昆明：七幅商业地联体出让
近日，昆明国土资源局网站上贴出公告，位于官渡区宏仁片区的共867余亩的7块商业用地将于7月18日挂牌整体出让，交易起价总价约7.8亿元，交易均价约为90万元/亩。这是昆明最大的一次挂牌出让商业用地。 深圳至祥置业（昆明）有限公司研究中心分析，地块因紧邻昆洛路，是主城通往呈贡新城的必经之路，区位优势明显，必会引起昆明地产界的追捧，但约束性的竞买条件对开发商资金和城市商业运作能力是个挑战。 整体出让提高竞买门槛 根据挂牌公示，本次出让的商业用地共有7块，最大的为367亩，最小的为46亩。其中，面积较大的一号地块231亩和二号地块367亩，用于商业市场开发，容积率为2.7；其余剩下的5个地块平均都在60亩以下，容积率为2.4，用途为商业用地。 值的注意的是，在这7块土地出让公告中明确写着“必须整体竞买”这样的规定。这无疑对开发商的资金和开发能力是个考验。 “这7块地本来就是一个整体，因规划不同有所分割。竞买人必须整体竞买。”昆明市国土资源局工作人员再次强调了这一约束性条件。 深圳至祥置业（昆明）有限公司研究中心指出：“政府对7块土地的规划导向十分明显，其用意在于考虑到区域未来的发展和需求。因为土地性质相同，整体出让是基于片区和整体开发的考虑，可避免恶性竞争。同时，因为总价较高，在开发商层面会作出自然地筛选，参加竞拍的企业将是一些大、中型开发企业。” 7.8亿元的起始总价，4.5亿元的保证金，这都不是小数目。整体竞买的规定对开发商的资金提出更高的要求。经过去年地价的火热上涨和开发商的购地热潮后，紧接着又面临近期房地产销售市场的冷淡，许多开发商陷入了资金链紧绷或断裂的困局，拿地热情下降。 昆明同高策划总经理王静尧指出：“这次出让的地有几块已经有两三次流拍记录，而今年土地供应相对充足，800多亩地块竞拍热情会受到一些影响。但是，和附近楼盘5000元/平方米的价格相比，宏仁片区这几块地平均517.8元/平方米的楼面地价，对开发商来说，还是有一定的上升空间。这是一个很大的优势，有实力的一线开发商了解这几块地的价值，会来竞拍，当然不排除联合竞拍形式。” “像这样大体量的商业用地挂牌出让，政府应该是招商工作在前。存在定向的可能，这是可以理解的。”昆明某地产公司投资发展部经理认为。 深圳至祥置业（昆明）有限公司研究中心表示：“对于开发商来讲，整体出让和规划限制是一把‘双刃剑’：一方面，政府的严密规划限制了开发商对地块开发的可操作性和灵活性，一定程度上增大了市场运作的风险；另一方面，政府的严密规划，为项目明确了开发方向，企业也有可能获得政府对项目建设的支持。” 规划难题 “这个区域是昆明重要的新城发展方向。从这7块地分别为2.4 、2.7的容积率和800多亩的体量考虑，应该是城市综合体。据我们了解，这7块地限高可做18层，可以确定包括办公写字楼，公寓式酒店之类产品。”王静尧分析。 按照《昆明主城区55片区控制性详细规划公示——广卫分区》的规划，该片区功能定位为依托滇池湖滨生态资源，融居住、旅游休闲、商贸等功能为一体，自然生态环境良好的`城市新区。 深圳至祥置业（昆明）有限公司研究中心表示，此次出让的项目位于广福路与昆洛路交接范围内，紧邻广福路。根据规划，在广福路，途径昆洛路与南绕城线之间区域内，住宅、商业设施、教育设施星罗密布，这都为项目打下了良好人流量的基础。项目规划的两个市场地块也必将成为覆盖滇南市场的大型专业市场。 规划虽好，如何操作是摆在开发商面前的一道难题。 昆明锦誉房地产经纪有限公司策划总监董杰不无担心地说：“按照昆明城市规划，二环路要拆掉，原本落户二环路的批发市场也要拆。专业批发市场重新选址在东南方向建造，紧靠高速路，这给开发商带来一定的利润空间，同时也对其提出更高要求，不仅要资金充裕，还要有市场把控和城市商业运营能力。” “商业地产一定在市政配套很旺的情况下，企业才有租金和销售利润。目前，出让地块所在位置还需要招商业态规划，短期利润会很低，甚至会出现亏本。” 董杰说：“3~5年的空白点还是有的，企业只有经过几年的业态逐步调整和市场验证，才能最终实现利润最大化。昆明柏联百盛百货就是很好的例子。而这就要看开发商是否能承受风险，先把市场做起来。”【昆明：七幅商业地联体出让】相关文章：
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