如果租客多与一人,也应全部出席和签字。

  通过中介签约的话,中介会准备租约模板。自行与业主签约的,可以去普通的书局买现成的租约模板,再根据实际情况修改。签约时要把租期明确写在租约裡。租约通常一式两份,业主和租客各持一份,租约上所有修改过的地方都需要双方签字作实。

  签约时,租金和押金一般都是现金交付。所以大家在来港前可以在内地的银行办好银行卡在香港的ATM提港币,很多小型银行的银行卡都有境外提款优惠(详情请看http://www.kuaiyilicai.com/bank/upatmcharge.html),部份人会冒险直接携带大量现金。

  远程签约的话可以使用fax或pdf文件,双方各签完字后互传。

  4.3 签约后

  签完约后必须去政府打厘印(在大陆的叫法是印花税),租约才算生效,受法律保护。1-3年租约的印花税通常为平均年租的5%,一式两份的租约算两份钱,业主和租客各付一半。可以亲身去交印花税,也可以使用电子印花服务,于网上递交申请及缴付印花税,并即时列印印花证明书,详情请参考香港政府网站http://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/

  签约后,租客还需要到各个部门开通水、电及煤气。如果通过中介租房,此时就可以好像大爷一样,一甩手叫中介帮你去开通 。自行租房的也无需担心,开通程序并不複杂,具体请查看寄託精华帖http://bbs.gter.net/thread-1634840-1-1.html。目前,香港政府对每个住宅用户都有每月150港币的电费补贴,但新一年的财政预算案会取消此项补贴,不知还会补贴到何时。水费津贴方面,每4个月一次结单的首12立方米用水豁免收费。煤气费暂时没有任何津贴。有的房东会按自己的帐户直接向租客收水电费,此时租客就要注意问清补贴的事宜。

  网络的开通稍微复杂一些。香港有好几家家居网络供应商,选网络,首先要注意网络的覆盖范围。比如香港宽频很多唐楼都覆盖不到,试过有版友一高兴就在路边的推广小摊买了网络服务,结果回到出租屋发现没有覆盖,于是急忙在寄托上转手网络。其次要注意网络的合约期,比如大多数公司都要求新用户一签约就是签24个月,少数公司允许开通12个月,例如3。寄托租房版每年夏天都有很多网络转手,是不错的选择。买转手的网络建议去门市做转户,这样网络合约就是购买人的了,对出卖人和购买人都有保障,出卖人不需要担心别人买走网络后欠费,购买人也可以确认网络合约的有效期及每月确切的网费。

  另外,现在大部分都是出租裸房(无家具家电),所以大家可能还需要去置办,买全新的可以去宜家、实惠、DSE、日本城等。二手的当然是淘寄托租房版啦,价格实惠品种繁多。

  5. 解约

  5.1 提前解约

  香港政府驻大埔区的租务主任明确告诉我,只要业主和租客双方同意,任何死约都是可以提前解除的,只需订立一份「提前解约协议」,不存在说已经签约就要把房租给到合约完结的那一天。不过当然,不是双方同意的情况下,死约是不可能单方面、无条件解除的,非要解约的,违约方须向另一方赔偿,赔偿金额不超过由于解约造成的房租损失的金额。如果是房子出了问题或者是找到下家接手,提前解约就不会造成巨大的经济损失。

  5.2 到期解约

  合同按照条款规定到期就自动解约。签了「一年死一年生」的租约的人士住了一年如果下一年不住了,则需要在住满11个月后向业主提出解约。最好能保留书面证明(信件、短讯等),证明自己已经和房东解约。

  6. 转租

  需要将自己租住的房子转租出去,则需注意现有租约的规定、逗留条例以及短租条例。如果现有租约上明确写著「不可分租」,租客自行将房子转租出去即违法。即便是租约允许转租,持学生签注的内地生转租也有可能涉及违反逗留条例及违反旅馆业条例。

  违反逗留条例

  以学生身份在香港逗留的人士只能就读于指明的学校、大学或其他教育机构,修读入境处处长批淮修读的课程,并不得在未有入境处处长批淮下接受有薪或无薪的僱佣工作,以及开办或参与任何业务,违例者会遭检控,一经定罪,最高刑罚为罚款五万元及入狱两年。

  违反旅馆业条例

  连续出租少于28天的房屋即属旅馆,就须向政府申领旅馆牌照。经营或管理无牌旅馆均属刑事罪行,一经定罪可被判监禁,最高罚款200,000元及监禁两年。

  7. 租务纠纷及法律援助

  房东苛扣租客的房租押金等任何租务纠纷、谘询,都可以找政府免费法律援助之——租务主任,详见:http://www.rvd.gov.hk/tc/public_services/tenancy_matters.html。他们会就租务事宜为你提供专业的法律意见以及解决方案。

  香港是一个法治社会,政府还会提供免费法律援助,帮助有需要人士,详见:http://www.dutylawyer.org.hk/ch/free/legal.asp。 有纠纷要对簿公堂前可以先谘询一下律师意见。


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